תופעה: שכנים מתאחדים נגד יזמי הנדל"ן

מאבקו של תושב בודד נגד פרויקט נדל"ן שמתוכנן סמוך לביתו עלול לעלות לו זמן וכסף רב. מנגד, התארגנות של תושבים כנגד תוכניות בנייה עלולה להסב הפסדים לא מבוטלים גם ליזמים.

• חרדים מהשכנים החרדים: המאבקים הבולטים
  

בשנים האחרונות הבינו תושבים המתנגדים לבנייה באיזור שלהם כי אם יחברו לשכנים - כוחם יגדל משמעותית. כך נולדו להן עמותות המנהלות מאבקים מתוקשרים ולא אחת מצליחות לגרום לשינויים שבהם הן חפצות.

עמותת תושבי נווה צדק היא אחת העמותות המצליחות, שנהפכה לחלום הביעותים של יזמים המתכננים לבנות מגדלים סביב השכונה היוקרתית בדרום תל-אביב.

מטרתה המוצהרת של העמותה היא שיפור איכות החיים, וכחלק מכך פועלים חבריה לעצור את תנופת המגדלים, 7 במספר, הנבנים סביב השכונה. ועד הפעולה של העמותה מגייס תרומות ובאמצעותן משלם שכר לעורך דין שמייצג את העמותה.

האגודה השיתופית "חריש הירוקה", מהיישוב חריש בוואדי ערה, מתנגדת לתוכניות משרד השיכון להפוך את המקום למוקד משיכה גדול לאוכלוסייה החרדית. דוגמה אחרת היא עמותת אחל"ה (איכות חיים לתושבי השרון), המתנגדת להקמת עיר בת 23 אלף יחידות דיור בשטח שאותו עתידה לפנות התעשייה הצבאית ברמת השרון, ושהצליחה להביא להקפאת התוכנית עד להודעה חדשה.

אחל"ה טענה כי מספר היחידות הגדול המתוכנן להיבנות ייצור בעיות תחבורה באזור השרון ויגרום למחסור בשטחים ירוקים, ואף הביעה חשש בנוגע לחומרים מסוכנים שעדיין עשויים להימצא במתחם.

בלי ערבות

התארגנות בעמותה היא אמנם שיעור חשוב בדמוקרטיה ועל יכולתו של האזרח לקחת אחריות על חייו ולהשפיע על המציאות, אך יש מי שרואה בעוצמה האזרחית של העמותות גם צד בעייתי הגורם נזק כספי גדול לבעלי קרקעות או ליזמים מבלי שהחוק יגן עליהם.

"המציאות היא שכיום כל עמותה יכולה לעכב תוכנית נדל"נית על ידי הגשת עתירה מינהלית בלבד, בין אם מדובר בתוכנית על חצי דונם ובין אם זו תוכנית על מאות דונמים", מסביר עו"ד צבי שוב המתמחה בדיני מקרקעין ומייצג את חברת אינטרקולוני המחזיקה בקרקע שעליה אמור לקום מגדל ליבר בסמוך לנווה צדק.

שוב מסביר כי אף שהתוכנית של מגדל ליבר אושרה במועצה הארצית, החליטה עמותת התושבים של נווה צדק לערער על החלטת המועצה והגישה עתירה מינהלית לבית המשפט. הבעיה שעליה מצביע שוב היא כי העמותה לא נדרשת להעמיד ערבויות או ביטחונות למקרה שבו עתירתה תידחה על הסף.

כדי לתבוע את חברי העמותה באופן אישי, יצטרך היזם להוכיח שמייסדי העמותה כשלו בתפקידם או מעלו באמון הציבור, דבר הקשה לביצוע.

תושבי נווה צדק טוענים כי התב"ע (תוכנית בניין עיר) במתחם ליבר מאפשרת בניית מגדל משרדים בן 18 קומות בלבד, בעוד שהתוכנית החדשה מאשרת ליזם להחליט מה יהיה ייעודו של המגדל ואף מגדילה אותו ל־26 קומות. לדברי שוב, ידי היזמים כבולות והם לא יכולים להתחיל בבנייה מכיוון שבית המשפט עלול להחליט בעוד כמה חודשים כי יש לשנות את התוכנית.

מי שהפסידה כסף בפועל במקרה זה היא קבוצת לני גרופ, שביקשה לרכוש את הקרקע, ולאור עתירת התושבים נאלצה לבקש הארכה לזכות הרכישה - הליך שעלה 3 מיליון שקל. לדברי שוב, אם בית המשפט לא יגבש החלטה בתוך 3 חודשים, תשלם לני גרופ 7 מיליון שקל נוספים עבור הארכה נוספת.

"גוף כמו עמותה שאין לה נכסים או כסף יכול לתקוע את כל הפרויקט ובית המשפט לא מחייב אותו בערבויות", מתלונן שוב. "מי אמור לספוג את הנזק בגלל העתירה?".

לא רק יתרונות

עו"ד און צוק, המייצג את עמותת תושבי נווה צדק, מסביר כי "לנו אין דבר נגד היזם. הוא רוצה למקסם רווחים וזה הגיוני, אבל זה לא צריך להפחית מחובתן של רשויות התכנון והבנייה לעשות את תפקידן. ודאי שנוח יותר להתארגן כעמותות ולא ביחידים. לאיזה אזרח נורמטיבי יש זמן וכסף לרוץ לכל הוועדות ולבתי המשפט כדי להתנגד לכל מגדל שנבנה ליד ביתו?".

צוק מסביר כי להתארגנות כעמותה יש גם חסרונות. אף שהעמותה מייצגת מאות תושבים, היא נרשמת בוועדות התכנון והבנייה כהתנגדות אחת בלבד ובמקרה כזה הוועדה לא מחויבת למנות חוקר מטעמה כפי שהיא עושה במקרה של התנגדויות רבות.

מנגד, כשמגיעה עמותה של תושבים שעשו את כל הפרוצדורה שבהתארגנות, יש לכך רושם שונה על הוועדות ועל בתי המשפט. עו"ד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובנייה ומייצגת את עמותת אחל"ה מוסיפה כי ההתארגנות כעמותה מאפשרת דיאלוג עם גוף מאורגן ולעתים עדיפה עבור היזם, שמסוגל לדבר עם גוף אחד במקום להתמודד מול עשרות מתנגדים.

עו"ד גליה שמילוביץ גרינגרד המתמחה בדיני עמותות טוענת שהיתרון הגדול בגיבוש עמותה הוא במקרה שבו התנגדותה נדחית או שהוחלט כי תביעתה קנטרנית. "במקרה שמוגשת תביעה - מי שייתבע זו העמותה ולא התושבים".

שמילוביץ גרינגרד מבינה את הנזק הכלכלי שעלול להיגרם ליזם אך "לתושב צריכה להיות אפשרות להגן על עצמו, ואין מניעה חוקית שזה יימשך. אם קבוצת תושבים היתה באה אליי ושואלת אותי איך להגיש התנגדויות הייתי אומרת להם - תקימו עמותה. בפירוש".