העץ של השכן פגע באוטו? תבעו את ועד הבית

הסופה גרמה לנזקים עצומים לגוף ולרכוש. עצים ועמודים נעקרו ממקומם בעקבות הרוח, וההצפות בעקבות הגשם לא איחרו להגיע. מה קורה כאשר מקור הנזק הוא בבניין משותף? 

• למה חשוב להקפיד על רישום בניין משותף?
  

הצעד הראשון הוא בדיקת מקור הנזק והאם מקורו ברכוש המשותף או בדירה בבעלות פרטית. במידה שמקור הנזק בדירה בבעלות פרטית ולא בשטח של הרכוש המשותף, בעל הנכס חייב לשאת בעלויות הפיצוי.

לדוגמא: אחד הדיירים תולה על אדן חלונו אדנית עם פרחים, וכתוצאה מהרוחות החזקות, זו נופלת וגורמת נזק לשכן שמתחתיו.

במקרה כזה, לא נציגות הבית תהיה אחראית לנזק אלא בעל אותה דירה. כמובן שהאחריות לתשלום פיצויים אינה מוטלת באופן אוטומטי: יש להוכיח כי בעל הדירה היה יכול לצפות לנזק (למשל, אם האדנית לא הייתה מחוברת היטב לאדן החלון או שהייתה מונחת בקצה באופן בו ברור כי משב רוח חזק יכול להעיפה).

קבלו החלטה ביחד

בנוסף, יש להוכיח כי על אף שהנזק היה צפוי, בעל הדירה לא עשה דבר על מנת למנוע אותו (למשל, להכניס את האדניות לתוך הבית או לקבע אותן היטב על החלון עם הידיעה על הסופה המתקרבת).

במידה שמקור הנזק בשטח של הרכוש המשותף, כמו למשל בחדר המדרגות, בחנייה או עץ בגינה - לרוב כל הדיירים יצטרכו לשאת בעלויות התיקון.

אם ההוצאה הכספית לתיקון הנזק גדולה מאוד ואינה דחופה, מומלץ לכנס אסיפת דיירים ולקבל רב כנדרש בחוק (למעלה מ-50%) על מנת לקבל החלטה חוקית לדרכי הפעולה.

האם ניתן לתבוע את נציגות ועד הבית לתשלום הנזקים?

נציגות ועד הבית המשותף משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בנוגע לתחזוקה התקינה ולניהולו של הבניין המשותף. למעשה, הנציגות הינה אישיות משפטית נפרדת בכל הקשור לניהול הבית המשותף ולפיכך היא זכאית להתקשר בחוזים ולשמש צד לכל הליך משפטי ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הנכסים.

אולם, כיישות משפטית, הנציגות אינה אוחזת בידיה זכויות בלבד אלא גם חובות. עליה לנהוג בזהירות מרבית כאשר היא פועלת לצורך ניהול הבית המשותף ובכלל זה תחזוקתו, משום שבמידה שייגרם נזק כתוצאה מטיפול לקוי או רשלני, ייתכן שהיא תהיה זו שתצטרך לשלם את המחיר.

לא אחת חייב בית המשפט את הנציגות בתשלום פיצויים לאלה שניזוקו כתוצאה מתחזוקה רשלנית של הבניין. זו הסיבה שיותר ויותר נציגויות של בתים משותפים מבטחות עצמן ב"ביטוח ועד בית".

על מנת לתבוע את הנציגות של אותו בית משותף, יש להוכיח את הדברים הבאים:

• להוכיח שמדובר בנזק שניתן לצפות. כלומר, הנציגות יכלה להניח כי אם לא תטפל בליקויים מסוימים או אם לא תדאג לתחזוקה תקינה של הבניין על כל מרכיביו, ייגרם נזק.
  

אל תתעלמו מנורות אזהרה

נשוב לדוגמא של העץ שנפל: יש לבדוק האם היו נורות אזהרה אשר היו צריכות להביא את הנציגות לפעול בהתאם כגון: עץ שגזעו רעוע, עץ הנטוע בקרקע שאינה מתאימה, עץ ששורשיו בולטים מעל פני האדמה באופן בלתי סביר ויש חשש שסופה חזקה תביא לנפילתו וכדומה. כך גם לגבי ענפים אשר נראה לעין כי הם אינם מחוברים היטב לגזע או עומדים להינתק ממנו.

דוגמא נוספת יכולה להיות חלון בחדר המדרגות שהזכוכית בו נשברה ולא טרחו להחליפה. במצב שכזה ניתן לצפות בהחלט כי ביום גשום נשקפת סכנת החלקה למשתמשים בחדר המדרגות.

•  יש להוכיח כי הנציגות לא נקטה אמצעים סבירים על מנת למנוע את אותו נזק צפוי: אם נתייחס לדוגמת החלון השבור בחדר המדרגות, נצטרך להראות כי על אף שהנציגות ידעה על כך שישנו חלון שבור בחדר המדרגות, אך לא עשתה דבר ולא תיקנה אותו.
• 
  

אולם, הנציגות היא לא "כל יכולה" ויש מקרים בהם היא תעשה את המאמץ המרבי אך עדיין ייגרם נזק. במקרים כאלה בית המשפט לא יטיל עליה חובת בפיצויים.

פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב עסק בעץ בגינה של בית משותף שנפל על מכונית שחנתה סמוך אליו והסב לה נזקים:  נקבע כי מאחר שנציגות ועד הבית טיפחה את הגינה על בסיס קבוע ועשתה את כל הפעולות על מנת למנוע התרחשויות לא רצויות, היא לא חייבת בתשלום פיצויים.

• השלב האחרון יהיה להוכיח כי הנזקים נגרמו כתוצאה ישירה מהמעשים או מהמחדלים של נציגות הבית המשותף, ואילו הייתה פועלת בדרך ראויה וסבירה, הנזק לא היה מתרחש. כך למשל אם יוכח כי זיפות של הגג על ידי הנציגות היה מונע את נזילת הגשמים לקומה האחרונה של הבניין.
  

יש בעיה? כנסו אסיפת דיירים

חשוב להבין כי תביעת הנציגות היא לאו דווקא תביעת חברי הנציגות עצמם אלא הנציגות כמוסד. על אחריות חברי הועד בפעולתם במסגרת ועד הבית נתייחס בכתבות הבאות.

לסיכום, מנציגות הבית המשותף נדרשת תחזוקה תקינה וראויה של הבניין תוך נקיטת אמצעי זהירות מפני סכנות ככל הניתן. אם ידועה בעיה ספציפית היכולה לגרום לנזקים, מומלץ לכנס אסיפה ולהתחיל לפעול בנושא על מנת למנוע או למזער נזקים אפשריים.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.