מאחורי הסקרים: מה באמת ידוע על מחירי הדיור?
הכותרות הדרמטיות אודות משבר הדיור בישראל מתבססות על גופים שונים המזינים אותנו בעובדות מוצקות. אולם מתחת לנתונים יש גם לא מעט שיקול דעת, פרשנות אישית של פקידים בכירים ואולי אפילו השפעה פוליטית. מה באמת מספרת לנו הסטטיסטיקה על המשק? כתבה ראשונה בסדרה
ב-14 לאוגוסט 2011 בישרו כותרות העיתונים על זינוק נוסף במחירי הדירות, שעלו בשיעור שנתי של 2%-21% (תלוי באזור). חודש בדיוק לאחר שהקימה דפני ליף את האוהל הראשון בשדרת רוטשילד, נראתה ההודעה הזאת כמו אישוש מוחלט למה שכולם כבר אמרו במשך יותר משנה – שמצב מחירי הדיור בארץ הוא בלתי נסבל וכי לא נראה שלמישהו יש פתרון לבעיה.
- האם שוק הנדל"ן שינה כיוון? שאלות ותשובות
- מחאת האוהלים : סיקור מיוחד ב-ynet
- לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה וצרכנות
את הפתרון המיוחל מצאו כותרות העיתונים כעבור יומיים. ב-16 לאוגוסט דיווחו כתבים כלכליים רבים על כך שמחירי הדירות ברבעון השני של 2011 דווקא ירדו, או לפחות, שעלייתם נעצרה.
בועה או לא בועה?
תשע"א היתה שנת הנדל"ן
תני גולדשטיין
הדיור הוא הנושא שהכי עניין השנה את הישראלים, ראו ערך מחאת האוהלים. "המחירים ירדו בחודשיים האחרונים וקפאו" טוען יצחק לוי, איש המחירונים. מנכ"ל חברת בניה: "אם המחירים ימשיכו לרדת המשק יתמוטט", סטודנטית: "המחירים בלתי-אפשריים גם ככה". סיכום שנה עם מבט לעתיד
האמת העצובה היא, שהכותרות של ה-16 באוגוסט התבססו על מאגר נתונים זהה לזה שעליו התבססו הכותרות של ה-14 באוגוסט. המקור לבלבול הוא בכך שאיש אינו יודע באמת מה קורה בשוק הנדל"ן הישראלי ואפילו הגופים שאמונים על ניתוח הנתונים והבאתם לציבור דרך הודעות לעיתונות, חלוקים ביניהם בנוגע לשיטת המחקר הנכונה שעימה ניתן לתרגם את הנתונים לתמונה ברורה ומלאה של מצב השוק.
זוהי תולדה של אופיו המסובך של שוק הנדל"ן, שבו יש גיוון כמעט אינסופי של מוצרים ומספר פרמטרים גבוה שקובע את מחירו של כל מוצר. הדירות בארץ מתומחרות לא רק לפי גודלן ומספר החדרים שבהן, אלא גם לפי רמת הביקוש לאזור שבו נמצאת הדירה, גילה של הדירה, רמת הגימור הפנימי שלה, המבנה והתכנון הפנימי ואפילו רמת השירותים בבניין שבו היא ממוקמת.
בשל כך, אף גוף ממשלתי שמפרסם את מחירי הדירות לא עורך ממוצע פשוט של מחיריהן בתקופה הנחקרת. לכל גוף מחקר שיטה משלו לסנן נתונים שמטים, לטענתו, את התוצאות כלפי מעלה וכלפי מטה ולהשאיר רק את אותן דירות שממוצע מחיריהן מעיד על המגמה בשוק.
כרמ"ן – אופרה מסוג אחר
במשרדי מס שבח ברחבי הארץ מצוי מאגר מידע ממוחשב בשם כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). במאגר זה מרוכזות כל העסקאות שדווחו למס שבח על ידי עורכי דין, שמאים ורואי חשבון שניהלו עבור לקוחותיהם עסקאות למכירת נדל"ן. העסקאות שבמאגר משמשות את רשות המסים לצורך מעקב אחר חבות המס של מבצעי העסקאות, אך הן גם משמשות גופי ממשל לצורך מחקר ומעקב אחר מחירי הדירות.
בשל השימוש המחקרי במאגר, המדווחים על העסקאות חייבים למלא לא רק את תאריך המכירה של הדירה, מיקומה בארץ וסכום הכסף שעבר ידיים בעסקה – אלא גם את מספר החדרים וגודל הדירה במטר רבוע. נתונים אלה משמשים את גופי המחקר כדי לעמוד על התפתחות מחירי הדיור ביחס לגודל או למספר חדרים.
על סמך נתוני הכרמ"ן עורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) את מדד מחירי הדירות שלה. המדד אינו נכלל במדד המחירים לצרכן אך הוא משמש כאינדיקטור למצב בשוק ובנק ישראל נעזר בו במחקריו לקראת קביעת גובה הריבית במשק.
החל מינואר 2011, המדד כולל 67 יישובים עירוניים, שבהם מספר הדירות גדול מ-5,000, על-פי ערך מצבת הדירות בישראל שמקורה בקובץ הארנונה. המדד כולל 9 אזורים גיאוגרפיים: ירושלים וסביבתה, תל אביב, חיפה, גוש דן, מרכז, דרום, שרון, צפון והקריות. המדד אינו כולל דירות אשר נבנו בבנייה עצמית, דירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה, דירות שנרכשו מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.
(צילום: רויטרס)
הלמ"ס נוקטת באמצעים שונים כדי לסנן ממאגר הנתונים עסקאות חריגות שאינן מייצגות את המגמה הרווחת ושעשויות לעוות את התוצאות. לשם כך נקבעו 7 קריטריונים, ודירות שלא עומדות בהם אינן נכנסות לחישוב.
כך, למשל, דירות שנרכשו על ידי חברות ציבוריות או מלכ"רים אינן נכללות במדד, כמו גם דירות בנות יותר מ-5 חדרים. עסקאות שדווחו למס שבח יותר מחצי שנה לאחר ביצוען גם כן לא נכללות וגם דירות שנבנו לפני שנת 1900 או שבנייתן הסתיימה יותר מ-3 שנים לאחר ביצוע העסקה נשארות מחוץ לחישוב.
גם לאחר הסינון הראשוני הזה, עורכים חוקרי הלמ"ס בדיקות ידניות לדירות שמספר חדריהן לא תואם את הגודל המשוער במ"ר או דירות שמכירן גובה או נמוך משמעותית מהמחיר המקובל. הבדיקות הידניות כוללות יצירת קשר עם משרדי מס שבח שלהם דווחה העסקה ולפעמים גם עם עורכי הדין ורואי החשבון שדווחו על העסקה.
על פי הפרמטרים של הלמ"ס, דירת 2 חדרים היא דירה ששטחה לא קטן מ-12 מ"ר ולא גדול מ-70 מ"ר, דירת 3 חדרים משתרעת על שטח של 90-41 מ"ר, גודלה של דירת 4 חדרים הוא בין 61 לבין -129 מ"ר וגודלה של דירת 5 חדרים הוא בין 81 לבין 150 מ"ר. כל דירה שאינה עומדת בפרמטרים האלה נחשדת כדירה חריגה, כלומר, דירה שיש לבדוק את פרטי העסקה למכירתה כדי לוודא שלא מדובר בעסקה חריגה.
כמו כן, מגדירים חוקרי הלמ"ס תאי שטח לפי ישוב בארץ, גודל דירה ואיכות האזור בתוך הישוב (בהתאם לארנונה הנגבית מתושבי האזור). לכל תא נקבע מחיר חציוני (מחיר שחצי מהדירות בתא יקרות ממנו וחצי מהדירות בתא זולות ממנו). דירה שמחירה גבוה מפעמיים המחיר החציוני או נמוך ממחצית המחיר החציוני, עוברת גם כן ביקורת ידנית כדי לוודא שלא מדובר בעסקה "מפוברקת", בטעות הקלדה של פקיד או בעסקה שאינה מייצגת את המגמה בשוק (אדם שנקלע לחובות, למשל, והיה חייב למכור במחיר נמוך).
מחפשים את המוצר ההומוגני ביותר
הכותרות שבישרו על ירידה במחירי הדירות אכן התבססו על הנתונים של מאגר הכרמ"ן ועל הניתוח של הלמ"ס. מדוע, אם כן, הן היו הפוכות מהכותרות שניפק מחקרו של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים יומיים קודם לכן?
חוקרי אגף השמאי הממשלתי, המפרסמים מדי רבעון את נתוניהם אודות התפתחות מחירי הדירות, אכן עובדים עם מאגר הכרמ"ן. אולם, השיטה שבה הם נוקטים לסינון הנתונים שונה לחלוטין מזו של הלמ"ס ובוודאי שאינה מביאה לאותן תוצאות שאליהן יגיע מי שפשוט יערוך ממוצע פשוט של כלל העסקאות המופיעות בכרמ"ן.
כשיטה, השמאי הממשלתי בודק את מחיריהן של דירות בנות 4 חדרים בלבד. במשרד המשפטים רואים בכך את השיטה המוצלחת ביותר לבדוק מה קרה למחירי הדירות מפני שדירות 4 חדרים הן, לטענתם, המוצר ההומוגני ביותר שקיים בשוק הנדל"ן.
אם תבדוק דירות של 5 חדרים ומעלה, יטען השמאי הממשלתי, תמצא את עצמך משקלל אל תוך הממוצע דירות יוקרה במגדלי פאר, שהעלייה או הירידה במחירן לא משקפת בהכרח את המגמה עבור הזוגות הצעירים שמחפשים דירה שבה יקימו את משפחתם.
אם ירדת לרמה של דירות 3 חדרים ופחות מזה, אתה משוטט כבר בטריטוריה המסוכנת ומעורפלת של דירות להשכרה לצעירים ושותפים. כאן יכולים לצוץ כל מיני עיוותים. מדירות מחולקות, ששטחן קטן ביחס למספר החדרים שמצוין ולכן גם מחירן נמוך ועד לדירות שנרכשות על ידי משקיעים לצורך השכרה ומתומחרות לפי קריטריונים כמו מידת האטרקטיביות לסטודנטים או לצעירים.
נתוני השמאי הממשלתי, אם כן, הם ממוצע של כלל העסקאות לרכישת דירות 4 חדרים ברבעון ספציפי. גם מתוך מאגר נתונים זה, דולים חוקרי לשכת השמאי הראשי את הנתונים יוצאי הדופן, דירות שנמכרו במחיר גבוה או נמוך מהממוצע, ובודקים אותם באופן ידני על מנת לוודא שלא מדובר בטעות הקלדה, הונאה בדיווח או עסקה עם מאפיינים חריגים.
בין המאפיינים שמוגדרים כ"חריגים" ניתן למנות נסיבות מכירה מיוחדות, כמו שקיעה של בעל הנכס בחובות או מוות במשפחה, וגם תנאים מיוחדים של הדירה, כמו עיצוב יוצא דופן באיכותו או שיפוץ שהעלה את ערכה.
ויש מי שבודק רק חדשות
מינהל הכנסות המדינה הוא יחידת מטה של משרד האוצר, שהייתה ממונה בעבר על רשויות המס ומאז הקמת רשות המסים עוסקת בקביעת מדיניות מיסוי ובמחקר. מדי רבעון מפרסם המינהל את נתוניו על היקף המכירות והתפתחות המחירים בענף הדיור.
במינהל הכנסות המדינה לא משתמשים כלל במאגר הכרמ"ן וטוענים כי הוא אינו מהווה מקור מהימן לבחינת יוקר הדירות בישראל. לטענת גורמים במינהל, מאגר הכרמ"ן מבוסס על הדיווחים של עורכי הדין ורואי החשבון שמייצגים את הנישומים שמכרו את הדירות, ולכן הנתונים המופיעים בו עשויים להיות מעוותים לטובת הלקוחות.
כמו כן, עד שנת 2007 20% מהעסקאות בכרמ"ן הגיעו עם נתונים חלקיים עד שנקבעה תקנה, לפיה כל עסקה במאגר חייבת לכלול את כל הנתונים הרלוונטיים. מאז, טוענים במינהל ההכנסות, החלו פקידים ברשות המסים למלא את המשבצות הריקות בעצמם בנתונים משוערים. ישנם גורמים במינהל הכנסות המדינה שאף טוענים כי ישנה מהומה מוגזמת סביב התייקרות הדירות ב-2010 בשל עיוות של הנתונים בעקבות תקנה זו.
לכן, נתוני משרד האוצר אודות מחירי הדירות מתבססים על מאגר גולמי יותר של רשות המסים, שכולל את כל מחירי הדירות ללא פירוט של מספר החדרים וגודל הדירה במ"ר (נתון שנחשב למועד לפורענות בכל הנוגע לעיוותים ושגיאות).
כיצד, אם כן, יודעים חוקרי מינהל הכנסות המדינה שהם לא מדווחים על עסקאות חריגות, אם אין להם גישה לנתונים אודות מספר החדרים ושטח הדירה? פשוט מאוד, הם בודקים דירות חדשות בלבד.
מדי חודש, אוסף מינהל הכנסות המדינה את העסקאות שנערכו בפרויקטים חדשים ומשווה בין מחירה הממוצע של דירה בפרויקט באותו חודש, למחירה הממוצע באותו פרויקט בחודש שלפני. ההפרש המשוקלל בין הממוצעים בכל הפרויקטים החדשים בארץ, הוא שיעור ההתייקרות או ההוזלה של מחירי הדירות באותו חודש.
בנוסף, מחשבים מדי חודש את המחיר החציוני של דירה בכל פרויקט. זהו המחיר שחצי מהדירות שנמכרו באותו חודש נמכרו במחיר גבוה ממנו, וחצי נמכרו במחיר נמוך ממנו. אם המחיר החציוני בפרויקט מסוים עלה או ירד באותו חודש בשיעור גבוה מ-15%, הפרויקט כולו נפסל ויוצא ממאגר הנתונים שמשמש לצורך המחקר.
הסיבה לכך היא שבמינהל סבורים כי עלייה או ירידה דרסטית במחיר החציוני מעידה על כך שמדובר בפרויקט קטן יוקרתי (דירות בוטיק) או בפרויקט שבו ישנן דירות שונות מאוד זו מזו, בגודל, באיכותן וגם בערכן הכספי.
ניתן לראות כי את הכותרות הדרמטיות אודות משבר הנדל"ן שפוקד את ישראל מזינים שלושה מחקרים שונים מאוד זה מזה, וכי מאחורי העובדות המוצקות שעליהן מתבסס הדיון הציבורי בסוגיית יוקר הדירות מצוי לא מעט שיקול דעת, פרשנות אישית של פקידים בכירים ואולי אפילו השפעה פוליטית של גורמים המבקשים להצביע על שינוי מגמה ולייחס את השינוי למדיניות כזו או אחרת.
אין ספק שמחירי הדירות עלו בשלוש השנים האחרונות, אך ניתן וצריך לשאול האם אנחנו באמת יודעים בכמה הם עלו, האם ומדוע אכן השתנתה המגמה ומה בכלל אנחנו יודעים על הנתונים שבהם מזינים אותנו משרדי הממשלה.
לפנייה לכתב/ת 
צילום: shutterstock
מומלצים
