בנק ישראל מציג: מי לא מפחד מבועת נדל"ן?
כבר קרוב לשנתיים שעושים בבנק ישראל מאמצים אדירים כדי לשכנע את הציבור שאין בועת נדל"ן. השבוע הם סוף סוף הסכימו להודות שמצב מחירי הדירות מאיים על יציבות הבנקים. אז למה דווקא עכשיו אף אחד לא מאמין להם?
בבנק ישראל דווקא רצו מאוד שהציבור יבין את ההגבלה החדשה שלהם על המשכנתאות כמהלך שנועד להגן עליו. "סוגיית החזרי המשכנתא יכולה תוך זמן קצר להפוך לבעיה משמעותית בישראל", אמר אתמול (ה') גורם בכיר בבנק. "אנחנו מגדלים כאן צמח פרא שיקלקל את הגן כולו אם לא נעקור אותו".
- אטיאס: חוק סבסוד משכנתאות יאושר בקרוב
- הקבלנים: בנק ישראל פוגע בזוגות הצעירים
- מהפכת המשכנתא - כל השאלות והתשובות
- בואו להתעדכן בסרטונים ותמונות בלעדיות בפייסבוק שלנו
אך נדמה שלמרות ההסברים המלומדים והבהירים שנלוו להודעה על ההחלטה להגביל את אחוז המשכנתא בריבית משתנה, גם במגזר הפיננסים וגם בציבור הרחב התקבל המהלך האחרון של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, והמפקח על הבנקים, דוד זקן, במחאה ובכעס.
התגובות באתרי האינטרנט התרכזו בעיקר בהשפעה של המהלך על מחירי הדירות ועל האפשרות לקבל הלוואה בריבית נוחה. ההתרכזות הכמעט מוחלטת בנושא המחירים הוכיחה כי החששות מבועה מיתית - כשל שוק שימוטט יחד איתו את יסודות הכלכלה כולה - רחוקים מלבבותיהם של הזוגות הצעירים ומה שבעיקר מטריד את כולם הוא, איך אפשר לקבל כבר מימון לדירה במחיר סביר.
במציאות זו התקבל המהלך של המפקח על הבנקים במחאה, על כך שכעת הריבית הקבועה על משכנתאות תעלה והמשימה שהייתה עד כה קשה מנשוא - רכישת דירה בישראל - תהפוך לבלתי אפשרית. גם המומחים תקפו את המהלך, כינו אותו התערבות בוטה בשוק חופשי והדגישו שאין לו כל השפעה ממתנת על מחירי הדירות המאמירים שהם שורש הבעיה.
אך בבנק המרכזי בכלל לא התכוונו לפעול להורדת מחירי הדירות. מה שהטריד אותם הייתה התפתחות שעל פניו נראית מבהילה הרבה יותר ממחירי הדירות הגבוהים. "משברים פיננסיים רבים בעולם נבעו מהקשר הקיים בין התפתחויות בשוק הדיור לבין המערכת הפיננסית", כתבו השבוע כלכלני הבנק. "ההתפתחויות בשוק הדיור בשנים האחרונות הגבירו את הסיכונים למערכת הפיננסית בישראל".
כלומר, לראשונה מאז שהחל מחול השדים סביב סוגיית מחירי הדירות בישראל מאשר גורם רשמי כי בעיית מחירי הדירות אינה רק בעיה מוסרית - קרי, בעיית הפיכתם של ישראלים רבים לאנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית - אלא בעיית יציבות.
בנק ישראל מוטרד מכך שלווים רבים לא יוכלו לעמוד לאורך זמן בתשלומים על החזרי המשכנתא, הבנקים ייאלצו למחוק את החובות וירשמו הפסדים כבדים. כתוצאה מכך, ייפגעו חסכונות אחרים של הציבור והאשראי לתעשייה ייפסק, יחל גל פיטורים והמשק כולו ייקלע למיתון. "מבלי להתייחס למונח 'בועה'", כתבו כלכלני בנק ישראל, "לאור מגמות אלה, ובכלל זה עליה משמעותית ומתמשכת במחירי הדיור ובהיקף האשראי לדיור, ראה בנק ישראל לנכון לנקוט בצעדי מנע, על מנת להקטין את הסיכון הקיים בשוק הדיור".
האם תסריט הבלהות הזה אפשרי בכלל? בבנק ישראל משתדלים, מטבע הדברים, לדבר בשפה מתונה ומקצועית אך מדגישים כי אין להקל ראש בסכנה הנשקפת לרוכשי דירות שלקחו משכנתא בריבית משתנה. "אנחנו בדקנו וראינו שעלייה של אחוז בריבית משפיעה על החזרי המשכנתא יותר מאשר עלייה של אחוז במדד", אמר אותו גורם בבנק. "אם הריבית תעלה בשנה הקרובה ב-2% זה יוסיף לכל לווה 500 שקל להחזר החודשי. לכאורה, מדובר בסכום קטן אבל אני עוד זוכר שכשרכשתי בית בשנות העשרים לחיי חישבתי את ההחזר על הקשקש. זו ההוצאה החשובה והמשמעותית ביותר של אדם צעיר וחריגה של מאות שקלים לחודש בהוצאה הזאת יכולה להוות מכה כלכלית קשה".
הנתונים שמציג המפקח על הבנקים מראים כי היקף הבעיה אכן משמעותי. ב-5 השנים האחרונות עלה היקף ההלוואות שנתנו הבנקים לצורכי דיור ב-67% - מ-110 מיליארד שקל נכון לפברואר 2006, ל-184 מיליארד נכון לפברואר 2011. בפברואר 2006 היוו ההלוואות בריבית משתנה שאינה צמודה למדד או למט"ח כשליש מסך כל ההלוואות, שליש מההלוואות ניתנו בריבית משתנה הצמודה למדד או למט"ח ושליש ניתנו בריבית קבועה.
נכון לפברואר 2011, 48% מההלוואות נלקחו בריבית משתנה שאינה צמודה למדד ועוד 32% בריבית משתנה הצמודה למדד. כיום, רק 11% מההלוואות לצורכי הדיור אינן מושפעות מעלייה מהירה בריבית בנק ישראל.
"לבנק כדאי לקחת כמה שיותר סיכון"
גורמים בשוק ההון טוענים כי מה שנראה כמו התייצבות להגנה על יציבות הכלכלה הישראלית הוא למעשה התייצבות להגנה על הבנקים בלבד. "לנו אין ספק שהמצב בארה"ב ב-2007 היה שונה בתכלית ממה שקיים כיום בישראל", אומר הכלכלן הראשי של כלל, אמיר כהנוביץ'. "בעיקר בשל שיטת איגוח אגרות החוב, הדירוג המעוות לאותן אג"ח ומכירתן הלאה".
כהנוביץ' רואה במהלך של בנק ישראל התערבות בוטה לטובת הבנקים, דווקא. "מכיוון שמצב כזה (כמו בארה"ב ערב המשבר, א.ל) אינו קיים בישראל והבנקים כאן יאכלו בעצמם את הארוחה שיבשלו, ההתערבות של בנק ישראל היא אכן פגיעה טהורה בעקרונות השוק החופשי. לבנק ישראל אין בעיה בקריסה של חברות ענק כדוגמת טבע או כי"ל אך לא יהיה מוכן לסבול קריסה של בנק".
לדבריו, ההתערבות משדרת למנהלי הבנקים שהם יכולים לקחת סיכונים מיותרים, מתוך הנחה שבנק ישראל יציל אותם בבוא היום, אם יתגלה שהם חילקו משכנתאות לכל מי שביקש וכעת אין מי שיחזיר את הכסף. "אם הוא (בנק ישראל, א.ל) באמת כל כך פוחד מקריסה של בנק אז תיאורטית כדאי מאד לבנק מסחרי בישראל לקחת כמה שיותר סיכון שהוא רק יכול, לעשות כמה שיותר כסף, כי במקרה הכי גרוע בנק ישראל יחלץ אותו".
"שמירה על הבנקים היא שמירה על פיקדונות הציבור ואנחנו לא צריכים להתנצל על כך שאנחנו עושים את זה", הגיב גורם בבנק ישראל. "לבנקים יש תמריץ לקחת סיכונים מיותרים בשני מקרים - כשאין רגולציה וכשהם יודעים שיש להם את המטריה של הבנק המרכזי שלא מוכן לתת להם ליפול. נכון שאנחנו לא מוכנים שבנק בישראל ייפול, אבל אי אפשר לומר שהרגולציה בישראל חלשה - נהפוך הוא. אני חושב שהרגולציה שמפעיל המפקח על הבנקים הוכיחה את עצמה בשנים שמאז המשבר הפיננסי בעולם בצורה יוצאת מן הכלל".
בבנק גם דוחים את הטענות כי בכל מקרה, הצעד לא יועיל לרוכשי הדירות. "לא נקטנו בצעד הזה כדי להוריד את מחירי הדירות אבל ישנם תסריטים שבהם הצעד הזה עשוי להוזיל את עלות המשכנתא ואולי אפילו להוריד את מחירי דירות".
ואף על פי כן - הריבית צריכה לעלות
על דבר אחד אין עוררין. לבנק ישראל יש חלק מרכזי בעיצוב המציאות שבה המריאו מחירי הדירות בישראל לשיעורים האסטרונומיים שהם הם נמצאים מלכתחילה. אמנם, קשה לבוא בטענות אל הנגיד על כך שהוריד את הריבית ל-2% ב-2008, בהתחשב במיתון הקשה שבו שקעה הכלכלה העולמית באותו זמן, אך כל העוסקים במלאכה סבורים שהריבית הנמוכה, יותר מאשר היצע הדירות הנמוך, היא שגרמה לזינוק במחירי הדיור. כלומר, המפתח לפתרון בעיית הנדל"ן בישראל נמצא בידיו של הנגיד.
בהיעדר אפיקי השקעה אטרקטיביים, ישראלים שהפרוטה הייתה מצויה בכיסם לא יכלו שלא לבחור ברכישת דירות כאפיק השקעה בשנתיים האחרונות - כל אפיקי ההשקעה האחרים היו מניבים להם תשואה נמוכה יותר. תמימות הדעים בנוגע לעובדה שרק העלאת הריבית בשנים הקרובות תמתן את מחירי הדיור, אינה פוסחת גם על מסדרונות הבנק המרכזי.
"לאורך זמן, גם לנו ברור שכדי שמחירי הדירות ייכנסו למגמת ירידה נדרשת הורדה של שיעור הריבית", אמר הגורם בבנק, "זו הסיבה שמזה שלושה חודשים, מצוין במפורש בהודעת הריבית של הבנק כי מצב מחירי הדיור הוא שיקול שאנחנו מתחשבים בו בבואנו לקבוע את גובה הריבית".
לפנייה לכתב/ת 
