למה לשלם על הגינה של השכן?

בבניין בו אתם מתגוררים קיימים מספר אגפים נפרדים ולפעמים אף מספר כניסות נפרדות. הבית רשום בטאבו כ"בית משותף", כלומר - כל הכניסות או המבנים רשומים כבית אחד. במסגרת תשלומי הוועד אתם נדרשים לשלם גם עבור אחזקה של גינה אשר אינה משרתת אתכם אלא דיירים של כניסה אחרת.

נשאלת השאלה, האם אתם חייבים לשלם גם עבור הגינה הזו, והאם למרות שמדובר בבית משותף אחד, ניתן להפריד את החלקים עליהם משלמים הדיירים? כמו במקרים רבים אחרים, גם כאן מומלץ להגיע להבנה והסכמה של כל הדיירים.

בעלי דירות בבית המורכב ממבנים אחדים רשאים לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף או בשימושם המיוחד, יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, כפי שהמחוקק כינה "בית מורכב" .

משמעות הדבר היא כי כל אחד יישא בהוצאות המיוחדות לאותם חלקים העומדים לרשותו ושכניו מהאגפים האחרים יהיו פטורים מתשלום זה.

הכללים להפרדה

במידה שהדיירים לא מצליחים להגיע להבנות ולשנות את התקנון בהתאם בכך שחלק מהרכוש המשותף יוצמד רק לחלק מהדירות אשר יישאו בעלות אחזקתו, סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות להורות על הפרדת הניהול של המבנים, גם ללא קיומה של הוראה בתקנון.

מהם המקרים בהם יבחר המפקח להשתמש בסמכותו להפריד את ניהול המבנים או הכניסות? לכך המחוקק בחר לא להתייחס ובעצם השאיר את המלאכה על המפקחים ובתי המשפט.

בפסק דין אשר ניתן בעניין בבית המשפט המחוזי בירושלים נקבעו הכללים להפרדה כאמור:

1. המפקח יפעיל סמכותו כאמור, לפי בקשת כל בעלי הדירות. אם אלה חלוקים בדעותיהם ואינם מגיעים להסכמה בעניין, רשאי המפקח לקבוע כאמור על פי עקרונות הצדק הטבעי, המחייבים את זכות הטיעון של כל השכנים, לפני קבלת החלטה על ידו.
2. על המפקח לשקול בהחלטתו האם קיים שוני ניכר בהוצאות ההחזקה של מתקנים מקבילים שבכל מיבנה או כניסה והאם קיים שוני בדרך השימוש במתקנים משותפים;
3. עוד על הפקח לבחון האם קיים שוני בשימוש ביחידות בבית המשותף, כאשר הפיכת הבית המשותף לבית מורכב תאפשר להשיג הפרדה מסוימת בין החלקים.
   

דירה כיחידה עצמאית במבנה

חשוב לציין כי אין חובה, לצורך הכרזה על בית שיתנהל כ"בית מורכב", שהבית יהיה מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים.

ייתכנו מצבים בהם ישתכנע המפקח או בית המשפט כי בנכס מסוים קיימת דירה אשר לה ייעוד שונה משאר יחידות הבניין ובעלת עצמאות מוחלטת ולכן ניתן להכריז כי היא מהווה יחידה עצמאית בבית מורכב ואינה צרכיה לשאת במלוא תשלומי הוועד.

לסיכום: אם אתם סבורים כי אינכם נהנים או יכולים ליהנות מהגינה או מכל רכוש משותף אחר בבית המשותף, או כי מוצדק שדירתכם תיחשב "אגף נפרד", ניתן למצוא פתרון לצורך הצמדתו לדירות שנהנות ממנו, בהסכמה או באמצעות המפקח או בתי המשפט.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.