קיפאון בנדל"ן: עשרות קבלנים עצרו את הבנייה

מהפך בשוק הדיור: עשרות קבלנים הקפיאו התחלות בנייה בשבועות האחרונים. לפי הערכות בשוק הנדל"ן, מדובר בעצירה של תוכניות בנייה לאלפי יחידות דיור. הסיבות העיקריות: קשיי מימון בשל הצבת דרישות נוספות מהבנקים והמתנה להתאוששות השוק ולעליית מחירים במספר ישובים.

• הקבלנים והממשלה רבים - ופרויקטים מתעכבים
  
• "בקצב הזה, נתגעגע למחירי הדירות הנוכחיים"
  
• השיכון תוקף את האוצר: לא מתקצבים דיור ציבורי
  

את הקבלנים אופפת גם תחושה של אי-ודאות בעקבות המחאה החברתית הנמשכת, שגרמה לירידה בביקושים, מאחר שקונים רבים מעדיפים להמתין ולראות אם השוק הולך לכיוון של מחירים נמוכים יותר עבור מגזרים מסוימים.

שר השיכון, אריאל אטיאס, שיחרר בתקופה האחרונה מכרזים לעשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ - מעט במרכז ויותר בפריפריה. הקבלנים אמנם רכשו מגרשים כדי לבנות דירות, אך הבנייה לא מתבצעת. גם הבנייה בעתודות קרקע גדולות של חברות הבנייה נדחתה.

הבנקים נושפים בעורף

מעל לכל מרחפת בעיית המימון. בנק ישראל הגביל את האשראי שהבנקים יכולים לתת לענף הבנייה ולקבלנים קשה יותר לקבל אשראי להתחלות בנייה. לפי נתוני הלמ"ס, כבר ברבעון השני של 2011 חלה ירידה קלה בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון.

"המגמה של הגידול בהתחלות הבנייה נעצרה, למרות הגידול בעשרות אחוזים בשיווק קרקעות על ידי משרד השיכון‭,"‬ אמרו אז הקבלנים. להערכתם, "גם ברבעונים הבאים נראה פחות התחלות בנייה למרות השיווקים ולמרות הווד"לים, בשל העובדה שהבנקים עצרו את המימון לענף והקבלנים מתקשים לקבל אשראי כיום‭."‬

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מאשר כי יזמים שזכו במכרזים בחצי השנה האחרונה נמנעים מלהתחיל את העבודות בשטח ומחכים לראות מה יילד יום. דוגמאות לכך רואים ביבנה, אשדוד, מודיעין, צור-הדסה, צור-יצחק, ראשהעין, נתניה ועוד. לדבריו, מכרזי הקרקע בשנה האחרונה היו יקרים ביותר, וכדי להרוויח יצטרך היזם לדרוש סכום גבוה פי ‭2.25‬ לפחות. כך למשל על מכרז שבו שילם היזם 700 אלף שקל לדירת 4 חדרים, הוא ייאלץ לדרוש מהקונה כ‭1.6-‬ מיליון שקל. תנאי השוק הנוכחיים יקשו עליו למכור את הדירות במחיר הזה.

יזם ממרכז הארץ, שזכה לאחרונה במכרז ואינו מתכוון לבנות בשלב זה, אמר ל"ממון‭:"‬ "אני בבעיה קשה ביותר. זכיתי במכרז גדול במיקום אטרקטיבי. שילמתי מחיר שיחייב אותי לתמחר דירת 4 חדרים ב‭1.7-‬ מיליון שקל, אם אני רוצה להרוויח לפחות ‭.15%‬ אבל אין כמעט נרשמים, כי הקונים אינם יכולים לעמוד במחיר ומצפים לירידות. אני מודע לסיכון שלקחתי בכך שלא התחלתי לבנות, אולם הוא כאין וכאפס לעומת כניסה להרפתקה כאשר הבנקים נושפים בעורפי ומוודאים שיש לי ביטחונות מספיקים להמשך הפרויקט‭."‬

למה שלא תוריד את המחיר ב‭10%-‬ ותתחיל למכור?

"המחיר של ‭1.7‬ מיליון שקל כבר מגלם בתוכו הורדה ריאלית של ‭,8%-5%‬ כלומר 100 אלף שקל, מהמחיר שרציתי בהתחלה, כ‭1.8-‬ מיליון שקל. אם אוריד עוד ‭10,000‬ שקל מהמחיר, אחסל כמעט את כל הרווח שלי‭."‬

אז מה בכוונתך לעשות?

"להמתין. אני מאמין שכוחות השוק יעשו את שלהם והביקושים יתחדשו‭."‬

מחכים למאוכזבי הבורסה

לדברי עורך מחירון הדירות, לוי יצחק, יש שתי אופציות: "קבלנים יפסיקו לבנות או שיפשטו רגל. הם לא יצליחו לסיים פרויקטים, ומי שרכש דירה לא יזכה לקבל אותה. הקבלנים רכשו את הקרקעות ביוקר, עלות הבנייה גבוהה, ויש גבול להנחה שהם מסוגלים להעניק‭."‬

הכלכלנית אנה וסרמן, בעלי אתר mna מחקרי נדל"ן, מסבירה שההמתנה מצד הקבלנים התחזקה מחודש יולי, עם תחילת המחאה החברתית שהביאה לעצירה כמעט מוחלטת של המכירות. לדבריה, התופעה בולטת במיוחד בפרויקטים חדשים בערי הלוויין סביב תל-אביב, שבהן השוק נכנס לקיפאון של ממש עם ירידה במכירות בשיעור של ‭80%-60%‬ ולפעמים אף יותר, תוך ירידות מחירים משמעותיות.

כך, לדוגמה, בהוד-השרון וברחובות ירדו בממוצע מחירי דירות 4 חדרים בכ‭12%-10%-‬ (כ‭150-‬ אלף שקל לדירה‭.(‬ "המציאות מחייבת את היזמים לא רק למבצעים נקודתיים, אלא להורדות מחירים משמעותיות ביותר. אם הם לא יעדכנו את המחירים כלפי מטה, זה יהיה מבחינתם מעט ומאוחר מדי‭."‬

דנוס טוען שהמצב הנוכחי זמני, בדיוק כמו ההפוגה שהייתה בין ספטמבר 2008 למארס ‭.2009‬ לדבריו, באותה תקופה כל רואי השחורות חזו התמוטטות של שוק הנדל"ן בעקבות המשבר העולמי. ואכן, באותם חודשים היה קיפאון כמעט מוחלט בכל אתרי המכירות ורמות המחירים נעצרו ואף ירדו.

"בפועל‭,"‬ ממשיך דנוס, "המחסור בדיור הכריע והחל ממארס 2009 החל שוק הנדל"ן ב'ראלי' חסר תקדים. כיום המצב מעניין לא פחות: מצד אחד, מחירי הנדל"ן גבוהים בכ‭50%-40%-‬ ובהחלט מצדיקים תיקון של ‭15%-10%‬ כלפי מטה. מצד שני, המחסור בדיור חריף אף יותר. בסופו של דבר אותם קונים שיושבים על הגדר ייכנסו חזרה למעגל הרוכשים. להערכתנו זה ייקח עוד חודשיים-שלושה‭."‬

עם זאת, דנוס מדגיש שהיזמים יהיו חייבים להתאים את עצמם למצב החדש ולתקן מעט את רמות המחירים, במקום להכריז על מבצעים ספורדיים שרק מבלבלים עוד יותר את קהל הרוכשים. דנוס גם צופה את חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן: "המשקיעים יושבים כעת על הגדר, אבל בסופו של דבר חלק נכבד מהם יעדיפו להיכנס לשוק הנדל"ן, שנחשב באופן יחסי יציב ובטוח לעומת שוק ההון‭." ‬פרשנות ‭|||‬ עופר פטרסבורג

אפקט העדר

לפני שלוש שנים קיבלתי פנייה היסטרית מיוסי לוינסקי, יו"ר ארגון קבלני חולון, החבר בנשיאות התאחדות הקבלנים. "תפסיקו לכתוב שהמחירים יירדו‭,"‬ נזף בי. "אין מספיק דירות‭."‬ משבר הסאב-פריים היה אז בשיאו, כולם דיברו על הבועה הישראלית שתתפוצץ. אנשים הרגישו ששילמו מחיר גבוה מדי על הדירות.

לוינסקי צדק. אחרי הפוגה קצרה של ארבעה חודשים זינקו המחירים ב‭,41%-‬ ומי שלא קנה אז הפסיד. התברר ששוק הנדל"ן פועל כמו שעון שווייצרי: אם יש היצע דירות שעונה על הביקושים, המחירים יורדים. אם אין היצע והביקושים גבוהים, המחירים עולים.

אלא שבשנה האחרונה סופג שוק הנדל"ן מכה אחר מכה: מחמירים את תנאי רכישתה של דירה שנייה, מעלים את הריבית על המשכנתאות, מצמצמים את היקפי המימון בבנקים, מחסלים את קבוצות הרכישה ומבטיחים להציף את השוק בקרקעות. עד לפני חצי שנה איש לא ציפה להתערבות כה מסיבית בשוק הדיור.

חברות הבנייה רוצות לבנות, כי מזה הן מתפרנסות, אבל לא במצב התאבדותי. כעת הכל פועל לרעתן: הן שילמו מחיר גבוה על הקרקע ועלויות הבנייה גדלו; יש מחסור אדיר בפועלי בנייה; הבנקים מקשיחים את תנאי המימון ודורשים ביטחונות נוספים. והגרוע מכל: אנשים לא קונים דירות במצב הזה.

המסקנה היא שעדיף לקבלנים לחכות. הביקושים "כבושים‭,"‬ אנשים צריכים דירה וממתינים ונוצר צוואר בקבוק. לא יבנו, הביקוש יעלה על ההיצע, ובנוסחה הזו המחירים יעלו. האם זה מה שיקרה? לא בטוח. המחירים כבר עלו יותר מדי, וגם הקבלנים מבינים את זה.

כך או כך, מצבן של חברות הבנייה לא נעים: אנשים חיכו בשנתיים האחרונות להוזלת הדירות, ובחלק מהמקומות יש כבר ירידות מחירים של ‭- 20%‬ ועדיין לא קונים. הישראלי הממוצע חי בשיטת העדר: אם המחירים יורדים, תמתין, אולי יירד יותר. אם המחירים עולים, תחטוף, שלא יחסר. אם לא יבנו דירות, המחירים עלולים לזנק שוב.

הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של ידיעות אחרונות