במירוץ לבית, הכי חשוב לא לצאת פראייר

בניית בית היא כמו יציאה לריצת מרתון: כדי להצליח להגיע לקו המטרה עם ידיים מורמות ולא בזחילה, צריך לעשות מה שעושים אצנים מקצועים. מה בדיוק הם עושים אני עוד לא יודעת, כי כבר בקו הפתיחה התחלתי להזיע ולקבל כאבי שרירים, והייתי צריכה להסדיר את הנשימה מהצעדים הראשונים.

אז לאחר שהגעתי מתנשמת ועמוסת קילומטראז' של אובדן ימי עבודה בחזרה לוועדה המחוזית עם כל ערימת הטפסים והאישורים הנדרשים כדי שלא יפקע תאריך אישור הוועדה, ומתוך תקווה וכמיהה לקבל את הטופס הסגול שיהפוך את יומי לוורוד, התחוור לי שהוועדה על כל עובדיה לקחה לעצמה פסק זמן בדמות שביתה ללא תאריך סיום.

אני לא שופטת עובדים שמשתמשים בזכותם החוקית והדמוקרטית לשביתה כדי לקבל את מה רואים כזכותם הלגיטימית. האמת היא שבמשך כל חודשי השביתה הדלקתי נרות והתפללתי כדי שיקבלו כמה שיותר מהר את התנאים שהם מבקשים ויתפנו ברון בלב ועט ביד לחתום על ההיתר שלי.

ובעוד אזור השרון נכנס לתנומת בנייה כפויה שגררה אחריה תופעות לוואי של בונים עצבניים כוססי ציפורניים, החלטתי לא לנום על משמרתי אלא לפעול במקביל. פעולה במקביל חשובה כדי לחסוך זמן.

ללמוד את שטר המשכנתא

מה זה אומר? במקום לחכות באפס מעשה לסיום השביתה התחלתי ללמוד את שטר המשכנתא שלי כדי להבין מה הבנק בישל עבורי (הפתגם – "טוב מאוחר מלעולם לא" לא ממש תופס במקרה הזה) כמו כן, חיפשתי אדריכל או אדריכלית שילוו אותי נאמנה לכל אורך הדרך בתכנית השינויים שתכננתי לבית.

באשר לאדריכלית ששכרתי וודאי עוד ארחיב את הדיבור, אבל עקב הרמות הגבה של חלק מהטוקבקים, אני חייבת לציין שהיא זולה אפילו מהסכום שציינתי בטור הקודם. הכצעקתה? תרימו את הגבה השנייה בארשת סקפטית, תצקצקו בלשון ותועידו את הבית לקריסה טוטאלית.

ובכן, החלטתי לקחת סיכון מה ולעבוד עם א. הצעירה זהובת השיער ויפת התואר שמראה החיצוני העדין לא מעיד על מרצה העצום, אופייה האנרגטי ולהיטותה לעבוד, בעיקר כי ביתי הוא הבית הראשון שהיא מתכננת.

בואו נחזור רגע עצוב לאחור כדי להביט שוב במשכנתא ואנסה לשתף אתכם בכמה הארות חשובות לדעתי: משכנתא היא מצרך כמעט יומיומי במציאות הישראלית, כמו לחם אחיד ושקית של חלב. אנחנו צורכים אותה בכמות גדולה לשנים רבות כשתאריך התפוגה לא נראה באופק.

פראיירים בריבוע

כשאנחנו קונים משכנתא אנחנו גם מנסים להשוות את המוצר, לקרוא את הערכים והמושגים, להבין מכמה אחוזי שומן ניאלץ להיפרד בשנים הבאות עלינו לטובה, לבדוק תאריכי תפוגה ומרכיבים. הבעיה היא שאנחנו לא ממש מבינים מה כתוב על האריזה, אנחנו חושבים שכן וגם אם לא – קשה לנו להודות בכך.

תעשו לעצמכם מבחן קצר בלי חומר פתוח ונסו לענות על השאלות הבאות בלי להתבלבל ובלי גלגלי הצלה: מהם המסלולים שנקבעו לכם במשכנתא? מהן הריביות בכל מסלול? כמה אתם משלמים כל חודש לעומת החודש שעבר? מה גובה הקרן שלכם ברגעים אלה?

סביר להניח שרובכם לא גיליתם בקיאות בחומר ונכשלתם במבחן של עצמכם. מה זה אומר עלינו? זה אומר שאנחנו כעם שאמון על "איך לא לצאת פרייר" - פראיירים בריבוע בכל הקשור לניהול הפיננסי שלנו.

מסלולים ויעדים

אז בואו נפתח מילון משכנתא קצר רק בשביל שלא נבוא כהדיוטות גמורים לבנק:

1. מסלולים – המשכנתא מחולקת בדרך כלל למספר מסלולים ומה שחשוב הוא התמהיל שלהם. תמהיל המסלולים צריך להתאים לצרכים האישיים של כל אחד, כך שהתמהיל שלי וודאי לא יתאים לשכן שלי. מה שעוד חשוב הוא לא לשים את כל הביצים במסלול אחד.

למשל לא לקחת את רוב המשכנתא במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד או רק במסלול של ריבית פריים. למה? כי ככה אנחנו ממזערים את הסיכונים שטמונים בתנודות המשק. לכן, יש מי שיכול לחשוף עצמו ליותר סיכונים ויש מי שלא וצריך לקחת את זה בחשבון.

עוד לגבי מסלולים – לבנקים יש יעדים שהם מעוניינים לעמוד בהם. לכן הם עשויים "לדחוף" מסלול מסוים בחודש נתון ללקוחות שלהם מתוך תואנה שהוא מתאים להם למרות שאין זה כלל נכון. הם לא רואים את צרכי וטובת הלקוח אלא רק את העמידה ביעדים של עצמם.

2. ריביות - ריבית פריים - זו הריבית המורכבת משיעור ריבית חובה הנקבעת פעם בחודש על ידי בנק ישראל, בתוספת קבועה של 1.5%. פישר יכול להעלות את הריבית לפי שיקול דעתו והיא תמיד תעלה בקפיצות של רבעי אחוז. ריבית הפריים הנוכחית היא 3.75% ולכן אם נותנים לנו מסלול בריבית פריים+1 למשל, הריבית שנשלם תהייה בעצם 4.75%.

לבחור את המסלול המתאים

- ריבית קבועה צמודת מדד - הריבית קבועה אבל המדד לא. מהו בעצם מדד? המדד הוא ממוצע המחירים במשק והוא משקף עליות או ירידות של סל המוצרים בארץ. כדי לשמר צמיחה במשק צריך לשמור על מדד חיובי אבל כדי למנוע אינפלציה צריך לדאוג שלא יצמח יותר מידי. לכן, אם נותנים לכם מסלול צמוד מדד אתם יכולים לחשב עליה ממוצעת של 3% בשנה. מה מאוד חשוב לדעת במקרה כזה? שכל עליה של 1% במדד גורמת לעליה של 10% בהחזר החודשי!

ריבית משתנה צמודת מדד - תדירות השינוי נקבעת על ידי הלקוח. היא יכולה להשתנות כל שנה, 2, 2.5, 3, 5, 7, או 10 שנים. לא כל בנק נותן את כל האפשרויות. שיעור הריבית משתנה על פי נוסחה קבועה המבוססת על עוגן חיצוני. ריבית העוגן משתנה כל 10 לחודש וכמעט לכל בנק עוגן משלו. אפשר לומר שהעוגן הוא ממוצע ריבית על המשכנתאות שנלקחו באותו חודש בבנק.

3. עמלות פירעון מוקדם או היוון – ברוב המסלולים (לא בכולם) אנחנו נדרש לעמלת פירעון מוקדם אם נרצה לפרוע את המשכנתא או חלקה מראש. למה נרצה לפרוע אותה מראש? אתם שואלים ובצדק. ובכן, אולי ישתחרר לנו איזה חסכון או קרן שיאפשרו לנו להקטין את ההלוואה ואולי ייפול בחלקנו נתח ירושה נאה. אולי אפילו נרצה למחזר את המשכנתא. גם כאן הבנק לא ייצא פרייר. רוצים להחזיר? תפצו אותנו על השנים שבהם לא תשלמו לנו.

4. גרייס כשמו כן הוא – חסד. הבנק מעניק לנו תקופה של חסד שנועדה להפחית מנטל ההחזרים שלנו. יש גרייס מלא שדוחה את כל התשלומים ויש גרייס חלקי שבו נשלם רק את הריבית. אחרי תקופת הגרייס תיכנס המשכנתא למסלוליה הרגילים בתוספת מה שלא שולם בתקופת הגרייס.

הסחת הדעת המושלמת

למי זה טוב? למי שמשלם שכר דירה עד למעבר לבית החדש והמשכנתא מעיקה עוד יותר, למי שכרגע יש אווריריות מדאיגה בחשבון העו"ש ובתזרים המזומנים, מי שבונה יחידת דיור שאמורה לשלם את המשכנתא ומי שמשקיע בבניית נכס על מנת לממש אותו ומתקשה בתקופת הבנייה לשלם החזרים מלאים.

יש עוד כל מיני מושגים ושלל מסלולים כמו – הלוואות בלון או מסלולים צמודי מט"ח והלוואות גישור שקצרה היריעה מלהרחיב עליהם כאן.

אז גיליתי שיש כל מיני מסלולים וכל מיני ריביות ואני לא ממש יודעת מה הקוקטייל המתאים לי. אני משלמת שכר דירה, ההכנסות שלי ברצפה, וחייבת לתכנן יחידה למימון ההחזר החודשי. בינתיים השביתה בעיצומה והכול קופא על שמריו.

צריך להתאזר בסבלנות ולקדם עם א. את התכניות. אין כיף יותר מלתכנן בית על נייר. זו הסחת דעת מושלמת לצרות אחרות. בינתיים, תודה על הליווי ועל האכפתיות וגם על שלל העצות שאני מעיינת בהן בקפידה רבה.