בן 36, גר עם ההורים, ויש לו פתרון למצוקת הדיור

ועדת טרכטנברג התכנסה אתמול (ד') לשמוע את הציבור, לא לפני שסיננה ובחרה כמה עשרות מכ-100 אלף פניות, הצעות, טענות ומענות שנשלחו אליה. במקביל, כינסו מובילי מחאת האוהלים מסיבת עיתונאים והציגו בה שוב את דרישותיהם, אחרי שדנו בהם עם אלפי הפעילים. באירועים הללו נשמעו אינספור קולות והצעות, החל מסיסמאות כמו "לשפר את החינוך" ועד תוכניות מעמיקות לשינוי חברתי. רבים מהרעיונות הרציניים יותר אבדו בשטף האינפורמציה ולא הגיעו לידיעת הציבור.

• מחאת האוהלים: סיקור נרחב ב-ynet
  

אורן דוד (36) מכפר סבא, הוא תוכניתן בכיר בחברת הסטארט-אפ ורוניס, עם שני פטנטים בינלאומיים שרשומים על שמו, ושכר גבוה בהרבה מהממוצע במשק. אבל דוד עדיין גר אצל הוריו. "אני עדיין רווק ולא בוער לי לעזוב", הוא אומר. "והאמת היא שלמרות מצבי הכלכלי הסביר, אני מתקשה לקנות דירה, ולא רוצה לשכור: מרגיז אותי להיכנע לניצול ולעושק". 

בתחילת מאי השנה - חודשיים לפני שדפני ליף הקימה את המאהל הראשון - דוד החליט לעשות מעשה. הוא פתח בלוג תחת הכותרת "בואו נמצא פתרון לבעיית מחירי הדירות בארץ". דוד פרש בבלוג מישנה סדורה ומנומקת של 40 עמודים שבהם הוא ניתח את המצב בשוק, בליווי טבלאות, סטטיסטיקות ונוסחאות מתימטיות. הוא הסביר מה גורם לדירות, לדעתו, להתייקר, התפלמס עם הטיעונים המוכרים של אנשי הנדל"ן והקבלנים למינהם, והציע פתרון מנומק משלו.

האתר הפך לפורום שניהל דיונים סוערים על הצעותיו, ולא פחות מ-1,700 גולשים שיתפו את המסמך בעמוד הפייסבוק שלהם. 

"הבעיה: מחירי הדיור גבוהים בצורה לא הגיונית", כתב דוד במסמך. "כך שאנשים נאלצים לקחת משכנתא עם החזר חודשי גבוה לשנים רבות או לשלם שכירות גבוהה. בשני המקרים הם מנוצלים על ידי אוכלוסיית המשקיעים בדירות להשכרה".

דוד הוסיף וטען כי "מחירי הדיור משפיעים על כל המחירים במשק. התייקרות הדירות מקשה על העובדים, ובמקומות עבודה מאורגנים, שיש בהם הסתדרות, נוצר קול צעקה בדרישה לתוספות שכר. בשנה האחרונה המון מפעלים מאוגדים נתנו תוספות, וזה העלה את עלות הייצור, מה שגרם להתייקרות מוצרים נוספים. התוצאה היא שמי שלא מאוגד - מעמד הביניים מצד אחד והחלשים מצד שני - משלם יותר גם על הדיור וגם על דברים נוספים, למרות ששכרו לא עלה".

"רוכשי הדירות להשקעה מעלים מחירים"

עוד כתב דוד כי "אנשים נוטים לחשוב שהדירות יקרות כל כך רק בגלל מחסור בהיצע. המחסור אמנם משפיע, אבל הסיבה העיקרית למחירים היא שרכישת דירות היא אפיק השקעה בטוח ורווחי... האם מחירי הדירות ירדו אם רכישת דירות להשקעה תהפוך לפחות אטרקטיבית? בוודאי שכן".

דוד מתבסס על נתוני מינהל הכנסות המדינה, לפיהן בשנת 2002 נמכרו 22% מהדירות למשקיעים, ואילו בשנים 2009-2007 30% מהדירות נמכרו למשקיעים, לא כולל תושבים זרים, שרבים מהם משכירים דירות שרכשו. בתל-אביב, לפי הנתונים, כמחצית מהדירות נרכשו על ידי משקיעים, במרכז קרוב ל-40% ובשרון כ-30%.  

"רכישת דירות להשקעה לא רק מורידה את היצע הדירות שנמכרות למגורים, אלא גם מגדילה את כוח הקנייה המשותף של הרוכשים, מה שמאפשר למוכרים להעלות מחירים. רוכשי דירות להשקעה מוכנים להשקיע יותר לא רק בגלל שיש להם יותר מזומנים, אלא בגלל שבניגוד לרוכשי דירות למגורים, הנכס יניב להם שכר דירה. נכונותם לשלם מעלה מחירים בכל השוק". 

לטענתו, "פגיעה באטרקטיביות הרכישה והאחזקה של דירות להשקעה תגרום למשקיעים למכור אותן, מה שיביא לירידה מהירה במחירים. בעלי הממון ישקיעו את כספם באפיקים אחרים, כמו שוק ההון והקמת עסקים, שיגדילו את הצמיחה".

בבלוג תוקף דוד את הדרך שבה הממשלה מנסה לפתור את הבעיה. "הגדלת היצע הדירות לא תוריד מחירים, כיוון שהמשקיעים ימשיכו לרכוש דירות גם כשההיצע יגדל", הוא כותב. "במרכז יש בעיה אמיתית של מחסור בקרקעות, ובפריפריה יש מחסור במקומות עבודה ועלות גבוהה של נסיעה למרכז, שגורמים לצעירים להישאר במרכז. צעדים שמסייעים לכל רוכשי הדירות, כמו פטורים ממסים, יגדילו את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה ולכן דווקא יעלו מחירים".

"הפתרון: מיסוי ופיקוח על ההשכרה"

הדרך לפגוע באטרקטיביות של רכישת הדירות להשקעה, לפי דוד, היא הורדת רף המס על השכרת דירה מ-4,500 שקל לחודש ל-0, כלומר, הטלת מס של 25% מהשקל הראשון. במקביל, הוא מציע להנהיג פיקוח על שוק השכירות, כפי שקיים בעולם המערבי, שימנע מהמשכירים לגלגל את המס על השוכרים, עם קנסות כבדים על העלמת הכנסות. 

"במדינה יש כחצי מיליון דירות מושכרות, שמניבות לבעליהן הכנסה ממוצעת של 60 אלף שקל בשנה", כתב דוד. "מס של 25% פירושו הכנסה ממוצעת של 15 אלף שקל בשנה למדינה, כלומר, כ-12 מיליארד שקל בשנה. מספיק בשביל להעניק סיוע של 800 אלף שקל לכל תושב שקונה דירה ראשונה, או להשקיע בדברים אחרים".

דוד אינו מטשטש במאמר את העובדה שהתוכנית שלו תפגע בכיסם של המשקיעים, כולל משכירי הדירות הקטנים - אלה שמחזיקים שתי דירות אחת, ביניהם מבוגרים שהשקיעו בדירה להשקעה את כל חסכונותיהם וצעירים שעדיין משלמים משכנתא. הוא מציע להם למכור את הדירות ולהשקיע את הכסף באפיקים אחרים. עם זאת, הוא מציע להעניק פיצוי ממשלתי לבעלי דירות שיוכיחו כי נאלצו למכור את הדירה במחיר נמוך מזה שקנו אותה ושאין להם הכנסה אחרת. 

טרכטנברג: פנייתך תיבדק

דוד שלח את המאמר לוועדת טרכטנברג, וזכה לתשובה מנומסת, לפיה היא תיבדק, אך לא הוזמן להופיע בפני הוועדה. במקביל, ניסה, לטענתו, להידבר עם מארגני מחאת האוהלים, כדי שיצרפו את הצעותיו לרשימת הדרישות שלהם, אך לא הצליח ליצור אתם קשר משמעותי.

"לדעתי זה חבל שהמאבק, שבהתחלה התמקד בבעיית הדיור, התפזר לתחומים אחרים", אומר דוד. "מחירי הדיור משפיעים על כולנו ואם הממשלה תטפל בהם בצורה ממוקדת היא תקל על כל האוכלוסייה, ובעיקר על החלשים".

בעלי דירות אומרים שאם יוטלו עליהם הגבלות כמו שאתה מציע, הם יסלקו את השוכרים וישאירו את הדירות ריקות, מה שיגרום למחירים לעלות.

"זאת טענה לא הגיונית לחלוטין. דירה עם שכר דירה מפוקח וממוסה עדיין מניבה תשואה, דירה ריקה מניבה 0. מה גם שכשהדירה ריקה המשכיר, ולא השוכר, משלם את הארנונה. בערים רבות במערב מטילים ארנונה גבוהה בהרבה על נכסים ריקים, מה שהופך את החזקתם לעוד יותר בלתי משתלמת".

אתה לא חושש מפגיעה במשכירים קטנים ממעמד הביניים?

"אני מציע לפצות את מי שבאמת יוכיח שחסכונותיו נפגעו. רובם יוכלו למכור את הדירות ולהשקיע את הכסף באפיקים אחרים, ומצבם עדיין יהיה טוב בהרבה ממצבו של מי שאין לו שום הון וצריך לשלם שכירות כדי לגור במקום כלשהוא. בנוסף, מס על שכירות יניב למדינה המון כסף, שאפשר להשתמש בו, למשל, לשלם קצבאות ראויות לכל הקשישים".

אתה חושב שהממשלה תיישם את ההצעות שלך?

"אני מתקשה מאוד להאמין בכך, אבל צריך להיות אופטימי".

• הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן