האם מנהלי הפרויקטים יצילו את תמ"א 38?
רעיון תוכנית המתאר הארצית מס' 38 היה טוב: קבלנים יחזקו מבנים תמורת אישור לבנות. כולם מנצחים, לא? אז זהו, שלא. חאפרים עטו על ההזדמנות ופיזרו הבטחות לא אפשריות. גם הדיירים עצמם חיפשו רווח קל - והתוצאה: כ-15 בניינים בלבד חוזקו. מנהלי פרויקטים שמתמחים בנושא מקווים לעשות סדר
לפני 6 שנים יצאה לדרך תכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38). הרעיון שמאחוריה היה פשוט ומוצלח: מצד אחד, המבנים בישראל שנבנו לפי 1980 אינם עומדים בתנאים הדרושים כדי לשרוד רעידת אדמה וזקוקים לחיזוק. מצד שני, הקרקעות הפנויות בארץ הולכות ואוזלות – גגות, עם זאת, יש בשפע.
התוכנית מאחדת בין הצורך של הציבור ביחידות דיור חדשות לבין הצורך של הדיירים לחזק את המבנה שבו הם חיים. דרך הקלות במס ובאישור תכניות בנייה, התכונית מעניקה לקבלן ולדייר תמריץ לחזק את המבנה הקיים, על הדרך היא מזרימה עוד כמה דירות לשוק הצמא.
אבסורד בירוקרטי:
כך המדינה מרוויחה מתמ"א 38
עו"ד אורית קוך
מוכרים דירה בעלת זכויות לבנייה נוספת? הכירו את ה"פיצל הפיזי": הדרך של רשות המסים לעקוף את ההטבה המעניקה לכם פטור מלא ממס שבח. על הזווית הבעייתית של תמ"א 38
במסגרת התכנית מתחייב קבלן או יזם לחזק מבנה קיים ולהוסיף בו שיפורים לטובת הדיירים. שיפורים אלה יכולים לבוא בדמות מעלית, הרחבה של דירות קיימות, הוספת מרפסות ואגפים לבניין ושיפור של השטחים הציבוריים שבו. בתמורה, מקבל הקבלן זכות להוסיף קומה או שתיים על גג הבניין ולמכור את יחידות הדיור שהוא ייצר בה.
היזמים המבוססים לא מיהרו להשתתף
לאחרונה, מרבים בשוק הנדל"ן לערוך השוואות בין תמ"א 38 לקבוצות הרכישה. גם כאשר החלו לפעול קבוצות הרכישה, אומרים גורמים בשוק, נוצרו בשלב הראשון שני זנים של יזמים: אלה שמיהרו לקדם פרויקטים בהבטחה של עלות נמוכה וסופם שגרמו לרוכשים להוציא יותר כסף ממה שתכננו או לאבד את המקדמה, ויזמים שלאט לאט פיתחו מומחיות בתחום החדש והמורכב והפכו לאנשים שלחם חוקם הבלעדי הוא ארגון קבוצות רכישה.
כל מכשיר חדש שנכנס לארגז הכלים של יזם הנדל"ן, נושא עימו הוראות הפעלה מסובכות. יש להכיר את מדיניות השלטונות על מנת להבין אילו פרויקטים ניתן לבצע ואילו פרויקטים אינם עומדים בקריטריונים המחמירים. יש להבין את ההשלכות של מדיניות המס על מנת להכין תכנית עסקית רווחית וברת ביצוע ויש להכיר את כל המורכבויות של פרויקט בנייה מסובך וממושך.
היזמים המבוססים והחזקים לרוב אינם מתפתים להשתמש בכלי חדש כאשר הוא בתחילת דרכו – יש להם יותר מדי מה להפסיד מכך. המתווכים הזריזים ממהרים לגזור קופון ולרוב משאירים אדמה חרוכה בכל מקום שבו הם עובדים. רק כעבור כמה שנים צצה חוליה חדשה בשרשרת - מנהלי פרויקטים, צעירים יחסית, שלא חששו להתנסות בתחום החדש וצברו ניסיון שמאפשר להם לעמוד בראש חברה שכל עיסוקה הוא קידומם של פרויקטים באמצעות הכלי החדש.
מנהלים אלה מלווים את הרוכשים בכל צעד ומתווכים בינם לבין אנשי המקצוע הרלוונטיים – עורכי דין, רואי חשבון, שמאים, מהנדסי רשויות וקבלנים – ותמורת אחוזים או שכר אחיד מביאים את הפרויקט לכדי גמר בתוצאות הטובות ביותר שניתן להשיג בתנאים הקיימים. תכנית תמ"א 38 נמצאת בימים אלה בשלב המעבר מאזור הדמדומים של המתווכים והדיירים הפועלים למען עצמם לתחום פעולתם של מנהלי הפרויקטים.
הדיירים הפכו במהרה לספקולנטים
על הנייר, וגם על הקרקע, תמ"א 38 היא תכנית מצוינת - מחזקים את היסודות ומוסיפים עליהם דירות חדשות. אך בעיירה היהודית שלחופי הים התיכון מעדיפים לבנות קומות חדשות באוויר ולא על יסודות חדשים ומחוזקים. זה לוקח פחות זמן ומייצר רווח מהיר יותר.לא לקח הרבה זמן עד שה"חאפרים" גילו את תמ"א 38. קבלני החתימות עטו על הבניינים ומיהרו להחתים דיירים תמימים על הסכמי בלעדיות לביצוע פרויקטים. את ההסכמים הללו הם גלגלו תמורת סכומים צנועים של כמה אלפי שקלים לדירה לקבלנים שניגשו לבצע את העבודה ואז גילו שהמחתים אולי יודע לשכנע שכנים להסכים לפרויקט, אבל הוא לא יודע לבדוק האם הפרויקט שהבטיח להם בר ביצוע.
כדי להשיג כמה שיותר חתימות בזמן קצר, הבטיחו "סוחרי האוויר" הישראלים הבטחות ללא יסודות מוצקים: שיפורים ותוספות למבנה שחרגו בקווי הבנייה של הבניינים ולרשות המקומית לא הייתה כל כוונה לאשרן, מעליות יקרות שלקבלן לא השתלם לבנות, במקרים מסוימים הם אף החתימו דיירים על ביצוע תמ"א 38 מבלי שהיה להם מושג שהבניין לא עומד בקריטריונים לביצוע התכנית.
בניין בשיפוץ. במרבית המקרים זה נשאר בגדר חלום
גם הדיירים הפכו במהרה לספקולנטים בתחום הנדל"ן. יזמים רבים שניגשו לבצע פרויקטים נתקלו בחומה בצורה של דיירים שדרשו עשרות אלפי שקלים על השולחן רק עבור חתימתם. במקרים רבים בניינים לא הגישו בקשה לביצוע תמ"א 38 בגלל שמספר דיירים נכנסו לעימות כשכל דייר מנסה לדחוף את הפטרון שלו – יזם שהציע לו "בקשיש" תמורת שכנוע הדיירים האחרים.
דרושה מיומנות
תאוות הבצע והכוחנות סביב תמ"א 38 הן שגרמו לכך שהיום, 6 שנים לאחר השקת התכנית, הוגשו רק כ-1,000 בקשות לבנייה במסגרתה. רוב התכניות נדחו כיוון שהוגשו באיכות ירודה ולא עמדו בתנאים הנדרשים ורק כ-15 בניינים שחוזקו במסגרת תמ"א 38, עומדים היום לאחר שהושלמה הבנייה בהם.לכל שיטה ליצירת יחידת דיור ישנן מורכבויות משלה הקשורות לתקנות הרישוי, לתקנות המס ולבעיות המיוחדות שעימן מתמודד היזם בפרויקט. כדי להשתמש בכלי החדש בצורה יעילה, מבלי שישתולל בין ידיו של העובד וירסק את כל חלל הבנייה, נדרש ניסיון ונדרשת מיומנות.
היעדר מיומנות הוא גם הגורם העיקרי לכך שרוב הבקשות שהוגשו עד כה לבנייה במסגרת תמ"א 38 לא אושרו. מהנדסי הערים טוענים כי היזמים מתעניינים בעיקר בצד של יצירת יחידות דיור חדשות ורווח כספי ואינם מקדישים לחיזוק המבנים את הרצינות הראויה.
הרמה הירודה של תכניות הבנייה שהוגשו היא שגרמה לעיריית תל אביב, למשל, למשוך את ידיה מהתכנית. במהלך שהמחיש פעם נוספת עד כמה המושג "מדינת תל אביב" הוא אמיתי ומושרש, קרא ראש העיר רון חולדאי לתמ"א 38 "תכנית בכאילו" וסירב לאשר פרויקטים. זאת, למרות שמשרד הפנים הוציא הוראה מפורשת בצמוד לתכנית ובה הנחיה לרשויות המקומיות כי עליהן "לעשות ככל שביכולתן כדי להפיק התמ"א את התועלת הראויה".
הדיירים מספרים
כך שדרגנו את הבניין עם תמ"א 38
עופר פטרסבורג
דיירי רחוב החשמונאים 35 בר"ג החליטו לשפץ את הבניין שלהם לפי תמ"א 38. מה נדרש מהם לצורך הפרויקט ומה הם ירוויחו מהשדרוג? לפניכם בניין לדוגמה
רק כמה ימים לפני החג, הוציא שר הפנים הוראה המאשרת באופן גורף הוספה של 2.5 קומות לכל בניין מחוץ לאזורי הביקוש. הוראה זו ממחישה כי גם בממשלה כבר יודעים, שהסחורה שלהם לא חמה כל כך מחוץ לגוש דן וצריך להמתיק את העסקה עבור היזמים.
לא מחתימים את הדיירים על בלעדיות
מורכבות רבה הדורשת ניסיון מוכח ומקצועיות, שוק הרווי במתווכים בלתי מקצועיים והצורך בהסכמה כוללת של הדיירים. אלו הם שלושת המכשולים העיקריים שעומדים בפני תמ"א 38. המכשולים הללו הם הסיבה שהגיעה שעתה של החוליה הנוספת בשרשרת.
כמו המארגנים של קבוצות הרכישה בשעתם, גם מנהלי הפרויקטים של תמ"א 38 צוברים אט אט ניסיון. "אנחנו עובדים בתחום כבר שנתיים וחצי", מספרים רמי חבה וחני בירן, שעבדו בעבר כמתווכי עסקאות עבור יזמים וכעת מנהלים את חברת HBR, המתווכת בין יזמים לדיירים. "יש לנו יותר ניסיון עם תמ"א 38 ממתווכים שעובדים 20 שנה בשוק כי אנחנו עבדנו על כל עסקה מכל הכיוונים".
"מרגע שהבנו עד כמה מורכבים הפרויקטים של תמ"א 38 לא הסתפקנו עוד בהעברת עסקאות ליזמים אלא בדקנו האם הן ברות ביצוע. בכל עסקה שהעברנו היינו שותפים מלאים מההתחלה עד הסוף, כל בניין שנכנס בחנו האם הוא כשיר לתמ"א 38, ישבנו עם ועד הבית והבהרנו להם את הקונספט ורק אחר כך ישבנו עם הדיירים וגיבשנו צוות שייצג אותם.
"נתנו להם גם לעשות ישיבה לבד, בלי יזמים, ולהעלות על הכתב את הדרישות שלהם. תוך כדי כבר הוצאנו תיק מהעירייה וישבנו עם האדריכל והיזם כדי לבנות תכנית בנייה. גם בזמן הבנייה היינו בשטח עם המפקחים והמהנדסים לכל אורך שלבי הבנייה. ידענו שאם אנחנו רוצים לייצג דיירים צריך להכיר את כל הצדדים של הפרויקט".
מנהלי הפרויקטים מציעים לדיירים חוליה נוספת המגשרת בינם לבין מבצעי הפרויקט. לכאורה, מדובר בעוד טפיל שגוזר קופון, אך לאור הבעיות שהוזכרו כאן נראה שהם הכרחיים לביצוע הפרויקט.
מנהלי הפרויקט אינם מחויבים לאף דייר וטרם העסקתם הדיירים מגיעים להסכמה משותפת לעבוד מול מנהל אחד. הרציניים שביניהם גם לא מחתימים את הדיירים על בלעדיות ושכרם משולם על ידי היזם רק במידה שתכניות הבנייה אכן אושרו. כך מובטח לדיירים שמנהל הפרויקט יציע להם אך ורק תכניות שאכן ניתן לבצען.
גורם בלתי תלוי בעסקה רווית אינטרסים
מנהל הפרויקט בודק ראשית כל האם הבניין יכול לבצע תמ"א 38 או שמא הוא מתאים רק לפינוי-בינוי; הוא מבצע עבור הדיירים את ההתקשרות עם עורך דין מתאים, שמתמחה בתמ"א 38 ומכיר את התכנית על כל סעיפיה; כמו כן הוא דואג לרואה חשבון מתאים ולשמאי ולבסוף, כמובן, גם ליזם שיארגן את מימון הפרויקט ולקבלן ביצוע.בכל אחד מהתחומים הוא מציג עבור הדיירים מספר אפשרויות שמהן הם יכולים לבחור, על מנת שלא ייווצר החשש שהוא מקדם איש מקצוע מסוים שלא פועל בהכרח לטובת הדיירים. עיקר תפקידו של מנהל הפרויקט הוא להיות גורם בלתי תלוי בעסקה רווית אינטרסים. ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ולהציע דעה אובייקטיבית, גם ובמיוחד כאשר לא נוח לשמוע אותה.
רבים ההבדלים בין סוחר אוויר המוכר חתימות לקבלנים לבין מנהל פרויקט, אבל הרגע שבורר בין המקצוענים לרמאים הוא הרגע שבו יש לבשר לבניין כי הוא לא עומד בתנאים לביצוע התכנית, או שהלובי המפואר או המעלית המשוכללת לא יכולים להיכלל בביצוע כי אין יזם שיוכל להרוויח מהפרויקט אם הם ייבנו.
זה הרגע שבו קבלן החתימות יבטיח הרים וגבעות רק כדי לקבל את הסכמת הדיירים ולגלגל אותה הלאה ליזם שיודע להם כי אין בכוונתו לבצע את התכנית. גורם מקצועי וישר, לעומת זאת, ישכנע את הדיירים לוותר על חלומות שווא ולסגור עסקה על פרויקט שניתן לבצעו – כלומר, פרויקט שיזם קבלן גם יכולים להרוויח ממנו.
פורסם לראשונה 24/04/2011 14:50
לפנייה לכתב/ת 
החאפרים מעדיפים לבנות באוויר ולא על הקרקע. אילוסטרציה
צילום: דורון גולן
מומלצים
