ריבית? רוכשים מחו"ל ומחירי קרקע ניפחו מחירים
שכחו מירידת מחירים: גם כאשר הישראלים מוכנים לשבת על הגדר ולחכות ליציבות - היזמים תמיד ימצאו קונים נוספים עם כיס עמוק מעבר לים. משום כך, גם ההגבלות שהטיל הנגיד על המשכנתא - לא ישנו את המגמה. הפתרון נמצא בידי המדינה
כדי למכור דירה במחיר גבוה, שלא לומר מופקע, על המוכר למצוא קונה שמוכן לשלם את מחיר העסקה. זה ההיגיון הפשוט של מוכרי דירות בישראל, והם מוכנים לחכות לאותו הקונה גם שבועות וחודשים. משום כך, גם השינוי האחרון שעשה נגיד בנק ישראל בנושא המשקל היחסי של ריבית הפריים במשכנתאות לא צפוי להביא לשינוי אמיתי במגמה.
גרף מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות, דומה לגרפים של מניות מוצלחות בבורסה. ייתכן שזו הסיבה שבגללה יש יותר ויותר אנליסטים שטוענים לקיומה של בועת נדל"ן, מאחר שהדמיון לגרפים של מניות מזכיר לאותם אנשים את פיצוץ בועת הדוט-קום או את המשבר הפיננסי של 2008.
אבל יש הבדל מהותי בין עליית הבורסות למחירי הדירות: בעוד ששוק ההון נתפס כשוק עם מרכיב סיכון גבוה, שוק הנדל"ן נתפס כאפיק השקעה בטוח יותר עם סיכון נמוך, ובשנים האחרונות בעל תשואה זהה אם גבוהה יותר מזו של שוק ההון.
בנוסף לזה, בשוק ההון תמיד מתווספים לשוק מניות חדשות להשקעה, בעוד ששוק הנדל"ן של ישראל קטן ומוגבל בהיקפו: אין מספיק קרקעות, המדינה לא פועלת לפישוט הליכי הבניה, ומספיק מספר זעום של קונים שמוכנים לשלם את המחירים הגבוהים, כדי לקבוע סטנדרט מחירים חדש בשוק.
קונים מעבר לים
הסיבות לעליה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות נובעת מסיבות שונות ומגוונות, למשל המשבר בשוק הגלובלי והמפולות בשוק המניות, שגרמו לתנועה ומעבר של כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן, דבר שהשפיע גם על משקיעים מקומיים וגם על משקיעים חיצוניים. בנוסף, העלאת המיסוי על רווחי הון הפחיתה את האטרקטיביות של שוק ההון וגרמה להשקעה בנדל"ן להראות זוהרת יותר.
לצד אלה, הריבית הנמוכה בשנים האחרונות תרמה לגידול בהשקעה בנדל"ן והפכה אותו לאטרקטיבי יותר. גם העלייה הגדולה מרוסיה לישראל בשנות ה-90, הביאה לגידול משמעותי בביקושים מול היצע קיים. כל אלה ועוד הביאו למצב הנוכחי בו מחירי הנדל"ן נמצאים בשיא.
שכונת קריית השרון בנתניה היא דוגמה מייצגת לתופעה: אדם שקנה בה דירת 4 חדרים בשנת 2007 ושילם עבורה 700 אלף שקל, מכר אותה לאחרונה ב-1.4 מיליון שקל - עלייה של 100%. כלומר מישהו הסכים למחיר, אף שהמוצר עלה חצי מחיר לפני כמה שנים, ולא רק זאת, אלא שהמוכר בטוח שהיה יכול להשיג יותר.
אך גם כאשר הישראלים מוכנים לשבת על הגדר ולחכות לירידת מחירים או לכל הפחות ליציבות, ולו בשביל התחושה של "לא לצאת פראיירים" - יש תמיד קונים חלופיים נוספים עם כיס עמוק: חברות בנייה גדולות ומוכרות משווקות יחידות דיור בפרויקטים שלהן להשקעה למשקיעים זרים, שרצים להשקיע בעקבות שמועות מחברים שעשו רווחים נאים מקניית דירה להשקעה בארץ.
מסתבר שחברות הבניה שולחות אנשי מכירות לכל מדינה בה יש פוטנציאל מכירה. מכסיקו וצרפת כבר על המפה. כך למשל, חלק ניכר מפרויקט בשכונת קריית השרון, נמכר במכסיקו. דמיונם של אנשי המכירות כבר יכול להפליג רחוק יותר, ואולי בעוד שנה נגלה שגם ביפן שמתעניינים בנדל"ן בנתניה.
איפה יש השפעה?
סיפורים אלה ממחישים עד כמה עליית מחירי הדירות אינה תלויה בנו, כאנשים פרטיים. ובכל זאת, למדינה - אותו גוף שיכול לשנות סדרי עולם בהחלטה אחת קטנה, בהצבעה על סעיף כזה או אחר בתקציב המדינה או בתקנת מס שאינה מחייבת אפילו מעורבות חקיקה - יש השפעה.
אפשר גם להגביל עוד יותר את הטבות המס שניתנות לזרים לרכישת דירה אחת להשקעה, ואף להשוות את נטל המס בין ישראלים לזרים באופן שיקטין את הביקושים מבחוץ, שגם אינם משקפים את הביקושים האמיתיים של השוק.
מקום נוסף בו למדינה יש השפעה ישירה על מחירי הדירות, הוא המחירים שנקבעים במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל: בעבר היה נהוג במינהל לציין הערכת מחיר, שקבעה סטנדרט מסוים, וכל יזם ידע מה גבולות הגזרה שלו. אך בדומה לאנשי המכירות של חברות הבנייה, במינהל,הבינו שאפשר להשיג הרבה יותר אם לא מציינים הערכת מחיר, ועברו לשיטה העתיקה ביותר: כל המרבה במחיר.
כיום, ליזמים כבר אין קו אדום, והמגבלות שלהם נקבעות על ידי יכולת גיוס האשראי והמימון מהבנקים. לפיכך, על המדינה לפעול כדי לעצור את עליות המחירים, באמצעות שיווק קרקעות לפי אומדן ריאלי של מחירי הקרקע (ולא לכל המרבה במחיר), ובמקביל - יצירת עדיפות לבעלי אזרחות ישראלית על פני רוכשים מחו"ל. את זה אפשר להשיג דרך שינוי הליך המיסוי, שלפחות צריך להיות שווה בין ישראלים לזרים, ואולי לשקול גם לתת עדיפות לבעלי אזרחות ישראלית.
הכותבת היא יו"ר החברה לפיתוח נתניה
לפנייה לכתב/ת 
