האם אתם פראיירים של נדל"ן? בדקו

לא מעט אנשים שואלים לאחרונה, לאן מועדות פניו של שוק הנדל"ן: האם צפויות ירידות מחירים על רקע המחאה החברתית, או שמא המשך עליות? "תגדירו שוק", אני עונה. לרוב, התשובה שלי תופסת אותם בסוג של הלם, כאילו הם שואלים "מה, אתה צוחק עלינו?". אז לא. אני דווקא ממש רציני.

• תל אביב? השוכרים עוברים ליישובי השרון
• ירידה במחירי הדירות? מבצע לאנשי קבע בחדרה
• רכבת ירידת מחירי הנדל"ן יצאה לדרך
  

שוק הנדל"ן הוא לא הומוגני, אלא מתנהג באופן שונה משכונה לשכונה, גם אם היא סמוכה לה. קחו לדוגמה את השכונות צהלה ונווה שרת שבתל אביב, הנמצאות בסמוך אחת לשנייה. 

נווה שרת מאופיינת באוכלוסייה משתנה: קיימות שכבות של אוכלוסייה מהקמת השכונה במצב סוציו אקונומי נמוך, ועד כאלה שעובדים במרכז ההייטק הצמוד עם חתך סוציו אקונומי בינוני. השכונה מאופיינת בדירות מ 40 מ"ר מוזנחות, עד דירות 100 מ"ר עם מעלית ונוף פתוח לשדות של רמת השרון. מחיר הנכסים באיזור נע בין 700 אלף עד 1.6 מיליון שקל.

בגב השכונה קיימת צהלה, שתויגה כשכונת יוקרה ומשכה מתעניינים רבים עם חתך סוציו אקונומי גבוה. חלק מהנכסים שם מגיעים ל-40 מיליון שקל וישנם בשכונה אף בתים שמוערכים כחסרי מחיר - כאלה שלא ניתן לקבוע בוודאות הערכה, זאת בשל ייחודיות הבית והמיקום בו הוא נמצא.

מה בוחן המשקיע?

עבור משקיעי נדל"ן מקצוענים שוק הנדל"ן לרוב משתרע על 250 בתי אב או 6 רחובות. זהו אזור גיאוגרפי קטן שהמשותף לו הם הפרמטרים הבאים :

• פרופיל הקונה הפוטנציאלי לאיזור זה - האם זוגות צעירים, משפרי דיור או משקיעים? למשקיע - רלוונטי פרופיל השוכר הפוטנציאלי לנכס).
• הצרכים של הקונה הפוטנציאלי – מה הוא מחפש באיזור? בתי ספר טובים? מרכזי תרבות ופנאי? פארקים ירוקים? קרבה לאוניברסיטה? נגישות לתחבורה ציבורית? ועוד.
• יכולת פיננסית של הקונה הפוטנציאלי. למשקיע - רלוונטי יכולת פיננסית של השוכר הפוטנציאלי לנכס.
  

היכולת הפיננסית של הקונה הפוטנציאלי נגזרת מההון העצמי שלו והלוואת משכנתא שיקבל מהבנק. הקונה בדרך כלל יסתייע במימון בנקאי המוגבל כיום ל-60% משווי העסקה, נוסף על הבאת הון עצמי - כסף מהבית, בגובה היתרה של 40%.

לפי נהלי הבנק הקונה יכול לקבל הלוואת משכנתא שההחזר החודשי שלה לא עולה בדרך כלל על 30% מההכנסה הפנויה שלו. ככלל אצבע - על כל 10,000 שקל הלוואה ל-25 שנה ובריבית שנתית ממוצעת של 4%, הלווה יחזיר 50 שקל בחודש.

ניתוח שוק לדוגמה

לשם הדוגמה ניקח קונה לנכס של 1 מליון שקל ונניח שאין לנכס פוטנציאל מיוחד כמו זכויות בנייה או שינוי ייעוד. לשם פשטות הדברים נתעלם מהשפעות "מאקרו-כלכליות" על הערכת שווי הנכס, כמו ריבית בנק ישראל, שער חליפין והתחלות בנייה.

בדוגמה זו, הקונה יכול לקבל הלוואת משכנתא על סך 600 אלף שקל - 60% מ-1 מליון שקל, בתנאי שיש לו הון עצמי של 400 אלף שקל - 40% מ-1 מליון שקל. הקונה ישלם כ-3,000 שקל משכנתא כל חודש למשך 25 שנה, לפי 10,000 שקל לכל 50 שקל.

עכשיו יש לשאול 2 שאלות חשובות הרלוונטיות לשוק הספציפי של 250 בתי אב: 

• האם לקונה הפוטנציאלי יש את ה-400 אלף שקל הון עצמי לעסקה ספציפית זו?
  

• האם ההכנסה הפנויה של הקונה הפוטנציאלי עומדת על 10,000 שקל לפחות?
  

נניח שהיו בעבר עסקאות באיזור לנכסים דומים ב-1 מליון שקל. אם לקונה הפוטנציאלי אין את ההון העצמי הנדרש של 400 אלף שקל או שאין לו הכנסה פנויה של 10,000 שקל, אזי בטווח הקצר לא יהיה קונה לנכס והשוק יתמחר אותו נמוך יותר. במילים אחרות: צפויה ירידת מחיר בנכס הספציפי ובנכסים דומים באיזור.

באופן זה, ניתוח שוק פשוט ובדיקת כוח הקנייה של הקונה הפוטנציאלי, מאפשרים להעריך האם הנכס מתומחר גבוה או לא והאם השוק בועתי או לא. אם המחיר המבוקש על הנכס בשוק גבוה ב-20%-30% מכוח הקנייה של הקונה הפוטנציאלי לשוק זה - אזי השוק בועתי והוא צפוי לתקן את עצמו בירידות מחירים.

הכותב הוא יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום, מומחה ליד אליהו בת"א