שהחלום לא יהפוך לסיוט - איך קונים נדל"ן בחו"ל?

המחירים הזולים של בתים בארה"ב לאחר המשבר והסיפורים על הצלחות מהירות בתחום הנדל"ן במזרח אירופה, גורמים לישראלים רבים לראות בהשקעות בנדל"ן בחו"ל, כתחום שמבטיח שגשוג כלכלי והצלחה מובטחת. ככה זה כשאפשר להשיג בית בפלורידה או דירה במנהטן במחיר של דירת 4 חדרים בראשון לציון.

• בית על חוף אקזוטי במחיר של דירה בפתח תקווה
• חולמים על נדל"ן בחו"ל? כך תעשו זאת נכון
• מצד שני: איך למכור דירה לדוד מאמריקה?
  

את מפת ההשקעות של הישראלים מובילה עדיין ארצות הברית - חברות שונות עדיין מציעות לרכוש בתים מכינוס נכסים שבעליהם לא עמדו בהחזרי המשכנתא, ועל פי ההערכות, הישראלים נמצאים שם במקום השני ברכישת נכסים. גם גרמניה נחשבת יעד פופולרי למשקיעים ישראלים וחברות שונות מציעות למשקיע הישראלי הממוצע נכסים מניבים מסחריים ולמגורים.

מנגד, בולגריה, הונגריה, רומניה ועוד מדינות במרכז אירופה, שהיוו עד לפני כמה שנים יעד מועדף להשקעות ומשכו אליהן את המשקיעים הישראלים בהמוניהם, התקררו בשנים האחרונות וכיום כמעט שאין בהן פעילות נדל"נית של ישראלים.

נדל"ן בבוקרשט, רומניה. כבר לא כל כך אטרקטיבי(צילום: אורן אגמון)

המשבר באירופה כהזדמנות

ההזדמנויות הבאות בתחום השקעות בנדל"ן בחו"ל, עשויות להגיע מצידן של המדינות שנמצאות כעת במשבר פיננסי עמוק, דוגמת ספרד, פורטוגל ויוון. סביר להניח, כי נכסים בהן יוצעו למכירה במחירים נמוכים משמעותית מערכם הריאלי, בשל העובדה שבעליהם יירדו מנכסיהם. עם זאת, עיתוי ההשקעה במדינות אלה מחייב בדיקה מדוקדקת של הפוטנציאל הגלום בהן.

כך, לעיתים מגלים קונים כי המחיר ששילמו על הנכס הוא גבוה יותר מהערך האמיתי, וכי הרווח שגרפו רק מביא לאיזון ולא לרווח אמיתי. במקרים אחרים עלול הנכס לעמוד ריק משוכרים במשך תקופה ארוכה ללא היענות וללא ביקוש. גם כשהחברה המשווקת מבטיחה "תשואה בטוחה", הכוונה בדרך כלל היא התחייבות לשנה הראשונה בלבד.

מה שנראה לעיתים כהזדמנות שלא תחזור על עצמה, יכול להפוך בקלות להסתבכות כלכלית מצערת שאף מובילה להפסדים. אולם אם נערכים ומתכוננים נכון, אפשר להמנע מכך. אז מה חשוב לבדוק בטרם מחליטים להשקיע בנדל"ן מעבר לים?

בדיקה יסודית של חברת הנדל"ן - חברות רבות יוצאות בהצהרות והבטחות, ומנסות למכור למשקיעים בתים ישנים בעיירות מנומנות שמוצגות כפרבר משפחתי תוסס, מבלי שיש ערובות כי המחירים באזורים אלה באמת יעלו. ואז, כשהמחירים לא עולים ונדמה שההשקעה אינה מחזירה עצמה, מגלים המשקיעים כי עסקאות בשלט רחוק הם דבר שקשה לפקח עליו.  

כדי להימנע מתרמיות ומקרי הונאה, חשוב מאוד לבדוק מראש את החברה עצמה - מי עומד בראשה, מה העבר שלה - הצלחות כלכליות אל מול הפסדים מוחצים, ובאילו נכסים היא מחזיקה. שקיפות היא מילת מפתח בעסקאות אלו. כדאי לבדוק היטב מיהו היזם, מה רמת מעורבותו בעסקה ומה הפיקדונות והערבונות שלו.

בדיקת חברת הניהול המקומית - חברת הניהול עושה רווח נכבד על תפקידה בניהול הנכס שלכם מעבר לים - כ-10% - 20% מהתשואה. תמורת חלק נכבד שכזה, כדאי שהיא תהיה גורם יעיל ומשמעותי בניהול הנכס, הן מבחינת זמינותה לבעל הנכס בקשר רציף ומתן מענה מהיר לשאלות ובעיות, והן מבחינת איכות עבודת הניהול עצמה.

בסופו של דבר, חברת הניהול היא הגורם היחיד שנמצא בקשר עם הנכס עצמו. משום כך חשוב לבדוק היטב מי החברה זו, מי העומדים בראשה ומי הם אנשי הקשר בנכס. כן חשוב לדעת מה הוותק שלה ומה כמות הנכסים שהיא מנהלת חוץ מהנכס שבוא מעוניינים.

לחברת הניהול יש גם תפקיד מרכזי בכל הקשור לפינוי דיירים סרבנים. מכיוון שהחקיקה בתחום פינוי דיירים מוגנים ודיירים בכלל משתנה ממדינה למדינה, לא מעט משקיעים מגלים כי נכס בחו"ל עלול להוות מטרד לא קטן במקרים שדייר מסרב להתפנות, קל וחומר כאשר בעל הנכס איננו נמצא במדינה ולא יכול לדאוג לעניין בעצמו. לפיכך חשוב לוודא כי נציגיו של בעל הנכס מעבר לים יכולים לפתור בעיות כאלה.

מיסוי וסטטוס משפטי - שיטות המיסוי והמשפט משתנות ממדינה למדינה, מדובר בעסקאות קשות לביצוע גם כאשר תחומים אלה מטופלים על ידי בעלי מקצוע. לפיכך מומלץ לערב גם עורכי דין מקומיים שיוכלו לתווך ולייעץ. מומלץ שלא לחסוך בנושא זה: ייעוץ וליווי מלא של גורמים משפטיים, הן ישראליים והן מקומיים, שיערכו בדיקה מדוקדקת ויסודית, יכול לספק לקונה העתידי שקט נפשי ומעין פוליסת ביטוח למקרה שהעסקה תברר כלא משתלמת.  

ביקור במקום - ההמלצה החשובה מכולן. משקיעים רבים מסתמכים על מצגות צבעוניות והבטחות שונות, מבלי שראו מימיהם את הנכס המדובר. ביקור במקום והתרשמות אישית ממצב הנכס והפוטנציאל הגלום בו, יכולים רק לתרום להצלחה עתידית.

אם אתם לא מתכננים לבקר בנכס אחת לתקופה, מומלץ לחפש השקעות דומות בישראל עצמה, קרוב לעינו הבוחנת של המשקיע. אם כן החלטתם לבדוק את הנכס בעצמכם, או שאדם קרוב אליכם עושה זאת עבורכם, יש לבדוק מה איכות הנכס.

כדי לוודא שהפרויקט יהיה מבוקש על ידי הלקוח המקומי הפוטנציאלי, רוכש או שוכר, בדקו שהשכונה בה ממוקם הנכס כולל עוגן מקומי בדמות מוסד גדול, שמושך אליו אוכלוסיה דרך קבע. כך למשל קולג' יוקרתי, בית חולים או מרכז בילוי. סימנים נוספים לפוטנציאל של נכס כם קניון עם רשתות מובילות, ביקוש קשיח לשכירות אצל מתווכים, ואמצעי תחבורה ונגישות כמו תחנות רכבת תחתית וקווי אוטובוס או חשמלית.

הכותב הוא שותף במשרד גינדי- כספי המתמחה במקרקעין , תכנון ובניה ומלווה יזמים ובעלי קרקע בתחום הנדלן