תמ"א 38: מהן זכויות הבנייה בתל אביב?

המדיניות באשר לתוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה - תמ"א 38, משתנה משמעותית מעירייה לעירייה. אף שהעיריות לא יוזמות בעצמן פרויקטים של תמ"א 38 - יש כאלה שמספקות הקלות שונות, למשל באמצעות קידום במסלול מהיר לרישוי והוצאת היתר בנייה, בעוד שאחרות עדיין לא נותנות את הדגש הראוי ליישום התוכנית ומערימות קשיים מיותרים.

עוד במדריך לתמ"א 38 :

• תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
• המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז
• תמ"א 38: איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם?
  

היכולת ליזום פרויקטים מכוחה נתונה בידי בעלי הדירות. לאחר שפירטנו את הצעדים שנדרשים מהם לביצוע התמ"א, נבחן מה זכויות הבנייה שמאפשרות העיריות השונות. הראשונה בסדרה: תל אביב, שמעודדת את התמ"א בעזרת חברה עירונית.

מרכז העיר: רק קומה וחצי

עיריית תל אביב-יפו ידועה כמחמירה בהוצאת היתרי בנייה במסגרת תמ"א 38: מתוך 113 בקשות שהוגשו לעירייה מאז יצאה לדרך התוכנית, אושרו כ-15 בלבד. אולם לאחרונה מנסה העירייה לעודד את ביצוע התמ"א בעזרת חברה עירונית, עזרה ובצרון, שמבקשת לפעול כיזם עבור בעלי הדירות.

מדיניות העירייה מבקשת לעודד את ביצוע התמ"א בעיקר באזורים החלשים של העיר, שם הוא מתירה זכויות בנייה נוספות מעבר לזכויות הבנייה הבסיסיות שמגיעות מכוח התמ"א. מנגד, באיזורי הביקוש - רובעים 3 ו-4 במרכז העיר, מותרת קומה וחצי בלבד הכלולה בזכויות הבנייה של התמ"א: חצי קומה עם 2 דירות בקומת העמודים, וקומה שלמה על הגג עם 4 דירות. 

רובע 3 ממוקם בין אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק בדרום, ואבן גבירול במזרח. רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך והרב גורן בדרום, ודרך נמיר ונתיבי איילון במזרח, והוא כולל רחובות ראשיים כמו ארלוזרוב, ויצמן, נמיר ושאול המלך.

לפני כחצי שנה נדמה היה שהמגמה משתנה לטובת דיירי רובעים אלה: ביוני התבשרו בעלי הדירות כי יינתן להם אישור גורף להגבהת הבניין עד 6-7 קומות. ההנחיה נועדה ליצור ודאות תכנונית לגבי מספר הקומות המותר באזורים הללו, כדי להמנע מבדיקה פרטנית של כל בניין ובניין וכך לייעל את מימוש הזכויות במסגרת התמ"א.

אולם בתחילת חודש נובמבר השנה, חזרה בה הוועדה ואישרה לבסוף קומה וחצי בלבד. ההחלטה בוטלה בשל העובדה שמרכז העיר מאופיין בצפיפות הגבוהה ביותר בעיר וכל תוספת של יחידות דיור מצריכה בחינה של השירותים העירוניים כמו כיתות לימוד וגני ילדים לכל יחידת דיור שתתווסף.

סיבה נוספת היא התקנים שנדרשים לחניות על כל יחידת דיור שמתווספת לאזור זה. כיום עומד מספר יחידות הדיור ברובעים אלו על 50 אלף, ובעקבות התוכנית היו עלולות להתווסף כ-32 אלף יחידות דיור עד שנת 2025. סיבה אחרונה - צורך לתת זכויות בנייה לאזורים שזקוקים לכך, כמו שכונות הדרום ומזרח העיר, ולא במקומות הביקוש.

צפון מזרח תל אביב

בשכונות צמודות הקרקע כמו אפקה, תל ברוך, צהלה, שיכון דן ובחלקים משכונת רמת החייל ורמת אביב ג', מטרת העל היא שמירה על אופי השכונה כשכונה בבנייה נמוכה. משום כך, גם באזורים אלה ל מאשרים יותר מהקומה וחצי שמותרת במסגרת התמ"א, ובמקרים מסוימים - גם תוספת זו לא מתאפשרת.

שיפוץ דחוף

בבניינים הסמוכים לנחל הירקון הצורך בחיזוק ושיפוץ דחוף יותר מכיוון שהם במצב של סיכון. כך למשל, בניין בן 4 קומות עם 16 דיירים ברחוב אוסישקין, קיבל אישור לתמ"א 38, הכולל בניית 4 יחידות דיור חדשות על הגג. היזם התחייב לחזק את הבניין, להתקין מעלית, להחליף תשתיות לחדשות ולשפץ את הגינה. בנוסף הוא התחייב לבנות מרתף חניה שיכיל 4 מקומות חנייה לדיירים שירכשו ממנו את הדירות שיבנה.

דרום ומזרח העיר: זכויות בנייה מוגדלות

מרבית הבניינים באזור זה מקבלים קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שמאפשרת התמ"א 38, כלומר שתיים וחצי קומות במקום קומה וחצי בלבד. המטרה: להפוך את ביצוע החיזוק לכדאי גם בשכונות חלשות וכך למשוך אוכלוסייה חדשה וצעירה, שתחזק את האזור מבחינה כלכלית וחברתית.

מי שיכול להינות מזכויות הבנייה מוגדלות מעבר למה שמאפשרתף התמ"א הן שכונות נווה עופר, יפו ג', יפו ד', החלק הדרומי של שכונת קריית שלום והשיכונים הצמודים ליפו ההיסטורית, בעיקר רחוב שדרות ירושלים. במתחם הכובשים שבשכונת כרם התימנים מאפשרים זכויות בנייה מוגדלות עד שתי קומות.

ביפו ההיסטורית לעומת זאת, לא תתאפשר תוספת קומה או בנייה מעבר לזכויות שאושרו במבנים לשימור. לפי המסמך, מבנים המיועדים לשימור מחמיר לא יוכלו ליהנות מתוספת בנייה מכוח התמ"א, ובמבני שימור קל ובינוני תידרש חוות הדעת של ועדת השימור. בשטח תוכנית יפו B הסמוכה למתחם נגה לא תתאפשר בנייה בגלל צפיפות גבוהה מדי.

בצפון פלורנטין מתאפשרת תוספת של קומה מלאה, אבל בתנאי שזו לא תחרוג מעבר לתוכנית שאושרה בוועדה המקומית. אלמנטים שיתווספו לבניין לצורך חיזוק לא יאושרו אם יחרגו מקו האפס של הבניין אל תוך המרחב הציבורי, או שיפגעו בערך ארכיטקטוני או היסטורי של המבנים. הוועדה תשקול חריגה אם יוכח שאין אפשרות אחרת לחזק את הבניין. 

הכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי