מה עושים כשהדייר מפסיק לשלם דמי שכירות?

קניתם דירה במיטב כספכם, שיפצתם, ריהטתם ולבסוף אף השכרתם אותה לזוג נעים ונחמד - בתקווה לקצור את פירות השקעתכם.

להפתעתכם, לאחר מספר חודשים, מצטיירת תמונה שונה לגמרי: הזוג מפסיק לשלם את דמי השכירות בטענה "שהם במצב כספי לא טוב", וכשסוף סוף מגיע מועד הפינוי הדירה, הם מסרבים לעזוב בטענה "שאין להם לאן ללכת".

לצערנו, בשנים האחרונות מתגברת התופעה בה שוכרים מחליטים באופן שרירותי לחדול לשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות ומסרבים להתפנות מהדירה. מה ניתן לעשות ומה עמדת החוק בנושא?

אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות (גם אם העניין לא הוזכר במפורש בהסכם), המקנה לבעל הדירה את הזכות לבטל את החוזה, לפנות את השוכר הסרבן ואף לתבוע ממנו פיצויים.

ביטחונות וערבויות

לפני שמנסים להפעיל הליכים משפטיים נגד השוכר, יש לבדוק איזה ביטחונות מעניק הסכם השכירות לבעל הנכס, כגון ערבויות, שטרות וכדומה.

אם בידי בעל הנכס יש ביטחונות כאלה - עליו לפעול לממשם כנגד השוכר ו/או הערבים. סביר להניח שמהלך כזה יפעיל לחץ על השוכר ואולי אף יגרום לו לפנות את הנכס.

לקוחות רבים שואלים אותי האם מותר להם לנתק את החשמל או להחליף את המנעול של הדירה. התשובה היא כי הפסיקה אוסרת על כך.

על פי פסיקת בתי המשפט, לבעל הנכס אסור לעשות דין לעצמו ובניתוק החשמל ו/או החלפת המנעול יש כדי להצביע על התנהגות כוחנית אסורה ועשיית דין עצמי, אשר עלולה אף להוביל לתשלום פיצויים.

לאחר שמיציתם את ההתנהלות מול השוכר, לרבות התכתבויות ושיחות בעל פה, הדרך החוקית היחידה שנותרה לצורך פינויו היא פנייה לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר.

פנו להוצאה לפועל

לאור ריבוי התביעות בנושא ובניסיון להילחם בתופעה, נחקקו בדצמבר 2008 תקנות המקילות על הגשת התביעה לפינוי שוכר וקיצור זמן ניהולה.

על מנת להגיש "תביעה לפינוי מושכר", יש לפרט את הטיעונים העומדים מאחורי בקשתכם וכבר בשלב זה לצרף את כל הראיות הרלוונטיות.

על השוכר להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לו התביעה, ולכתב הגנתו עליו לצרף את טיעוניו וראיותיו.

על בית המשפט לקבוע דיון לא פחות מ-30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה. כמובן, במידה שהשוכר לא הגיש כתב הגנה, יהיה זכאי המשכיר לפסק דין כנגדו.

הדיון בתובענה מתקיים כדיון בסדר דין מהיר, כלומר, הדיון יסתיים תוך יום ובית המשפט ייתן את פסק דינו תוך 14 יום לכל המאוחר. חשוב לציין כי תביעה מסוג זה מוגבלת אך ורק לצורך דיון בפינוי השוכר, וחל איסור לשלב בה נושאים נוספים כגון פיצויים, אותם זכאי בעל הנכס להגיש בנפרד.

משמעות קיצור התקופה על פי התקנות החדשות היא כי בזמן קצר יחסית של כ-3 חודשים, יכולים בעלי נכסים שנפלו קורבן לשוכרים סוררים לאחוז בידם בפסק דין הקובע כי על הדייר לפנות את הדירה.