חרדים לנדל"ן: הבועה הגיעה גם לבני ברק?
למרות העוני השורר בה, בני ברק מצליחה לשמור על רמות מחירים שלא מביישת את שכנותיה המבוססות תל-אביב ורמת גן. איך מצליח חרדי ממוצע לרכוש דירה במקום? פתרונות מאולתרים וסדר עדיפיות שונה הם רק חלק מהתשובה
בעיתון החרדי "יתד נאמן" התפרסמה השבוע מודעה למכירת דירה בבני ברק: "מציאה! 4 חדרים חדשה, באזור הרב לנדאו, חזית+ מעלית". המחיר המבוקש, אם תהיתם, עומד על 1.4 מיליון שקל.
אין ספק, מדובר במציאה ביחס למחירי הנדל"ן בעיר. בני ברק, מסתבר, שומרת על רמות מחירים שלא מבישים את שכנותיה המבוססות תל-אביב ורמת גן.
מכון ירושלים לחקר ישראל מציין כי בשנת 2008 חיו בבני ברק 47% מהתושבים מתחת לקו העוני. על פי נתוני הלמ"ס הנוכחיים, ההוצאה לנפש בעיר עומדת 2,415 שקל.
לצורך ההשוואה, בתל אביב ההוצאה לנפש עומדת על 6,408 שקל. בתוך כך, הנתונים האלה לא מפריעים ל- 74% מתושבי העיר להחזיק בבעלותם דירה, ולמחירי הנדל"ן בעיר החרדית להמשיך ולשבור שיאים חדשים.
השכנים של לבייב
המתווכים המקומיים ממהרים להדגיש כי לא מדובר בבועה נדל"נית שסופה להתפוצץ, וכי הרוכש החרדי מוכן לשלם הרבה כדי לגור דווקא בבני ברק. לדבריהם, רמות המחירים בשוק הנדל"ן העירוני לפני פרוץ המשבר העולמי היו אף גבוהים יותר.
כיום, המחירים שוב מטפסים. הקפאת הבנייה בערים החרדיות החדשות מעבר לקו הירוק, ביתר עילית ומודיעין עלית, תרמה אף היא להצפת העיר בביקושים.
משום שאצל "האחות הגדולה" ירושלים, המחירים באזורים החרדים גבוהים הרבה יותר, בני ברק הצליחה למצב את עצמה כאופציה שפויה לחרדי המחפש קורת גג.
ינון פלאח, עורך המוסף הכלכלי "ביזנס" ברשת "קו עיתונות דתית", ותושב העיר, אומר כי הביקושים לנדל"ן בעיר רק הולכים ומתגברים: "כ-6,000 זוגות חרדים נישאים מדי שנה", הוא אומר. "והצורך רק הולך ועולה ופתרונות המוצעים לדיור חלופי בפריפריה נמצאים בינתיים בעיקר על הנייר".
לדברי שוקי סולמון, מתווך ואיש נדל"ן מקומי, העיר מחולקת ל-3 רמות מחירים בדומה לשכונות הצפוניות בתל-אביב לעומת המרכז והדרום.
לדבריו, "יש בני ברק תושבים שיכלו בכיף לגור באזורים הכי יקרים בתל אביב ובחרו במודע לגור בעיר. הם מעוניינים בסביבה החרדית ובחיי הקהילה, בבית הכנסת השכונתי. אך מהצד שני לא מוכנים להתפשר על מחייה שהולמת את הכנסתם".
סולומון מוסיף כי האזורים העשירים של העיר נעים סביב "הר השלום" והרחובות הסמוכים. "מחירי הדירות באזורים האלה עוברים ברמתם את רמת גן ולעיתים קרובות אף את תל אביב ונעים בין 400 ל 600 אלף שקל לחדר, תלוי במצב הנכס ובמיקום המדויק".
לדבריו, מחירי הווילות באזורים הללו נעים בין 4 ל-10 מיליון שקל. רק לאחרונה נסגרה עסקה גדולה למכירת וילה ממוצעת, בת 8 חדרים, במחיר 7 מיליון שקל.
בין השכנים של הרוכש החדש אפשר למצוא את רפאל הלפרין, לשעבר מבעלי אופטיקה הלפרין וידוענים חרדים נוספים. אזור יוקרה נוסף בעיר נמצא בחלקו המזרחי והאוכלוסייה בו נחשבת לדבריו, "לפחות מודרנית ויותר שמרנית". שם, אף ממוקמת בין נכסיהם של קבלנים ואנשי עסקים חרדים גם הווילה של המיליארדר לב לבייב.
הביקוש עצום נובע בעיקרו מהיצע דירות נמוך בשוק, לעומת גדודי הקונים הקופצים על כל שלט למכירה. סולמון מציין כי "הבני ברקי הממוצע משקנה את דירתו, יבחר לרוב להישאר בה ולא לעקור למקום אחר, ולכן רוב הקהל שמגלגל את שוק הנדל"ן בעיר הם משפרי דיור. כאלה שקנו בעבר דירה בעיר וערכה עלה וכיום הם יכולים למכור אותה. ובתוספת משכנתא או הלוואה אחרת להשתרג לדירה מרווחת יותר".
איך הם עומדים בזה?
שאלת המיליון וחצי שקל היא איך מצליח חרדי ממוצע לרכוש דירה בבני ברק ברמת המחירים הזאת. פלאח טוען כי הנתונים עליהם מתבסס הלמ"ס לבדיקת עניותם של תושבי העיר אינם מדויקים.
לדבריו "לא כל הנתונים על הפעילות העסקית בעיר באים לידי ביטוי בדו"חות" ובנוסף לכך, לא נלקח בחשבון תעדוף שונה של ההוצאות משקי הבית.
"החרדים אינם מוציאים כסף על בילויים או צריכת תקשורת ומירב המשאבים מופנים לטובת גיוס כספים לדירה", הוא מציין."וכשסדר העדיפויות מעמיד את רכישת הדירה לפני הכול, בשילוב חיים של חיסכון מתמיד והסתפקות במועט, זה הופך להיות אפשרי".
מצבם הקשה של הזוגות הצעירים בבני ברק הביא למציאת פתרונות מאולתרים ועם חוקיות בעייתית. בעיר התפתחה תופעה של הסבת חניות וחניונים בבניינים שונים לטובת דירות סטודיו למגורים.
גם תעשיית פיצול הדירות בעיר צברה תאוצה, וכן בנייה של יחידות דיור עצמאיות על הגג כשהדבר היחיד שבולם את התפשטות הטרנד הוא התנגדותם, העזה לעיתים, של השכנים.
אך למרות מצוקת הדיור הקשה וסיפורי ההקפאה שוקי דווקא לא בונה על הזוגות הצעירים כלקוחות בפוטנציה. "באזורים הזולים של העיר מחירי דירת שלושה חדרים נעים סביב המיליון שקל, וזה די יקר לזוגות צעירים", הוא אומר.
"גם פרדס כ"ץ שעד לפני מספר שנים הוגדרה כאזור מצוקה חילוני ומחירי הדירות בו נעו סביב 600 אלף שקל, המחירים טיפסו כיום בחדות לרמה של מיליון ומעלה. אז מי יקנה במחיר כזה?"
לאה פליגמן, בעלת מאגר הדירות המקומי "ישוב הארץ", דווקא חולקת על הקביעה. לדבריה לא מעט הורים לילדים שנישאים בוחרים לקנות להם דירה בעיר. היא אומרת כי "כל צד נותן ככל יכולתו והזוג לוקח את השאר כמשכנתא. בפרדס כ"ץ עדין אפשר למצוא מציאות במחירים נוחים. וגם במרכז העיר ניתן לקנות דירות קטנות של שני חדרים שהם משהו שזוג צעיר מסוגל לעמוד בו".
לאה מצביעה על היתרון שמציע מאגר שברשותה לעומת האופציה המוכרת של תיווך. "אם מדברים על אוכלוסייה ענייה שהתקציב שלה נמוך. המוטו הוא 'חוסכים בכל דבר', גם בתיווך. הם ניגשים למאגר דירות כמו שלי כדי לחפש את הבית הבא".
לאה מוסיפה כי "אנחנו מקבצים להם מבחר גדול של דירות מכל מקום, זאת בהתאם לתקציב שהם רוצים ולנתונים שונים שהם מבקשים כמו מספר חדרים ואזור ספציפי".
המאגר של לאה נבנה מלבד ממוכרים שחוסכים בעצמם את עמלת התיווך, גם מעיתונים למגזר הכללי שאוכלוסיית המחפשים לא צורכת,וכן אתרי האינטרנט שלא נגישים לרוב החרדים. גם עיתונים פנים- קהילתיים שונים שהקונה לא תמיד יכול לעבור על רובם, הם חלק 'מהרשימה'.
בהתאם להסדר, הלקוח משלם דמי מנוי לחודשים על ס"ך 90 ₪. ומקבל בתמורה בכל יום דירות רלוונטיות בפקס. לאה מציינת " שישנם כאלה, שגם פקס אין להם, אז הם באים פעם בכמה ימים לקבל תדפיס עדכני". עם המידע פונים הרוכשים עצמאית למוכרים וחוסכים מעצמם דמי תיווך סטנדרטיים שמחירם הממוצע בעיר נע סביב ה- 2,000 דולר.
בן של אדמו"ר במעלית
כאחת הערים הצפופות בישראל, עתודות הקרקע לבניה חדשה בעיר ספורות. מה שמוביל את היזמים בשוק הנדל"ן המקומי לביצוע פרויקטים של בינוי פינוי. מגבלה נוספת על עתודות הבניה בעיר נעוצה בתקנתם של רבני המקום כי לא יבנו במקום מגדלים בני יותר מ-7 קומות, המצריכים שימוש במעלית שבת, אותה הם אוסרים.
אחרי הפינוי המוצלח והפיכתו של מפעל הסיגריות דובק בלב העיר למתחם קניות ומגורים, הגיע תורו של מתחם אסם לשעבר לעבור מהפך דומה.
השטח הממוקם בלב העיר, הוסב כולו על ידי היזמים לטובת שכונה פרטית סגורה ויוקרתית. במסגרת הפרויקט שזכה לשם "צמרת העיר" 7 מגדלי יוקרה בני 7 קומות הנושאים שמות אבני חן מקראיות כדוגמת ישפה ונופך.
בניגוד לקמפיינים האגרסיביים שמנהלים באמצעי התקשורת חברות הבניה במגזר הכללי, הפרויקט הזה לא הוציא החוצה ולו מודעת פרסום אחת. לדברי המשווקים מתיווך "סן-חן", ההיצע המוגבל בעיר והשמועה על פרויקט חדש עשו עבורם את כל העבודה.
שני בנינים ראשונים נמכרו באופן מידי ובשני בניינים נוספים שמתחילים את הבניה בתחילת ינואר, נותרו דירות בודדות.
חלום דירת היוקרה החרדי שונה: כאן לא תמצאו חדר כושר או בריכת שחייה. אלה נדחקים הצידה לטובת מרפסת סוכה ודירות בעלי יחידת דיור נפרדת, הנותנת פתרון נוח לאירוח הילדים הבוגרים והנכדים.
לדברי המשווקים, דירות יוקרה חרדית מתחילה קודם כל בשטח נדיב, על מנת שמשפחה חרדית ממוצעת בת 8 נפשות תוכל לגור ברווח בדירת 4 חדרים גדולים בסגנון קלאסי.
משום שרובם המוחלט של רוכשים בפרויקט הם הורים, ניתן דגש על סביבה הולמת את צרכיהם של ילדים. בליבו של הפרויקט תוקם גינת משחקים גדולה וירוקה והמכוניות יוכנסו לחניונים תת קרקעיים אשר מאפשרים לתחום את שטח המגדלים כרחובות הולנדים מעוצבים ונטולי סיכונים תחבורתיים.
בניגוד למגזר הכללי, הפנטהאוזים לא מושכים את הקונה הממוצע אשר לא שש לעבור טיפוס מפרך במדרגות בכל יציאה החוצה בשבתות ובחגים. לכן, כדי להתגבר על מכשול הגובה, מתוכננות בפרויקט דירות גן מרווחות ודופלקסים בקומות הנמוכות.
את הקומה האחרונה החליטו להשאיר לדירות קטנות בנות 3 חדרים לטובת זוגות צעירים שכוחם במותנם לטיפוסים, וידם אינה משגת קניית דירה גדולה יותר ונמוכה.
גורם משיכה נוסף לפרויקטים מעין אלה, תלוי כמובן בשכנים. בעוד הישראלי הממוצע ישמח לבקש סוכר מנינט טייב או מבר רפאלי, החרדי הטיפוסי יעדיף לפגוש במעלית בן של אדמו"ר.
לפנייה לכתב/ת 
פתרונות מאולתרים
צילום: ירון ברנר
מומלצים
