דירה להשקעה: כך תחשבו את התשואה האמיתית
האפשרות לרכוש נכס בארץ ובחו"ל ולגרוף באמצעותו רווחים קורצת לרבים. לכאורה, מדובר בהשקעה סולידית ובטוחה, אבל בעלות על נדל"ן מחייבת השקעה לא מעטה, וחשוב שתדעו לחשב את התשואה שההשקעה באמת תוכל להניב עבורכם
הרעיון להשקיע בשוק הנדל"ן באמצעות קניית דירה או נכס מניב אחר, בארץ או בחו"ל, קוסם ליותר ויותר ישראלים שברשותם סכום כסף זמין.
הריבית הנמוכה בשוק, שהופכת מצד אחד את ההשקעה באפיקים סולידיים כמו פק"מ ללא אטרקטיבית, ומצד שני מאפשרת קבלת משכנתא בעלות נמוכה יחסית, רק הופכות את העניין לקורץ יותר.
לא אעסוק בכל היתרונות והחסרונות של רכישת נדל"ן להשקעה, רק אזכיר שלא מדובר תמיד בהשקעה רגועה וסולידית כפי שנהוג להאמין. בעלות על נדל"ן בהחלט מצריכה השקעה ומחייבת אתכם להיות עם אצבע על הדופק.
בכתבה זו אתמקד בחישוב התשואה. כלומר, איזו תשואה באמת תניב לכם ההשקעה. יותר מפעם אחת שמעתי את ההסבר של המשקיעים: קניתי דירה במיליון שקל ואני מקבל 5,000 שקל בחודש, כלומר 60 אלף שקל בשנה שהם 6%, הרבה יותר ממה שאקבל במקום אחר.
אבל זהו חישוב שגוי. החישוב הנכון שאותו יש לבצע הוא התשואה נטו על ההון העצמי שהבאתם לעסקה.
חישוב הכולל את כלל הנתונים
לדוגמא: אם רכשתם דירה במיליון שקל, אבל 600 אלף שקל מגיעים ממשכנתא, יש לחשב את התשואה נטו: ההכנסות בניכוי ההוצאות, על ה-400 אלף שקל שהבאתם מהבית.מאידך, יש להוסיף למשוואה גם את עליית ערך הנכס, שלעתים יהיה המרכיב המשמעותי ביותר בעסקה (ואסור לשכוח, שהמחירים יכולים גם לרדת).
אם נחזור לדוגמא, דירה במיליון שקל, אם תקחו משכנתא ל-20 שנה, תשלמו כ- 3,800 שקל לחודש כולל הביטוח. כלומר, ההכנסה נטו היא 1,200 שקל, זאת לפני עלויות מס, שמשתנות לפי איזור הרכישה, גובה ההכנסה ועוד. כך מקבלים 3.6% תשואה.
לא רע, אבל ממש לא 6%. כמובן שעליית ערך הדירה יכולה להביא אתכם לתשואה הנכספת. תוכלו לבדוק את העסקה שלכם לבד במחשבון תשואה על נכס.
צריך להזכיר גם, שהשקעה בנדל"ן יכולה לעתים לזמן גם הפתעות רעות – למשל החלטה של ועד הבית על שיפוץ הבניין שתחייב אתכם להוציא עשרות אלפי שקלים.
בתוך כך, יש בהחלט גם הפתעות נעימות שעשויות להפוך במהירות את ההשקעה למשתלמת יותר: עליית מחירים בשכונה שתאפשר מימוש מהיר ורווחי, או שילוב הנכס בפרויקט השבחה כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי.
יש בהחלט משקיעים רבים שבדרך זו "עשו קופה", אך באותה נשימה אפשר לספר גם על אלו שרכשו דירה "במחיר מציאה" שאי אפשר להשכיר והיא יושבת מוזנחת ומחייבת עלויות תחזוקה. מדובר במקרים נפוצים בעיקר כאשר רוכשים דירות בשווקים לא מוכרים בחו"ל.
למחשבון תשואה על נכס להשקעה – לחצו כאן
הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך האתר www.mydira.co.il
לפנייה לכתב/ת 
הריבית מפתה
צילום: Index Open
מומלצים
