האם שוק הנדל"ן משנה כיוון? שאלות ותשובות

בשבועות האחרונים מתפרסמים בזה אחר זה נתונים שונים המסמנים האטה בשוק הנדל"ן המקומי, על רקע מחאת האוהלים וצעדי הממשלה לבלימת מחירי הדיור. האם נרשם היפוך מגמה בענף, מה הסיבות לשינוי, והאם הדבר ישפיע גם על  מחירי הדירות להשכרה? על כך במדריך שלפניכם.

• מחאת האוהלים : סיקור מיוחד ב-ynet
• לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה וצרכנות 
  

האם מחירי הדירות יורדים?

תלוי את מי שואלים. מנתוני מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר שפורסמו אתמול (א') עולה שמחירי הדירות החדשות ירדו ברבעון השני של השנה (אפריל-יוני) ב-2.9% בממוצע ביחס לרבעון הראשון (ינואר-מרס), אך המחיר החציוני של דירות יד-שניה דווקא עלה בכ-10%.

מנתוני השמאי הממשלתי הראשי, המבוססים על נתוני הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי במהלך הרבעון נרשמה עלייה נומינלית (במחירים שקליים מקוריים) של 1.6% בממוצע במחירי דירות ארבע חדרים ביחס לרבעון הראשון של השנה. המחירים, לפי השמאי, עלו בכל הערים פרט לירושלים, אשדוד ונתניה, שבהן נרשמו, לראשונה מזה כמה שנים, ירידות. עליות המחירים היו חדות יותר בפריפריה מאשר במרכז - מה שעשוי להצביע על כך שסוף עונת העליות מתקרב.

ההבדלים בין הסטטיסטיקות השונות נובעים משיטות המדידה השונות. יש לציין שגם הירידות וגם העליות אינן חדות - בוודאי ביחס להתייקרויות החדות מתחילת 2009 ועד תחילת השנה הנוכחית.

הגופים הרשמיים עדיין אינם מפרסמים מידע על החודשים יולי ואוגוסט. נתונים שפרסם לוי יצחק מצביעים שבחצי השני של יולי ובחצי הראשון של אוגוסט חלה ידיה של 1% עד 6% במחיר הממוצע של דירה בכל אזורי הארץ.

מתי נדע בצורה חד-משמעית אם המגמה אכן התהפכה?

כשהנתונים הרשמיים על הרבעון השלישי יתפרסמו, נדע אם המחירים ברבעון השלישי ירדו. אם יעברו כמה רבעונים והמחירים ימשיכו לרדת, נדע שהמגמה התהפכה. המגמות עשויות להתהפך כמה וכמה פעמים, וגם להיות שונות בין אזורים שונים בארץ וסוגי דירות שונים.

מה הסיבה לשינוי במגמה?

היצע וביקוש, כמובן. היצע הדירות הוא עדיין נמוך אבל נמצא במגמת עלייה. משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל ביצעו בשנתיים האחרונות סדרת מבצעי ענק לשיווק קרקעות, ושחררו לקבלנים קרקע לבנייתן של יותר מ-100 אלף יחידות דיור. מספר התחלות הבנייה גדל; עיריות רבות והולכות פותחות במבצעי פינוי-בינוי; והרפורמה במינהל מקרקעי ישראל וחוק הווד"לים אמורים לפשט את הליכי התכנון ולהאיץ את הבניה. היצע וביקוש בנויים על ציפיות: כשהרוכשים יודעים שההיצע עומד לגדול, כושר המיקוח שלהם גדל והם מוכנים לשלם פחות.

בחצי השנה האחרונה חלה ירידה בביקושים. מנתוני האוצר עולה שמספר עסקאות הרכישה של דירות ירד ברבעון השני ב-16%, בהמשך לירידה של 11% ברבעון הראשון. גם נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה חדה בביקוש. רוב המתווכים מדברים על קיפאון מוחלט בשוק ביולי-אוגוסט. חודשי הקיץ הם תמיד חלשים, אך יש מתווכים שלא הצליחו למכור אפילו דירה אחת, והתלוננו על עסקאות שהיו אמורות להיסגר ונפלו.

אם הביקוש ירד ב-16%, מדוע המחיר לא ירד בשיעור זהה?

מהרגע שהביקוש יורד ועד שהמוכרים מתייאשים ומורידים את המחיר עובר זמן. חלק מהמוכרים עדיין מקווים שהקיפאון הוא תופעה חולפת ושהביקושים יחזרו לעלות. רוב המתווכים סבורים שהקונים עדיין רוצים לקנות דירה, אבל משלים את עצמם שהמחירים עומדים לרדת ו"יושבים על הגדר" ומחכים. המתווכים קוראים לכך "ביקושים כבושים". אנחנו קוראים לזה: "נראה מי ימצמץ ראשון".

אבל אם המחירים יורדים בגלל שהיו גבוהים מדי, ולכן לאנשים היה קשה לקנות, זה אומר שאם שהמחירים ירדו, הביקוש יעלה בחזרה, וגם המחירים יעלו שוב?

לא בהכרח. זה מה שהיה קורה אם כל הרוכשים היו זוגות צעירים שקונים את דירתם הראשונה. במצב כזה, המחירים לא היו עולים כל כך הרבה בשנתיים הקודמות ולא היו יורדים כעת, אלא נשארים יציבים. 

אבל מי שהעלה את המחירים הם רוכשי הדירות להשקעה. חלקם ישראלים מבוססים, שהונם האישי גדל בשל הגידול האדיר בשכר המנהלים והבכירים, וחלקם יהודים אמידים מארה"ב ומצרפת. אלה ואלה העדיפו להשקיע בדירות בארץ מאשר במניות ובנדל"ן בחו"ל, בשל חוסר הוודאות בשווקים. כוח הקנייה הגדול של המשקיעים פגע בכוח המיקוח של הזוגות הצעירים וגרם להם לקנות דירות יקרות, להתחייב על משכנתא ענקית לשנים רבות ולהרגיש חנוקים.

ומה קרה לרוכשי הדירות להשקעה? הם הפסיקו לקנות?

כן. מנתוני האוצר עולה כי מספר עסקאות המשקיעים ירד ברבעון הקודם ב-24% ביחס לרבעון הראשון וב-34% ביחס לרבעון השני אשתקד, לרמה הנמוכה ביותר מאז 2008. יתכן שהם חוששים ממשבר מדיני-פוליטי שיגרום למשבר בכלכלה הישראלית ויוריד את המחירים; ייתכן שהם חושבים שההיצע עומד לעלות ולהוריד מחירים; כך או כך, הם כבר לא רוצים להשקיע בנדל"ן.

אבל גם הזוגות הצעירים קונים פחות. למה?

ראשית, בגלל העלייה בריבית, שמגדילה את תשלומי המשכנתא, וההגבלות שהטיל בנק ישראל על נטילת משכנתאות גדולות בריבית משתנה.

שנית, בגלל מחאת האוהלים, שגורמת לצעירים לקוות שהממשלה תסייע להקמתן של דירות קטנות וזולות. עד שהמחאה התחילה, במשך עשרות שנים, הממשלה התעקשה שלא להתערב בשיקולי הקבלנים ואיפשרה להם לבנות דירות גדולות, שלצעירים חסרי הון אין סיכוי לקנות. אלא שההפגנות כפו שינוי בגישה. ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הודיע שהממשלה תחייב קבלנים לבנות דירות קטנות למכירה מוזלת ("מחיר למשתכן") ולהשכרה מוזלת ("דיור בר השגה"). מועצת מינהל מקרקעי ישראל אישרה את התוכנית ומבטיחה ליישם אותה מהר, במסגרת הווד"לים, והכנסת צפויה לאשר אותה ברוב גדול. כשהממשלה מבטיחה שייבנו דירות שעולות חצי מיליון שקל, מי הפראייר שייקח משכנתא של מיליון ויקנה דירה במיליון וחצי?

סביר להניח שהמחאה מוציאה גם לרוכשי הדירות להשקעה את החשק לקנות. המפגינים דורשים פיקוח על שוק השכירות ושכר הדירה, ויש ח"כים שמבטיחים לחוקק חוק שינהיג פיקוח כזה ויהפוך את ההשקעה בנדל"ן, במכוון, לבלתי-משתלמת.

אם פחות צעירים קונים דירות, יותר צעירים ממשיכים לגור בשכירות. זה אומר שמחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות?

לא ברור. כרגע, נראה כי הדירות להשכרה עדיין מתייקרות. אבל ייתכן ששוק השכירות מגיב לאט יותר לשינויים משוק הדירות למכירה. השוק מוצף בדירות להשכרה, שרוכשי הדירות להשקעה קנו בשנתיים האחרונות, והגידול בהיצע אמור לעצור גם את התייקרות השכירות. הנסיון מראה שלרוב יש קשר בין מחירי הרכישה וההשכרה, כך שאם שוק הדירות למכירה באמת יעברו למגמת ירידה, גם השכירות תוזל.

אז אם המחירים לא יחזרו לעלות, אפשר לומר שמצוקת הדיור בדרך לפתרון ושמחאת האוהלים מיותרת?

מי שסבור שאפשר לפתור את בעיות הדיור בלי התערבות ממשלתית מהסוג שדורשים המפגינים עשוי לומר שכן: עליית המחירים המטורפת הפסיקה עוד לפני שהחלו ההפגנות.

אלא שהמפגינים עצמם טוענים שהמחירים גבוהים מדי גם כיום, ושללא התערבות ממשלתית ישירה - דיור ציבורי, פיקוח על השכירות ודיור בר השגה - צעירים חסרי הון עצמי כבר מתקשים למצוא קורת גג. העובדה שהממשלה מיהרה להצהיר שהיא מקבלת חלק מדרישות המפגינים בנושא היא הישג של המחאה, וייתכן שהיא מורידה את המחירים, אבל זאת עדיין לא ערובה שההבטחות ימומשו. מי שרוצה לראות דירות זולות בפיקוח ממשלתי עולות על הקרקע במציאות - יצטרך להיאבק על כך עוד זמן רב.