בועה או לא בועה - תשע"א היתה שנת הנדל"ן
הדיור הוא הנושא שהכי עניין השנה את הישראלים, ראו ערך מחאת האוהלים. "המחירים ירדו בחודשיים האחרונים וקפאו" טוען יצחק לוי, איש המחירונים. מנכ"ל חברת בניה: "אם המחירים ימשיכו לרדת המשק יתמוטט", סטודנטית: "המחירים בלתי-אפשריים גם ככה". סיכום שנה עם מבט לעתיד
מחירי הדירות בישראל עלו מתחילת 2009 בשיעור שנע בין 30% ל-50% - תלוי מאיזה גוף לוקחים את הנתונים. גם המשכנתא, למי שיש לו דירה, התייקרה, כי הריבית עלתה מ-0.5% ל-3%. וגם מי שלא קנה משלם יותר, כי השכירות התייקרה בשיעור שבין 15% ל-40%.
מאז ששר השיכון, אריאל אטיאס, נכנס לתפקידו ב-2009, הוא יצא בעשרות מכרזים לשיווק קרקעות לרבבות יחידות דיור. ראש הממשלה, בנימין נתניהו, מוביל רפורמות לקיצור הליכי התכנון והבנייה, העיריות מקדמות תוכניות פינוי-בינוי שנתקעו שנים, והקבלנים מריחים כסף ומתחילים להזיז את הבולדוזרים. לפי נתוני משרד השיכון, מספר התחלות הבנייה גדל השנה בכ-15% - והקונים הסתערו על המגדלים ועמדו בתורים ארוכים לקנות דירות צנועות במיליון וחצי שקל.
נדל"ן, נדל"ן, נדל"ן. אימרה אמריקנית ידועה קובעת, שכאשר נהג המונית והמוכר במכולת מדברים על מניות, זה הזמן למכור. עם ישראל דיבר השנה על נדל"ן במונית וברכבת, במסעדה ובמספרה, אבל הדירות המשיכו להתייקר: ברבעון הרביעי של 2010 וברבעון הראשון והשני של 2011 נרשמה התייקרות מצטברת בשיעור שבין 5% ל-10% לרבעון (תלוי את מי שואלים).
היקף המשכנתאות שהציבור משלם לבנקים גדל בכ-6% והיקף דמי השכירות שהצעירים משלמים לבעלי הבתים עלה עוד יותר. עד שנמאס להם והם התיישבו באוהלים בכיכר רוטשילד ובכיכר ציון.
"המחירים ירדו בגלל המחאה"
"מחירי הדירות ירדו בחודשיים האחרונים ב-2% באזורי הביקוש וב-8% באזורים הלא מבוקשים", אומר ל-ynet עורך המחירונים לוי יצחק, "המחירים במודעות הדרושים קפאו, והמוכרים מורידים מחירים מתחת למחיר המודעה במהלך המשא ומתן לקראת העסקות. עד לפני חודשיים, הם נצמדו למחירים שפרסמו במודעות ואף העלו אותם במהלך המו"מ".
מה גורם לירידת המחירים?
"היצע וביקוש. הביקוש לדירות ירד מאמצע יולי ב-80%", אומר יצחק, "המעטים שקונים הם אלה שצריכים לעשות רילוקיישן, וגם הם מחפשים מציאות, בעיקר יד שנייה".
ומה גורם לירידה בביקוש?
"הביקוש קפא ברגע שהתחילה מחאת האוהלים. הביקוש התמתן כבר בחודשים הראשונים של השנה, אבל המשיך להיות גבוה עד השבוע שבו קם האוהל הראשון. מי שמתכחש לקשר בין המחאה לשוק הנדל"ן טומן את ראשו בחול".
במהלך אוגוסט שוחחנו עם מתווכים, שאמרו שהקיפאון נמשך חודש אחד בלבד והביקושים כבר התחילו לחזור , 'ברגע שהקונים הבינו שהמחאה היא לא עניין רציני'. זה נכון?
"לא. הקיפאון נמשך עד לרגע זה".
מה יקרה בשנה הקרובה?
"אני לא יודע. רק אידיוט יענה לשאלה הזאת".
גם השמאי ויו"ר איגוד השמאים לשעבר, ארז כהן, אומר שתקופת ההתייקרויות נגמרה. "שנת תשע"ה הייתה הקצה העליון בפעמון מחירי הדירות", אומר כהן, "כעת, הכיוון הוא למטה".
למה המחירים הפסיקו לעלות?
"90% מהאנשים שאני מדבר אתם אומרים "עכשיו יש חוסר ודאות אז זה לא זמן לקנות". יש הרבה נתונים שלא ברור עכשיו לאיזה כיוון הם ילכו.
"הממשלה עשתה הרבה להורדת המחירים: הרפורמה במינהל, שיווקי הקרקעות ובעיקר ההגבלות שנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, הטיל על המשכנתאות, והקונים מקווים שכל זה ביחד יעבוד ויוריד מחירים; הבעיות בכלכלה העולמית, שמאיימות גם על המשק הישראלי וגורם לאנשים לחשוש להתחייב; והמחאה, שיוצרת אפקט פסיכולוגי וגורמת לאנשים לקוות שהממשלה תעשה יותר והמחירים ירדו, וגם עושה הרגשה שלא נעים להתעסק עכשיו ברכישת דירה".
"נראה לי שהחששות הכלכליים מורידים את הביקוש של רוכשי הדירות להשקעה, והמחאה מורידה את הביקוש של הזוגות הצעירים", מוסיף כהן, "אבל אני לא חושב שאנחנו בדרך לירידת מחירים רצינית. הפסיכולוגיה יכולה מקסימום לעצור עליות. בשביל שהמחירים ירדו צריך שהיצע הדירות יגדל".
שמונה חודשים בלי בית
מה עבר על צעירים חסרי אמצעים בחיי היום יום במהלך "שנת הנדל"ן"? רונה אורובנו, סטודנטית לאדריכלות ויו"ר אגודת הסטודנטים בבצלאל, בילתה השנה 8 חודשים בחיפוש דירה."בעל הבית מכר את הדירה ששכרתי וסילק אותי, ולא מצאתי דירה אחרת במחיר סביר", היא מספרת, "אני מרוויחה 3,000 שקל בחודש מהעבודה באגודה, וההורים שלי הם מורה ופנסיונרית שלא יכולים לעזור לי. גרתי כמה חודשים אצלם בגבעת שמואל ונסעתי כל יום לירושלים באוטובוס, אחר כך התנחלתי בבתים של חברים ירושלמים, ובסוף, ביוני, מצאתי דירה במרכז ירושלים. אנחנו 7 שותפים בדירת 7 חדרים ואני משלמת 1,800 שקל שכר דירה וחשבונות ו-900 שקל שכר לימוד".
אורובנו היא ממייסדי מאהל המחאה הירושלמי. דווקא אחרי שמצאה דירה, היא גרה ארבעה שבועות באוהל, בהתחלה בכיכר ציון ואחר כך בגן הסוס. "התקופה שחיפשתי דירה הביאה אותי לתחושת ייאוש", היא מספרת, "הרגשתי שאני עומדת מול קיר אטום, עולם שלם שלא אכפת לו. ואז דפני ליף התקשרה לכמה חברים שלי והציעה שנקים מאהל בירושלים במקביל למאהל בתל אביב, והחלטתי מיד להצטרף".
מחירי הדירות הפסיקו לעלות מתחילת המחאה. את רואה בזה הישג שלכם?
"זה משמח לדעת, אבל זה לא יפתור את הבעיה. המחירים בלתי-אפשריים גם ככה".
עכשיו אין לך כסף, אבל אחרי הלימודים תוכלי לעבוד במקצוע שלך, לחסוך ולקנות דירה.
"דירה קטנה בירושלים עולה מיליון שקל, שזה סכום ראשוני של 400 אלף, ולהורים שלי אין כסף בשבילי. סטאז'ר באדריכלות מרוויח 4,000 שקל לחודש ועובד מתחיל מרוויח 7,000 או 8,000 שקל. אחר כך המשכורת תעלה אבל יתחילו ההוצאות על הילדים. אם בן הזוג העתידי שלי יהיה במצב כלכלי כמו שלי, נצטרך לחסוך 40 שנה עוד לפני שנתחיל לשלם משכנתא. בקיצור, אין לי סיכוי לקנות דירה".
"הבעיה זה לא רק אני", היא מוסיפה, "יש אנשים שמצבם הרבה יותר קשה. במאהלים שגרתי בהם גרו משפחות שלמות, עם הילדים, שאין להן מקום אחר. חלק מהם חיכו שנים לדירה ציבורית ולא קיבלו בגלל המחסור, בגלל שלא בונים דירות חדשות. הכרתי שם אימא חד הורית שחיכתה חמש שנים לדירה, מהיום שהבת שלה הייתה בת 15, וכשהתפנתה דירה הבת כבר לא הייתה קטינה אז ביטלו לה את הזכאות".
מה המשפחות האלה עשו לפני שהקמתם את האוהלים, ולאן הן הולכות עכשיו?
"הן גרו אצל קרובי משפחה בצפיפות גדולה, כמה משפחות יחד, או במקלטים ומקומות לא ראויים, או בדירות שכורות שהם שילמו עליהן את רוב המשכורת שלהם ולא נשאר להן כסף לדברים הכי בסיסיים. כיום חלקם ממשיכים לגור באוהלים ואחרים - מאות אנשים פולשים לבתים נטושים, יחד עם החבר'ה שלנו שעוזרים להם. המשטרה מפנה אותם, בזמן שירושלים מלאה בדירות ריקות. המדינה עוברת על חוק הדיור הציבורי וחסרי הבית הם העבריינים שמפונים בכוח".
מתנגדי המחאה אומרים שכולכם יכולים לעזוב את ירושלים ולעבור לפריפריה, שם זול יותר.
"כל האנשים שאני מדברת עליהם עובדים בירושלים. גם בפריפריה לא זול, ויש פחות מקומות עבודה והתחבורה הציבורית לקויה, ואוטו עולה הרבה כסף. חוץ מזה, זה מה שהמדינה מציעה לאנשים?"
את מאמינה שבזכות המחאה הדברים הללו ישתנו?
"כן. אנחנו יצרנו מודעות. זעזענו את הממשלה, היא כבר לא יכולה לשבת במגדל השן שלה ולהתעלם מהציבור".
ועדת טרכטנברג ממליצה שיוקם דיור בר השגה, יוטל מס גבוה על הדירות הריקות ויעשה יותר בשביל להגדיל את היקף הבנייה והיצע הדירות. זה יפתור את הבעיות שאת מתלוננת עליהן?
"אני מקווה שזה יעזור לאנשים כמוני. קשה לי להאמין שזה יעזור למשפחות חסרות בית. הם צריכים דיור ציבורי. אבל טרכטנברג זאת רק ועדה שהמליצה. המחאה נמשכת ואנחנו לא נוותר על העתיד שלנו".
מקווים שהציבור יתייאש ויחזור לקנות
בניגוד לפעילים חברתיים כמו אורובנו, ארז כהן אינו חושב שהמחאה תגרום לשינוי אמיתי במצב הדיור בארץ. כהן: "גם אם מסקנות טרכטנברג ייושמו, זה ייקח עוד כמה שנים עד שהם באמת יגדילו את מלאי הדירות בהיקף שישפיע על השוק".
טרכטנברג ממליץ ש-20% מהדירות החדשות יושכרו במחיר מוגבל במסגרת דיור בר השגה. מנגנון כזה מוריד את הנכונות של הקונים והשוכרים לשלם מחירים מופקעים גם אם ההיצע עדיין יהיה מוגבל.
"עד שהדירות יוקמו יעבור הרבה זמן, ובינתיים אנשים ימשיכו לקנות במחירי שוק. אני גם בספק אם ההמלצות ייושמו: הן עולות הרבה כסף, ובנויות על ההנחה שהצמיחה תימשך וההכנסות המדינה ממסים ימשיכו לגדול - מה שלא בטוח יקרה".
המלצות טרכטנברג, שהתקבלו בציבור באכזבה מהיקפן הצנוע ובחשש שלא ייושמו - עוררו תקווה בקרב הקבלנים והיזמים - מסיבה הפוכה בדיוק. "יש קבלנים שמצפים שהשמש תזרח אחרי החגים והמחירים יחזרו לעלות, אחרי שהקונים יראו שטרכטנברג לא הביא שום בשורה", אומר ל-ynet אברהם קוזניצקי, היו"ר והבעלים של חברת הבנייה מנרב. "אני לא בטוח שהם צודקים. אי אפשר להתנבא. יכול להיות שהעליות יחזרו, ובאותה מידה עלול להיות, חלילה, שהמחירים ירדו ב-40%".
למה 'חלילה'? מה רע בזה שזוגות צעירים יוכלו לקנות בתים?
"כי כל המשק יתמוטט. הבנקים למשכנתאות יתמוטטו. קבלנים יתמוטטו. זוגות צעירים שמשלמים משכנתא ענקית לא יוכלו לשלם ולא למכור את הדירה. תחשוב איזו אנדרלמוסיה זה ייצור".
לפני שבוע התראיין קבלן אנונימי ל"ידיעות אחרונות" עם טענות דומות, וציין שהפסיק לבנות כי הוא חושש מירידת מחירים. זה נראה שברגע שהקונים יושבים על הגדר, גם הקבלנים מתיישבים ומעכבים את הבנייה. זאת הסיבה שיש אדמות שאפשר לבנות עליהן 160 אלף יחידות דיור, ששווקו וקיבלו אישורי בנייה והקבלנים לא בונים עליהן?
"חס וחלילה. אלה תיאוריות קונספירציה. אין בין הקבלנים שום תיאום, קבלן לקבלן זאב. כל אחד מנהל את העסק שלו. אבל אם בניית דירה עולה חצי מיליון שקל, וקרקע למגדל עולה מיליון שקל, לא כולל מע"מ, אז ברור שאם המחירים ירדו לקבלן לא תהיה רווחיות מינימלית, ולא יהיה שווה לו לבנות".
בגלל זה טרכטנברג מציע תמריצים לקבלנים שיזרזו את הבנייה, וראשי המחאה אומרים שצריך להתנות את אישורי הבנייה בזה שהקבלן יבנה. לא תבנה? תאבד את הזיכיון.
"לא צריך להיות אגרסיבי. זה לא יביא טובה לאף אחד. צריך לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם".
כוחות השוק גרמו לכך שאלפי משפחות גרות במקלטים, במאהלים, בקרוונים ובמערות, פולשות למבנים נטושים ומצטופפות בדירות קטנטנות, כי אין להן כסף לקנות או לשכור דירה ראויה.
"צריך לתת פתרונות לציבור הרחב, לא למקרי הקצה".
הציבור הרחב מוציא רבע משכרו על דיור. זה מצב ראוי?
"לא, וצריך מדיניות נכונה וארוכת טווח שתשנה את המצב".
לכבוד הימים הנוראים, תוכל לומר אם יש משהו שיזמי הנדל"ן צריכים להצטער עליו?
"על כך שכשהייתה גאות בשוק, לא מכרנו מספיק. לא האמנו שהגאות תיגמר וקיווינו שהמחירים ימשיכו לעלות, אז לא בנינו ולא שיווקנו מספיק, ועכשיו כבר מאוחר מדי".
- הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן
