מוכר נדל"ן? - הכר את שותפיך הסמויים לעסקה
בעולם מושלם, כאשר שני צדדים מגיעים להסכמה על פרטי עסקת נדל"ן, הם צועדים לבנק הדואר ומבצעים במקום העברת בעלות. אלא שבמציאות מעורבים בכך גורמים רבים שמבקשים גם הם לקבל את חלקם בעסקה. כל מה שאתם צריכים לדעת עליהם, כדי שלא תופתעו ברגע האחרון
כאשר אנחנו ניגשים לבצע עסקת נדל"ן, אנחנו נוטים לראות לנגד עינינו את הצדדים הישירים בעסקה, המוכר והקונה, וכמובן את הסחורה, הלא היא הנכס עצמו. לעתים אנחנו נוטים להתעלם מהשותפים הסמויים בעסקה, וכך אנו נתקלים בהפתעות שונות ומשונות.
לו היינו מתכננים עולם אוטופי, היינו קובעים שכאשר שני צדדים הגיעו להסכמה על פרטי עסקת מקרקעין, יתכבדו שניהם ללכת לבנק הדואר (שליד הטאבו) ויבצעו העברת בעלות מיידית, ללא טרדות מיותרות וללא צורך בעורכי דין.
אך מסתבר שהעולם בו אנו חיים איננו אוטופי. רבים הם אלו ה"מריחים" את הכסף הגדול שעומד לעבור כאן מיד ליד, ויודעים שזו הזדמנותם לקבל את שלהם. העברת הנכס מהמוכר לקונה ורישום על שם הקונה בטאבו מחייבת קודם כל לסגור את החשבון עם כל אותם השותפים הסמויים בעסקה, הלוא הם רשויות המס, הרשות המקומית, מינהל מקרקעי ישראל, הבנקים המעורבים ועוד.
בשורות הבאות נקדיש מספר מילים לכל אחד מן השותפים הסמויים ומהו חלקם בעסקה, ובשבועות הקרובים נקדיש טור נפרד לכל אחד מהם.
מס שבח והיטל השבחה
מס שבח: על מנת להשלים את ההעברה בטאבו נדרש לצרף אישור על תשלום או פטור מתשלום מס שבח. מס שבח הוא אחיו הצעיר של מס הכנסה, אשר מתייחס באופן ספציפי למקרקעין.
המס מוטל על הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת הנכס בניכוי ההוצאות. שיעור המס משתנה בהתאם למועד רכישת הנכס והוא עשוי לנוע בין 12% לכ- 40%. בהעברת נכס ללא תמורה לקרוב או במכירת דירת מגורים בתנאים שונים ניתן פעמים רבות להגיע לפטור ממס.
מס רכישה: זהו המס המוטל על הקונה בעת רכישת הנכס. ככלל מס הרכישה הוא 5% משווי הרכישה, אולם כאשר מדובר בדירת מגורים ישנן שיעורי מס מופחתים ומדורגים. אם מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה כלומר כשאין לקונה דירה נוספת, לעתים שיעור המס הוא אפס או קרוב לכך.
היטל השבחה: זהו מס המשולם לועדה המקומית לתכנון ובנייה בשל עליית ערך המקרקעין בתקופה בה החזיק המוכר בנכס, כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב"ע) אשר העלתה את ערך הנכס.
מועד היווצרות החוב בהיטל השבחה הינו יום אישור התכנית על ידי רשויות התכנון, אולם מועד חובת התשלום בפועל הינו מועד מימוש הנכס, ובמקרה שלנו - מכירתו. תשלום היטל ההשבחה מהווה אף הוא כמובן תנאי לרישום הנכס על שם הקונה בטאבו.
ארנונה: גם מחלקת הגביה בעירייה שותפה לעסקה. במידה וישנם חובות ארנונה על הנכס, לא יינתן אישור עירייה המופנה לטאבו עד לתשלום כל החובות.
מס ערך מוסף, בנקים ודיירים
היטלי פיתוח: זהו שם כולל למספר סוגים של מס מוניציפלי (סלילה, תיעול, ביוב וצנרת מים) אשר נדרש מבעל נכס בעת הנחת התשתית המוניציפלית או בעת מתן היתר בניה. במידה ובעל הנכס נותר חייב סכומים שונים לרשות המקומית, הרי שזו תתנה את אישורה לטאבו בסגירת החוב.
מס ערך מוסף: ככלל, במכירת נכס עסקי יחול בדרך כלל חיוב במס ערך מוסף, יש להגדיר היטב בחוזה מי נושא בנטל זה. בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון נקבעה ברירת מחדל, כי במידה וצוין סכום בחוזה ולא הובהר האם הוא כולל מע"מ או לא, בדרך כלל הנחת המוצא היא כי המחיר כולל מע"מ.
מס רכוש: זהו מס שהיה קיים על קרקעות פנויות בישראל שאינן קרקעות חקלאיות. המס היה קיים שנים רבות ובוטל בשנת 2000, אולם חובות ישנים לא נמחקו. שיעור המס עד לביטולו עמד על 2.5% לשנה מערך הקרקע. במידה ובעל הנכס לא שילם את חובותיו ההסטוריים, לא ניתן יהיה להשלים את ההעברה על שם הקונה.
מינהל מקרקעי ישראל: כאשר הנכס הנמכר אינו בבעלות המוכר אלא בחכירה בלבד, הרי שמינהל מקרקעי ישראל הינו שותף בכיר לעסקה. במקרה שהנכס אינו מהוון תידרש הסכמת המינהל לעסקה והדבר יותנה בדמי הסכמה או בתשלום דמי היוון.
בדקו מראש
בנקים: במידה שקיים שעבוד או משכנתא על זכותו של המוכר בנכס לטובת בנק כלשהו, לא ניתן יהיה להשלים את ההעברה עד שהמוכר יפרע את חובו לאותו בנק או יגרור את השעבוד לנכס אחר.
דיירים
: כאשר מדובר במכירת נכס מושכר, אין ספק שהדייר הינו דמות משמעותית בעסקה. יש לראות מראש את תנאי השכירות, האם המוכר רשאי בכלל למכור את הנכס בתקופת השכירות, מתי מסתיימת התקופה, באילו נסיבות ניתן לקצר אותה, האם קיימים בטחונות מספקים להבטחת התשלום והפינוי במועד ועוד.
צדדים נוספים: לפעמים קיימת הערה בטאבו בדבר זכויותיהם של צדדים שלישיים בנכס. כך לדוגמה בנכס שקיבל המוכר בירושה מהוריו נכתבה הערה בדבר זכות קדימה שיש לאחותו של המוכר לרכישת הנכס.
לעתים קיימת הערה על הנכס לטובת רשות המסים בגין חוב במס הכנסה שיש למוכר. לעתים ניתן לראות בנסח הטאבו כי קיימת הערה בגין צו הריסה על בניה בלתי חוקית וכדו'. לעתים, נראה שהנכס נקי, אין כל הערת אזהרה, והמוכר מצהיר כי הוא הבעלים היחיד ואין כל מניעה למוכרו, ואז מתעוררת אשתו של המוכר וטוענת כי בהתאם לדיני השיתוף בין בני זוג היא בעלת מחצית מהזכויות.
לסיכום: אין להתפתות לחשוב שהמוכר והקונה הינם הצדדים היחידים לעסקה, קיימים ברקע גופים רבים המשתתפים בחגיגה ויש להערך לכך בבניית העסקה. יש לדאוג כי סכום משמעותי של כסף מתוך התמורה לא יועבר לידי המוכר עד להשלמת כל האישורים הדרושים לשם רישום הנכס על שם הקונה. בכל מקרה, רצוי מאוד לבדוק בעוד מועד את הסכומים ואת הנתונים על מנת שלא תופתעו ברגע האחרון.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
