זינוק המתגרשים הקפיץ את הביקוש לדירות

רן, עובד בכיר בחברת ביטוח, מחפש דירה להשכרה באזור קניון גבעתיים. הדירה צריכה להיות בת 4 חדרים לפחות. עד לאחרונה התגורר רן עם אשתו ושלושת ילדיו בדירת גן בת 5 חדרים ברחוב בן צבי בעיר, אך לאחר שהוא ורעייתו נפרדו, הוא מחפש דירה בקרבת מקום, כדי שיוכל לשמור על קשר קרוב ויומיומי עם ילדיו שנשארו לגור עם אמם בדירת המשפחה, ויוכל לקחת ולהחזיר אותם מחוגים ובית הספר.

• חלוקת רכוש במסגרת גירושין: הבנק עשוי להתנגד
  

רן לא לבד. רבות דובר בשנה האחרונה על השפעת המשקיעים הרבים שנכנסו לשוק הנדל"ן בגלל התשואות הנמוכות והסכנות בשוק ההון, כגורם לעלייה הדרמטית במחירי הבתים והדירות.

אבל עד היום לא התייחסו לגורם משמעותי לא פחות: העלייה המתמשכת בשיעור הגירושים בישראל, שכמעט והוכפל מאז תחילת שנות ה-90 והצורך של המשפחה המתפצלת בשני בתים במקום אחד.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נישאו בישראל ב-1998 למשל כ-40 אלף זוגות, משלושת הדתות, והתגרשו כ-9,000, פחות מרבע ממספר המתחתנים.

ב-2008 נישאו 50 אלף זוגות, אבל מספר המתגרשים זינק ל-13 אלף, קרוב ל-30% ממספר המתחתנים. בתחילת שנות ה-90 היה היחס קטן בהרבה. ב-1991 למשל, התחתנו יותר מ-32 אלף זוגות, אך התגרשו פחות מ-6,000.

גיבנת על שוק הנדל"ן

"מדובר בתופעה משמעותית מאוד", אומר עורך מחירון הדירות, השמאי לוי יצחק. "לפי סקר השוק שאנחנו עורכים, מתגרשים היו אחראים ל-30% מהביקושים בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה. אחוז הגירושים הגבוה בארץ מהווה גיבנת על שוק הנדל"ן, ותורם את חלקו לעליית מחירי הדירות והבתים, כמו גם לעליית תעריפי השכירות".

לפי סקרי השוק שעורך לוי יצחק, ככל שמצבם הסוציו-אקונומי של הגרושים/גרושות שונה, כך משתנה גם מצבת הנכסים הנדרשים על ידם.

אמהות גרושות חד-הוריות, שאינן נתמכות או נעזרות באבות, שוכרות דירות בשכונות זולות ומצטופפות בדירות קטנות עם ילדיהן. גרושות מבוססות שוכרות ורוכשות דירות מרווחות בשכונות יוקרה, אך כולם הופכים את 100% הביקושים על שוק הנדל"ן היום ל-130%.

בדרך כלל, לפחות בתקופה הראשונה לאחר הפרידה, הילדים נשארים להתגורר בדירה הגרעינית שלהם כדי למנוע מהם שינויים דרמטיים כמו החלפת בתי-ספר וגנים מעבר למה שהמצב המורכב מחייב בלאו הכי.

במקרה של רן, למשל, היצע הדירות בשכונת תל גנים ג' בגבעתיים אינו גדול, ושכר חודשי לדירת 4 חדרים עולה על 6,000 שקל. אך בשלב זה הוא מעוניין בכל זאת בדירה להשכרה, לפחות לשנה-שנתיים.

ירידה באיכות המגורים

זו צריכה להיות דירה ברמה שהילדים הורגלו אליה, משום שהם אמורים לבלות בביתו חלק ניכר מהשבוע ומסופי השבוע, ודי להם בטראומת הפירוד של הוריהם, הם אינם צריכים לחוות גם ירידה באיכות מגוריהם.

בשלב ב' יידרשו בני הזוג למכור את הדירה המשותפת, שמחירה בשוק כ-3.5 מיליון שקל, ולרכוש לעצמם 2 דירות אחרות. אלה יהיו קטנות יותר ובמיקומים טובים פחות, או שהשניים יצטרכו לשלם סכום נוסף, ובכך לתרום את חלקם לעליית המחירים בשוק הנדל"ן.

גם אבשלום, שותף במשרד עורכי דין, התגרש לאחרונה מאשתו ואם ארבעת ילדיו. המשפחה התגוררה בשכונת אפקה בתל-אביב, בווילה מרווחת ומפוארת הבנויה על שטח של חצי דונם קרקע. לאחרונה שכר אבשלום לתקופה של שנה דירת 5 חדרים, ברחוב טאגור בנווה-אביבים.

גם כאן מדובר במיקום קרוב יחסית לבית שבו נשארו לגור ילדיו. הילדים אמנם צריכים לעבור כביש כדי להגיע לדירתו השכורה, אך מדובר בכביש אחד בלבד, רח' האוניברסיטה, והוא מרומזר ומסודר מאד. כל זה נלקח בחשבון כשחיפש דירה להשכרה.

היצע הדירות להשכרה ברמת אביב החדשה למשל, גדול הרבה יותר, אך השכונה כלל לא נלקחה בחשבון משום שהיא רחוקה יחסית מהבית באפקה, אינה משפחתית, בעלת אופי מנוכר יחסית ולא מתאימה לילדים. השכירות החודשית עומדת על 8,000 שקל לחודש.

התאמת הנכס לשינוי הסטטוס

היצע הדירות בנות 5 חדרים להשכרה נמוך מאוד, וארבעה חודשים חיפש אבשלום דירה מתאימה עד שמצא. בשלב הבא, בעוד כשנה וחצי-שנתיים, יוצע למכירה הבית באפקה בכ-9 מיליון שקל. אבשלום וגרושתו עתידים להתחלק בסכום המכירה ולרכוש נכסים, שוב, שניים במקום אחד, המתאימים להמשך חייהם ולגידול הילדים.

לפי סקרי השוק של לוי יצחק, 25-30% משוכרי הדירות הגדולות הם גרושים או פרודים. ניתן למצוא אותם בצפון תל-אביב וגם בדרומה, בגוש דן, בשרון ובאחוזים מעט נמוכים יותר בכל חלקי הארץ.

כשמשפחה עוברת תהליך של גירושים, גם שוק הנדל"ן הוא בין הניזוקים: יחידת דיור אחת הופכת אוטומטית לשתיים. מאוחר יותר, מתבצע בדרך כלל תהליך נוסף, מורכב וסופי יותר: מכירת דירת המגורים של המשפחה לצורך חלוקת הרכוש בין בני הזוג. גם כאן, כשם שהזוג הופך לשני יחידים, גם הדירה מפריטה את עצמה, ובמקום דירה אחת, נדרשות שתי יחידות דיור.

לעיתים נדרש הליך של כינוס נכסים, כשאין הסכמה בין בני הזוג, והדירה מוצעת למכירה על ידי כונס נכסים. מדובר בעסקה הגרועה ביותר עבור בני הזוג, והעמלה המשולמת על ידם לכונס היא גם הגבוהה ביותר.

במקרה זה הדירה מוצעת למכירה במכרז ונמכרת במחיר הגבוה ביותר המוצע עבורה, שלפעמים אינו המחיר הטוב ביותר שניתן להשיג. בני הזוג מתחלקים בסכום ומנסים לרכוש דירות לעצמם במחצית שנותרת בידם.

שינוי בתזרים המזומנים

במקרים אחרים אחד מבני הזוג רוכש את חלקו של האחר, זאת לאחר שהמחיר סוכם ביניהם מראש או נקבע בהערכת שמאי. הקונה משלם לצד השני בכדי שייצא מהעסקה, ונשאר בדירה המשותפת. בן הזוג השני מקבל את חלקו ובדרך כלל משלים בעזרת משכנתה ורוכש דירה קטנה יותר.

לעיתים הדירה נמכרת בהסכמה על ידי שני בני הזוג בכדי שיוכלו להתחלק בסכום המכירה ולרכוש כל אחד מהם בנפרד נכס לעצמו.

עמירם קאופמן, מאמן אישי המתמחה בנדל"ן, מוסיף: "משפחה שבה ההורים נשואים צורכת דירה אחת. משפחה שבה ההורים גרושים צורכת שתי דירות, לפחות כל עוד הם אינם יוצרים זוגיות חדשה הכוללת מגורים משותפים. זהו כל הסיפור כולו, על רגל אחת, בהעלאת הביקוש לדירות עקב שיעור הגירושים הגבוה".

אם בעל ואישה נשואים מחזיקים ביחד משק בית אחד ונמצאים עקרונית באיזון כלכלי, למעשה אין ביכולתם לעבור ולהחזיק שני משקי בית על בסיס אותה הכנסה משותפת. הגירושים דורשים שינוי חריף בתזרים המשותף - הגדלה משמעותית של ההכנסות ו/או הורדה חריפה של ההוצאות.

"מדובר בשינוי חודשי - שכר דירה, הוצאות קשיחות על מגורים ועוד - שגודלו נע בממוצע בין 4,000 ל-10,000 שקל לחודש", אומר קאופמן.

קרן דן דוד, בעלי קבוצת הרכישה מגדלים, מספרת כי היא שמה לב לתופעה שבה דווקא נשים רבות מחפשות אחר קבוצות רכישה שיכילו נשים שמצבן דומה: "כאשר זוג נשוי ומתגורר בעיר ביחידה אחת יחד עם ילדיהם אין בעיה, אבל הבעיה מתעוררת כאשר אותו זוג שהתרגל לרמת מחיה מסוימת, למשל דירת 5 חדרים הכוללת מחסן או גג ומרפסת, מתגרש, ומהיחידה האחת יש כבר צורך בשתי יחידות מגורים דומות", היא מסבירה. 

"הנשים, שהן הריאליות יותר, מחפשות פתרונות דומים במחירים נוחים. הנשים אשר יותר יורדות לפרטים ובדרך כלל מעורבות יותר בתהליך רכישת הדירה, יכולות לקבל במה למעורבות גבוהה יותר בתהליך בניית הדירה, במסגרת קבוצת רכישה. כמו כן קבוצות רכישה יכולות להוות עבורן את הפתרון, כי הנשים עצמן הופכות לקבוצת תמיכה אחת של השנייה".

מי יישאר עם המשכנתא?

לדברי עו"ד נורית פיש, מומחית בדיני משפחה ומקרקעין, קורה לא פעם שהבנק שממנו נטלתם משכנתה לא מאשר את הסעיף המסדיר את העברת חיוב המשכנתא אל בן/בת הזוג האמור להמשיך ולשאת בה, מאחר שהוא אינו סומך על כך שאותו צד יעמוד לבדו בנטל התשלומים. על כן מסרב הבנק לאשר את שחרורו של בן הזוג השני מהתחייבויותיו. בכך למעשה לא מקויים הסכם הגירושים, והצדדים נאלצים לשוב למסגרת הדיונים.

לעיתים קובעים הצדדים את מועד ביצוע העסקה ליום הגט, מחשש של צד כלשהו לעיכוב במתן או קבלת ההסכמה הרשמית לגירושים. המציאות מלמדת, כי מי שנוטל על עצמו את התשלום עלול להימצא מפר את הסכם הגירושים, זאת, מאחר שהבנק למשכנתאות מתחיל בהליכים לנטילת משכנתא לצורך רכישת דירת המגורים רק לאחר מתן הגט, כך שאין כל סיכוי שישולם סכום המתבסס על כספי משכנתא במעמד סידור הגט.

ללא מתן הגט, הבנק לא יסכים לשחרר את הלווה השני, ולא יאפשר לרוכש הדירה ליטול משכנתא על מנת לרכוש את חלקו של השני. לפיכך לא יועברו כספים הדרושים לתשלום שהצדדים הסכימו שישולם במועד הגט, ולכן חשוב לדעת לא להתחייב על מועד הגט כמועד לתשלום אם מתבססים על כספי משכנתא.

לפיכך, קודם לחתימה על הסכם הגירושים, על בני הזוג לקחת בחשבון מי הגורם שיאושר על ידי הבנק להעברת מלוא המשכנתא על שמו, כחלק ממכלול השיקולים שיש לקחת בחשבון בדרך לקבלת החלטה על רכישת או מכירת חלק בדירה בין בני הזוג. אפשרות אחרת: בן הזוג הנשאר עם המשכנתא יציע לבנק לווה נוסף שיצטרף אליו ויהיה ערב להחזרת החוב.

אז מה משתלם לזוגות הגרושים? הנושא לא נבדק סטטיסטית, אך מרבית הזוגות המתגרשים מוכרים את דירת המגורים שלהם ומרביתם רוכשים דירה אחרת, לרוב זולה יותר, לעיתים קטנה יותר ולעיתים רחוקה יותר מן המרכז לכיוון הפריפריה.

כלומר, במקום שדירה תצא אל השוק ותשתתף במסע לצינונו, נוצר מצב של הגברת הדרישה ומאחת יוצאות שתיים. כאמור, לא בכל המקרים ולא כל מי שמוכר דירה יכול להגיע שוב לרכישת דירה משלו. אך במצב בארץ בו שוק השכירות הוא כל כך קשה, מעדיפים הרוב וביחוד אלה שהיו כבר בעלי דירה, לרכוש דירה ולשלם משכנתה ולא לשלם דמי שכירות.

היתרון של האישה

גם הפסיקה בעניין מסייעת לכיוון רכישת דירה. עו"ד פיש: לדמי המזונות שמשלם האב נוסף רכיב ה"מדור", כלומר, אב חייב לשלם מעבר לסכום המזונות השוטף לילדים גם את דמי המגורים שלהם. הפסיקה קבעה כללים ברורים בעניין: עבור ילד אחד מחוייב האב בשליש מדמי השכירות, עבור שני ילדים ב-40% מדמי השכירות ומשלושה והלאה – ב-50%.

במקרים רבים נמנעו נשים מלרכוש דירה מחשש פן בית המשפט לא יפסוק להן "דמי מדור" אם תהיינה בעלות דירה. הפסיקה הכירה בהשתתפות האב בתשלומי משכנתא כתשלומי "מדור רעיוני," כלומר, אישה שרכשה דירה למגוריה ולמגורי הילדים תהיה זכאית להשתתפות האב במשכנתא כאילו היה מדובר בדמי שכירות, ובלבד שתשלומי המשכנתה עומדים ביחס סביר לדמי השכירות שהייתה משלמת עבור דירה בשכירות.

כך נוצר מצב בו מרבית הנשים שקיבלו את המשמורת על הילדים מעדיפות לרכוש דירה כשיש בסיס להסתמכותן על דמי המדור כמקור לתשלום משכנתה. עד כדי כך השתרש העניין, עד שהבנקים למשכנתאות, בבואם לשקול מתן הלוואה לאישה, לוקחים בחשבון כאילו עומדת לרשותה הכנסה גבוהה יותר, כיוון שהם מצרפים את דמי המדור אותם היא מקבלת בחישוב הסכום החודשי העומד לרשותה, כחלק ממערכת השיקולים אם לאשר ההלוואה או אם לאו.

הכתבה פורסמה הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"