רכבת ירידת מחירי הנדל"ן יצאה לדרך

מומחי הנדל"ן אומרים בימים אלו, בשיחות פנימיות ומאחורי הקלעים, שמחירי הנדל"ן הולכים לרדת. זה משהו שהם לא אמרו כבר שנים, גם לא בשיחות פנימיות, מכיוון שזה נוגד את האינטרס שלהם. יתירה מכך, רבים מהם כבר רואים בשטח שהמחירים יורדים, וחיזוק לכך שמעתי מפי בנקאים בכירים. ההערכות נעות בין ירידות מחירים של 5% ועד אפילו 25%. משרד האוצר אף הוא חיזק את המידע לאחרונה וקבע, שירידות המחירים כבר החלו.

עוד על מחירי הדירות :

• מחירי הדירות יירדו: קודם החדשות ואז יד שנייה"
• שווי הנדל"ן ברוטשילד: יותר מעיר בפריפריה
• האם שוק הנדל"ן משנה כיוון? שאלות ותשובות
  

רוצים חיזוקים נוספים? מזה שנים רבות שלא התפרסמו בישראל מודעות כפי שפרסם כעת אחד הקבלנים, באחת מהערים הסמוכות לתל אביב, שאומרות שהמחיר לדירת 5 חדרים ירד מ-1.65 מיליון שקל ל-1.39 מילון שקל. לא זכורה לי מעולם גם מודעה שמפרסם כעת קבלן אחר בעיר אחרת שאומרת, שאם מחירי הדירות בפרויקט ירדו - נשלם לכם את ההפרש. גבירותיי ורבותיי, רכבת ירידת מחירי הנדלן יצאה לדרך.

אני טוען שירידות המחירים הללו באות בעיקר בגלל אפקט פסיכולוגי. כשרוב הציבור מתחיל לצפות שהמחירים ירדו, יהא זה בגלל מחאת האוהלים, בגלל הלחץ של הממשלה, בגלל הקמת מדינה פלשתינאית או בגלל מזג האוויר, אז הם יורדים, כי אנשים מפסיקים לקנות מתוך צפייה להתממשות הצפי שלהם. יש לזה שם בתורת הכלכלה: "תיאוריית הציפיות המתגשמות" והיא מבוססת לחלוטין על פסיכולוגיה. כך למשל, אם רוב הציבור יחשוב שהדולר צריך לעלות, אז רבים ימהרו לקנות דולרים ושערו אכן יעלה.

חיזוקים מחקריים לתיאוריה זו ודומותיה סיפק פרופ' דניאל כהנמן, שקיבל על כך פרס נובל בכלכלה. הוא טען טענה מהפכנית לפיה מחירי מניות בבורסה, מחירי מוצרים שונים, מחירי מכוניות מחירי נדל"ן ועוד, מושפעים רבות מהפסיכולוגיה של הקונים והמוכרים. הרי בסוף היום מדובר באנשים ולא בפיזיקה.

הגלגל התהפך

חישבו, ממה מורכב בעצם מחירה של דירה בישראל? המחיר מורכב מחומרי הגלם שהושקעו בה, מעלות הקרקע עליה נבנתה, משכר העבודה של הפועלים ואנשי המקצוע, מתשלומים לעו"ד ורו"ח שטיפלו בסוגיות המשפטיות והכספיות ומהרווח היזמי של הקבלן, שבלעדיו הוא כמובן לא ירצה לבנות. מעבר לכך, כל עליית מחירים נובעת כמובן מלחצי ביקוש והיצע, אבל בסופו של יום הרוב זה פסיכולוגיה.

מדוע פסיכולוגיה? הקבלנים בנו ומכרו דירות גם לפני 5 שנים והרוויחו על כך, אחרת הם לא היו בונים, זאת כאשר מחיר דירה ממוצעת בישראל היה נמוך בכ-30% עד 40% מאשר הוא כיום. ייתכן שהרווח היזמי הממוצע שלהם היה אז נמוך, אולי אפילו רק בסביבות 10% (עבור רווח נמוך מכך לא כדאי להם להסתכן ועדיף להשאיר את הכסף בבנק), אבל עובדה שהיה להם כדאי למכור. מאז אמנם עלו מחירי חומרי הגלם וקצת שכר העבודה אבל וודאי לא בשיעורים שיכולים להסביר עליות מחירים של עד 50% ב-5 השנים האחרונות. את יתרת ההסבר מספקת הפסיכולוגיה. 

זה לא שלאנשים אין איפה לגור והם חיים תחת כיפת השמיים, מלבד מתי מעט, מספרים זניחים לגמרי ביחס לכל האוכלוסייה, שהם מסכנים אמיתיים. לרוב, אנשים מסתדרים וחיים אצל ההורים או בדירות שכורות קטנות וצפופות, אבל יש להם איפה לגור.

ההתנפלות בשנים האחרונות הייתה בגלל הפחד שהמחירים יעלו, כי יש היצע קטן של דירות ביחס לאוכלוסיה שהולכת וגדלה. ככל שהמחירים עלו, התחזקה בקרב האנשים התחושה, הפסיכולוגית כמובן, שהמחירים יוסיפו ויעלו וזה אכן קרה וכן הלאה וחוזר חלילה ושוב בלי הרף. כעת התהפך הגלגל והציבור חושב שהמחירים ירדו. התהליך ההפוך הזה גם הוא יכול להעצים את עצמו בגלל פסיכולוגיה.

במאמר הקודם שלי, ציינתי שעל פי תורת המשחקים, מי שקנה דירה למטרות השקעה בלבד וחושב שמחירי הדירות לא יוסיפו לעלות, צריך למהר ולמכור אותה מכיוון שנותרים בפניו שני מסלולים: מחירי דירות יציבים או מחירי דירות יורדים, כך שבאופן הסתברותי הוא יפסיד. כעת אנו חוזים בתחילת ירידת מחירי הדירות. גם במצב זה, למי שרכש למטרות השקעה עדיף להזדרז ולמכור, זאת בגלל הפסיכולוגיה של תיאוריית הציפיות המתגשמות.

 הכותב הוא יו"ר רויטר מידן בית השקעות ומנכ"ל חברצ הייעוץ חיסונים פיננסים