נדל"ן של שוטים: השקעה בדירות לא משתלמת
האם יש הצדקה לכך שדירה בראשון לציון, רמת גן ואפילו ת"א - תעלה יותר מדירה בניו-יורק? השקעה בנדל"ן בישראל אולי ממלאת ערך פסיכולוגי למשקיע, אך אין לה הגיון עסקי כלכלי כרגע
קל להבין את הישראלי הטיפוסי שרוכש דירה להשקעה - שתניב לו בכל חודש תמורה כספית נאה, לצד נכס שיהיה רשום על שמו. רצף עליות המחירים של הנדל"ן בישראל ובמיוחד בחמש השנים האחרונות, משך ישראלים רבים לשוק זה. אך הישראלי, כמו כל משקיע טיפוסי בעולם, הולך עם העדר ומחפש הזדמנויות, גם כשאלה תמו מזמן.
שוק הנדל"ן בישראל של שנת 2011 רחוק מלספק למשקיע הישראלי הזדמנות לתשואה נאה על השקעה מנדל"ן. הבהלה לדירות אלה, רק מוכיחה כי ההזדמנות כבר מזמן פרחה לה.
מנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה תמונה די עגומה לתשואות הדירות להשקעה בישראל. על פי הנתונים שרוכזו לגבי הרבעון הרביעי של 2010, התשואה השנתית של דירה בתל אביב, כלומר הכנסה משכר דירה לחלק במחיר הדירה, עומדת על כ-2.7%. בחיפה היא כ-3.6% ובממוצע כלל ארצי התשואה לא עולה על 3%. תשואה זו בהחלט ניתן לקבל באפיקי השקעה רבים אחרים - אפיקים בטוחים יותר ותנודתיים פחות.
ניתן רק לשער ששיעורי התשואות הללו ידרדרו עוד יותר בשל העליות במחירי הנדל"ן במחצית הראשונה של 2011, ועל רקע המדד הגבוה, בערכים ריאלים, מדובר בהחלט בתשואה שלילית. בנוסף, לאור שילוב הכוחות בין בנק ישראל למשרד האוצר במלחמה בהאמרת מחירי הנדל"ן – יש לשער כי הצעדי מיסוי שכבר החלו להינקט, לצד הצעדים להגדלת מלאי הדירות, ישחקו עוד יותר התשואה.
| אזור | מחיר דירה ממוצעת | מחירי שכירות חודשית ממוצעת | מחירי שכירות שנתית מממוצעת | תשואה שנתית |
| ירושלים | 1.45 מיליון שקל | 3,551 שקל | 42,612 שקל | 2.94% |
| תל אביב | 1.95 מיליון שקל | 4,287 שקל | 51,444 שקל | 2.68% |
| חיפה | 690 אלף שקל | 2,046 שקל | 24,552 שקל | 3.56% |
| דרום | 745 אלף שקל | 2,095 שקל | 25,140 שקל | 3.37% |
| כללי | כ-1.2 מיליון שקל | 2,995 שקל | 35,937 שקל | 2.99% |
איפה הפרופורציות?
בזמן שממשיך להתנהל השיח סביב השאלה האם התפתחה או לא התפתחה בועת נדל"ן בישראל, נתונים חדשים ומעוררי פליאה ממחישים, כי איבדנו מעט את הפרופורציות. בלוחות הדירות למכירה עולה תמונה מוזרה: דירת 4 חדרים בראשון לציון או בחולון עולה כיום בין 1.5 ל-2 מיליון שקל, בעוד שדירה דומה במרכז או צפון תל אביב, תעלה בין 2 מיליון שקל ל-3.5 מיליון שקל - כלומר עד לכדי מיליון דולר לדירה.
לעומת זאת, דירה חדשה בגודל דומה בברוקלין, אחת השכונות המתחדשות של ניו-יורק ומוקד משיכה לאליטה צעירה, משכילה ואיכותית, תעלה כ-500 אלף דולר בממוצע - פחות מתל אביב ובמחיר ממוצע של דירה בראשון לציון. במנהטן, המחירים גבוהים יותר, ודומים לתל אביב: דירת ארבעה חדרים תעלה בין 800 ל-1,000 אלף דולר.
הפער בין מחירי הדירות בישראל לניו-יורק, ממחיש יותר מכל את הבועה שמתהווה כאן. האם באמת, בערכים ריאלים, יש הצדקה לכך שדירה בראשון לציון, רמת גן או אפילו תל אביב - תעלה יותר מדירה בניו-יורק? ולגבי תשואות הנדל"ן – אם יש משהו בולט בנתונים הללו, הוא שהשקעה בדירה בישראל אולי תמלא ערך פסיכולוגי אצל המשקיע, אך בשעה זו היא נטולת הגיון עסקי כלכלי.
הכותב הוא מנכ"ל משותף אפריל השקעות פרטיות
לפנייה לכתב/ת 
