התוספת שתופסת: דירה שגדלה עם המשפחה
תכירו את הטרנד הנוכחי במגזר החרדי: דירות שנמכרות עם אופציית הרחבה. מדובר באפשרות להגדיל את שטח הדירה בעתיד על ידי השארת שטח צמוד עליו ניתן לבנות ולצרף לדירה. איך עושים את זה ולמה התופעה לא מתרחבת לכל הארץ?
אחרי ששיננו את צמד המילים "תגדילו לי", בסניפי האוכל המהיר, קבלו את הדבר הבא: דירה שגדלה עם המשפחה. ואם תהיתם, לא מדובר בהמצאה חדשה." אופציית ההגדלה" מיושמת בהצלחה זה יותר מעשור בריכוזים החרדים ברחבי הארץ ומהווה אמצעי נוח ומעשי לרכישת דירה, בהתאם יכולותיו העכשוויות של הקונה. זאת מבלי לוותר על "חלום הדירה הגדולה", באותו הנכס בעתיד.
- ירוויחו יותר - ירחיבו יותר: חרדים על פיגומים
רוצים יציבות? החליפו את דור ה-y בעובדים חרדים
קבלן, מה האופציה שלי?
למרבה הפלא, על אף שמדובר במשפחות גדולות, "במגזר החרדי הדירות המבוקשות ביותר הן דירות של שלושה חדרים" - כך אומרת אתי וויספיש, סגנית מהנדסת העיר החרדית מודיעין עילית.
"לחברות שבונות אצלנו כמעט ולא משתלם לעשות דירות גדולות יותר, כי אין לזה ביקוש. מה שמשחק תפקיד משמעותי באטרקטיביות של דירה אחת מול האחרת, זה אופציות ההרחבה שמציע הקבלן. ברגע שאלו ניתנות, הדירה הפוטנציאלית משודרגת והופכת לנחשקת יותר".
מתוקף תפקידה, וויספיש אחראית בין היתר על בדיקת התוכניות המוגשות לעירייה לצורך הרחבת דירה קיימת. ובמודיעין עילית כשאר הערים החרדיות, זה קורה לא מעט.
"בוא נגיד שהיום אין כבר כמעט עתודות קרקע לבנייה חדשה. ומי שרוצה להישאר בריכוז חרדי, האפשרויות שלו מצטמצמות מאוד. אלא אם כן יש לו הון לשלם עבור דירה בבני ברק או בירושלים", היא אומרת.
אז מהי בעצם "אופציה לבנייה"?
"אופציה היא למעשה אפשרות שמשאיר הקבלן לדיירים להגדיל את שטח הנכס בעתיד". לדבריה, יש כמה סוגים של אופציות לבנייה: "יש את 'אופציית המעטפת'. כלומר הקבלן משאיר שטח מחוץ לדירה אך צמוד לה, עם קירות מסביב וריצפה חשופה".
מדובר 'בשטח מת', שאין אליו גישה מתוך הדירה הקיימת והוא אינו חייב בארנונה. תפקידו מסתכם בכך שבעתיד, יוכלו הדיירים להרחיב את דירתם אל תוך אותו אזור. וליצור חדר או שניים נוספים. "לקונים", היא אומרת,"שווה לשלם עוד קצת,מעל מחירה של דירה דומה, בתמורה לאופציה שכזו".
"סוג נוסף של אופציות לבניה", מגלה וויספיש, "היא מרפסת פתוחה. היא מתוכננת בצורה כזו שעם סגירתה היא תהווה חדר נוסף. הסוג האחרון, והכי שכיח היא 'אופציה על הנייר'. אדריכל הפרויקט שמסרטט את הבניין , מתכנן בנוסף אופציה להרחבה עתידית, כזו שתהיה אסטטית ותואמת את קווי המתאר של המבנה". וויספיש סוברת שמדובר באופציה הכי פחות משתלמת לרוכש, מאחר והיא כאמור,"על הנייר", בלבד.
לא עוברים, משפצים
אז איך עושים את זה? לדבריה, בצורה פשוטה מאוד. מגישים תוכנית בנייה שתואמת את התכנון האדריכלי של המבנה בכפוף לכל התנאים וההגבלות ומקבלים היתר לבנייה.
"אצלנו בהתאם לתב"ע המקומית מותר לבנות תוספת של עד 23 מטר רבוע לא כולל מרפסת פתוחה. זאת בתנאי שמבנה הבניין מאפשר זאת. אנחנו מעודדים בנייה שתהייה אסתטית. לדוגמא: נותנים אישור בניה לקומה השנייה, בתנאי שהקומה הראשונה תבנה קודם. ורק לאחריה,יוכלו לבנות השכנים שמעליהם, מטעמים אסטטיים, וכך לא נוצרים חללים מוזרים או עמודים והבנייה נראית אחידה".
בריכוזים חרדים אחרים, האופציות שהופכות לנדיבות אף יותר,מצביעות על כך שיש עידוד רשמי "למדיניות ההגדלות". "אין ספק שהדבר נובע מרצון ללכת לקראת התושב", מודה וויספיש. "בסך הכול מדובר באוכלוסייה צעירה שגדלה ומתפתחת. ולשם כך, היא זקוקה למרחב מחייה.
"מתפקידנו כשלטון מקומי לסייע בכך. זוג צעיר חרדי שמתחתן ורוכש דירת שלושה חדרים, תוך חמש שנים עם התרחבות המשפחה היא אינה מתאימה לו יותר. וצריך לחשוב על פתרונות יצירתיים. זה אחד מהם".
למה לא להוסיף במחיר ולעבור לדירה מרווחת יותר?
"קודם כל כי אנשים אצלנו מאוד מתקבעים לאזור ולקהילה. הם רוצים להמשיך להתפלל בבית הכנסת שלהם. התחנה ליד הבית משרתת אותם היטב בבקרים הלחוצים בדרך לעבודה.
"גן ילדים, בתי הספר. גם לעבור לשכונה ליד או שני רחובות מהמקום הישן, לפעמים מאוד קשה לאנשים. חוץ מזה שהאפשרות לשפץ משתלמת כלכלית הרבה יותר, ממכירה וקניית דירה גדולה יותר".
למה לא מאמצים את מודל "האופציות" בערים חילוניות לטובת הזוגות הצעירים המשוועים לדירה במחיר שפוי? לדברי וויספיש "קודם כל, האוכלוסייה החילונית מעדיפה במובהק מעבר לדירה גדולה יותר. שם לדעתי זה נעשה ביתר קלות.
"העיריות עצמן לא מעודדות את הגדלת הדירות הקיימות. כשאני מסתובבת בעיר חילונית אני כמעט לא רואה הגדלות כאלה. יוצאת דופן היחידה היא תל אביב. שם העירייה באמצעים שונים דווקא כן מעודדת את זה".
"דבר נוסף שמקשה על ההגדלה היא הבנייה החדשה במגדלים. בציבור החרדי הבניינים נבנים עד לגובה של שבע קומות. כשהדירות הגדולות הן בקומת הקרקע ומשם ממשיך הבניין בצורה מדורגת, מה שמאפשר הרחבה מעשית. במגדלים הרבה יותר מסובך לתכנן אופציה כזו, שלא תחרוג מקווי המבנה".
ביקוש יש, אופציות - אין
אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה הבונה למגזר החרדי והחילוני, מציע ללקוחות החרדים דירות עם אופציה להרחבה בצורת מרפסת "עד 25 מטר רבוע".
לזוגות החילונים לא מוצעת אפשרות כזאת. "למה לא? זו בהחלט שאלה טובה. אני חושב ששלושה חדרים נותן מענה טוב לזוגות חילונים עם שניים שלושה ילדים ללא צורך להגדיל או לעבור. המשפחות קטנות יותר ולכן יש פחות צורך בהרחבה".
"מה גם", מוסיף סבן, "שהמשפחה במגזר החילוני גודלת בקצב איטי יותר. מה שמאפשר לבני הזוג לבסס את עצמם כלכלית ואז פשוט לעבור לדירה מרווחת יותר".
סבן לא מתלהב מהפיכת האופציות לנחלתם של כל המגזרים. "זה יכול להיות בהחלט מפגע אסטטי מיותר. אני מעדיף להציע ללקוח החילוני שלי דירה שהיא פשוט טובה במחיר שפוי ויש לנו כאלה. מי שמוכן לצאת למה שמכונה 'המעגל השני' כמו קריית גת, יכול למצוא דירות שמתאימות לכיסו".
"כולם מרוויחים"
לעפרה חדד, סמנכ"לית יורו ישראל שבונה אף היא לציבור חילוני וחרדי, שיקולים נוספים. לדברי חדד, "מחיר הקרקע הוא פרמטר חשוב בהחלטה של הקבלן להשאיר אופציות לבנייה.
"כשמדובר בעיר כמו רעננה שהמחיר הוא בשמיים, אין לנו עם כל הרצון הטוב יכולת תמרון בעניין הזה. לעומת זאת במקומות כמו נתיבות שערך הקרקע הוא נמוך אנחנו מציעים אופציות נדיבות מאוד".
"יש לנו למשל פרויקט ווילות שמיועד לאוכלוסייה הטרוגנית ושם אנחנו מציעים לרכוש ווילה ב-130 מטר רבוע עם אופציה מתוכננת, לעוד חמישים מטרים. אני גובה על זה משהו בסביבות 80 עד 100 אלף שקל יותר מווילה ללא אופציה. ולזוגות צעירים זה מאוד משתלם.
"זה מאפשר להם לרכוש בית צמוד קרקע וכשהיכולת הכלכלית שלהם תגדל, הם יכולים להגדיל אותו בצורה קלה ופשוטה, כי אני כקבלן לא ניצלתי את כל אחוזי הבנייה המותרים. ככה כולם מרוויחים".
הוא מוסיף: "גם בגבעת זאב עשינו משהו כזה לאוכלוסייה החרדית. תכננו מראש את הבתים עם אופציות מובנות להגדלה ואנשים ממש ניצלו אותם. הגדילו סלון, הוסיפו חדר. לא תמיד בבנייה מסיבית של בלוקים. עשו שם הרבה שימוש בזכוכית.
לדברי חדד, "לפני כל פרויקט אנחנו עושים סקר שוק. אופציות זה משהו שמעלים כצורך באוכלוסייה הדתית- חרדית, אבל בהחלט לא רק שם".
העיריות לא מקדמות
למה התופעה לא מתפשטת אם יש ביקוש?
לדברי חדד, רוב העיריות תוקעות מקלות בגלגלי האופציות. "עיריית ירושלים למשל מחייבת אותי כקבלו לבנות 98% מאחוזי הבנייה, ישר בהתחלה. במקרה כזה אין אפשרות לעשות אופציה. גם במודיעין אותו סיפור. שם אפילו פרגולה אסור להתקין. הם השקיעו המון כסף בתכנון אסטטי של העיר והם לא מעוניינים לעודד שיפוצים, שעלולים לקלקל אותו".
"מה גם שלעיריות יש אינטרס למשוך אליהם אוכלוסיות חזקות 'שיכולות להרשות לעצמן'. זה מעלה את ערך העיר. האופציות מיועדות למי שלא יכול לממן דירה גדולה באזורים האלה, אז אין פה אינטרס העירוני 'לבוא לקראת'. בשורה התחתונה, העירייה היא הגורם המשפיע. כשהעירייה גמישה זה הופך לכלי שיווקי אדיר. מי לא היה רוצה לקנות דירה בת 3-4 חדרים שברבות הימים תוכל לגדול ל-6-7?"
לפנייה לכתב/ת 
