תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי

אסון טבע בדמות של רעידת אדמה בישראל, הוא רק עניין של זמן, כפי שסבורים המומחים. משום כך כדאי לוודא כי הבית שבו אתם מתגוררים עמיד למצב זה, או לחזקו בהקדם. הממשלה מסייעת בחיזוק המבנים, באמצעות תמ"א 38, אך הבעיה העקרית היא שבניינים רבים שחוזקו לפי תוכנית זו, לא עמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413).

• בפרק הקודם: הדרך לממ"ד עוברת בתמ"א 38
  

המחוקק מצא פתרון לבעיה זו בפברואר השנה, כאשר אישר תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש. על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה. 

התיקון מחייב להוסיף במנה החדש מקומות חנייה לכל בעלי הדירות בקומת המרתף, לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה. הוא מאפשר לפתור בעיות נוספות של תמ"א 38, למשל העדר הצדקה כלכלית בשיפוץ מקיף של מבנים נמוכים, או מבנים שתהליך השיפוץ הדרוש להם יקר מאוד ומשתלם יותר לבנות אותם מחדש. התיקון גם נועד להקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים.

המחוקק מעודד את יישום תמ"א 38/2, משום ההנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק הבניין הישן עם הרחבת הדירות ותוספות הבנייה מלמעלה. או כפי שמצוין בדברי ההסבר לתיקון: "אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן".

על פי התיקון, בניית המבנה תתבצע על בסיס תוספת קומות מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית העירונית, הכוללת יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות ועוד.

תמריץ נוסף ליזמים

בניגוד לתמ"א 38 "הסטנדרטית", שדורשת מהקבלן רק לעבות את היסודות ולחזק את המבנה, במסגרת התיקון הוא נדרש להקים מחדש בניין. השיקול אם להוציא לפועל פרוייקט שכזה תלוי בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס. אם על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות, הוא יבחר לבצע את הפרוייקט לפי תמ"א 38/2. באיזורי ביקוש יסתפק הקבלן בדרך כלל  ביחס של 2.5 ואף מעט פחות, ואילו באזורים אחרים ידרוש לפחות יחס של 3 דירות חדשות לעצמו.

בפועל, מדובר בשילוב של תמ"א 38 עם פרוייקט פינוי-בינוי. עם זאת, לתמ"א 38/2 יש יתרון משום שהליך הוצאת ההיתר קצר יחסית ואורך כשנה בממוצע, לעומת 5 שנים בפינוי בינוי. הבדל נוסף הוא שמספר יחידות הדיור החדשות בתמ"א 38/2 (בין 18-25), קטן לעומת פרויקט פינוי בינוי שמכיל לעיתים מאות יחידות דיור. גם בכך טמון יתרון, מכיוון שמספר ההסכמות הנדרש מהדיירים קטן יותר. יתרון נוסף בתוכנית הוא הטבות מס והטבות תכנוניות, בפרויקטים שאינם עונים על תנאי הסף של פינוי בינוי.

מכיוון שקשה כיום למצוא חלקות פנויות לבנייה במרכז הארץ, תמ"א 38/2 מהווה פוטנציאל אדיר לבינוי של מגדלי מגורים חדשים ומודרנים בגוש דן ובעיקר בתחום הערים רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, רעננה, הוד השרון קריית אונו.

מה מקבלים הדיירים?

הדיריים שכלולים בתמ"א 38/2 נהנים בראש ובראשונה, מדירה חדשה בבניין חדש ויוקרתי. בנוסף, יש להם אפשרות להרחיב את הדירה כך שערכה עשוי לעלות ב-50%. כך למשל, במקום דירת 3 חדרים בבניין ישן, הדייר מקבל דירת 5 חדרים בבניין חדש עם מעלית וחניה. 

בנוסף, מרגע שיפנה את הדירה ועד לקבלת דירתו החדש, הדייר מקבל דמי שכירות הנהוגים בשוק, לרבות את עלויות הלוגסטיות של ההובלה. לצד זאת, הקבלן נושא בכל התשלומים ובכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה עבור הדיירים. בכלל זה הוא נושא במיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה וכדומה, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים.

חובת עמידה על המשמר 

בעוד שלקבלן יש מערך וצוות מקצועי שיבדוק זאת עבורו בוועדות המקומיות בעירייה, לבעלי הדירות  אין בדרך כלל את המידע הזה, או  את ההבנה כיצד לנתח אותו.

מידע תכנוני זה הוא בסיס לניהול משא ומתן נכון בין הדיירים לקבלן. להתבסס על המידע שמתקבל מהיזם או הקבלן, לא יהיה נבון. כך למשל, במקרה שהיה ברחוב קרינצי בר"ג, הקבלן התחייב לבנות רק קומה אחת למעלה, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון מחסן האשפה. כשנשאלו הדיירים לאחר תום ביצוע הפרוייקט האם הם מרוצים, אחד מהם הודה שהם עשו טעות מכיוון שלא לקחו מטעמם צוות מקצועי שיבדוק מה מגיע להם.

דוגמה זו ממחישה את הבעייתיות וחוסר האיזון ביחסי הכוחות בין הדיירים לקבלנים היזמים, קל וחומר במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. משום כך מומלץ לדיירים לקבל ייעוץ הנדסי, אדריכלי ושמאי, בנוסף לייעוץ המשפטי, עוד בטרם החלו לנהל משא ומתן עם קבלנים.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38