בית על חוף אקזוטי במחיר של דירה בפתח תקווה
דירת נופש באיים הקנריים, ביוון או בחופי תאילנד - המשבר הכלכלי הפך את המקומות האקזוטיים על כדור הארץ לנגישים. מנכ"לים של חברות השקעה בחו"ל מספרים על המקומות האטרקטיביים, רמות המחירים וכיצד נתפס המשקיע הישראלי
וילה בחופי האיים הקנריים, ביוון או בתאילנד - מה שנחשב לחלום בלתי ניתן להשגה, הפך בעקבות המשבר הכלכלי לנגיש יותר עבור משקיעים מערביים בכלל וישראלים בפרט. לרגל TLV EXPO - תערוכת השקעות נדל"ן בחו"ל, שתיערך בתחילת נובמבר בתל אביב, שוחחנו עם מספר בכירים בתחום הנדל"ן שעתידים להשתתף בתערוכה, על אפשרויות השקעה במקומות היותר אקזוטיים על כדור הארץ.
- ים בר השגה בישראל: לגור ליד החוף במחיר שפוי
- מחפשים בית? כך תדעו שבחרתם בשכונה הנכונה
- מה שלא הבנת במשרד המכירות ולא העזת לשאול
החופים האקזוטיים שבקרבת ספרד
האיים הקנריים הם שרשרת של שבעה איים, שממוקמים באוקיאנוס האטלנטי, במרחק של כשעתיים טיסה ממדריד. שרשרת האיים כוללת ארבעה איים מרכזיים, בהם גראנד קאנריה וטנריף המוכרים. במקום יש מזג אוויר נוח כל השנה, עם טמפרטורות ממוצעות של 27-22 מעלות ולחות נמוכה.
ג'ון גולדאקרה, מנכ"ל גולדאקרה השקעות, מנהל את חברת הנדל"ן הגדולה באיים הקנריים. הוא מציין כי מחירי הנדל"ן באיים ירדו בכ-30% ויותר במהלך 2010-2009. "המשבר הכלכלי שפרץ בספרד גרם לירידת מחירי נדל"ן בכל המדינה", הוא מספר. "בעוד שבתוך ספרד מחירי הנדל"ן ירדו ב-50% ויותר, באיים הקנריים מדובר על ירידה שבין 15% ל-35%, תלוי באזורי הביקוש".
בעוד שהיצע הנדל"ן בתוך ספרד גדול והמומחים אינם מצפים להתאוששות מהירה - גולדאקרה מציין כי באיים המצב שונה בתכלית. "היצע הנדל"ן באיים מוגבל. שטחם אינו גדול וככזה - אין בו היצע רב והמחירים מתחילים להראות סימני התאוששות".
באיים הקנריים יש לדבריו, שלושה סוגי נכסים עיקריים: נדל"ן עסקי שכולל מרכזי קניות ובתי עסק, נדל"ן למגורים ונדל"ן תיירותי. בין השאר הוא מדגים, כי ניתן להשיג כיום בית של 100 מ"ר בנוי ו-40 מ"ר מרפסות, בקו ראשון לים, במחירים של כ-160 אלף אירו. לפני שלוש שנים, נכסים דומים הוצעו למכירה ברבע מיליון אירו ויותר.
בתים קטנים יותר, של 60 מ"ר, לא מול הים, נמכרים בסכומים של 70 אלף אירו בממוצע. לצד נכסים אלה, ניתן למצוא באיים שלל וילות, על מגרשים של 1,000 מ"ר, בסכום התחלתי של רבע מיליון אירו.
מה אתם מחפשים בישראל?
"המשקיעים הישראלים הפכו לדומיננטים בשוק הנדל"ן העולמי. מכיוון שבאיים הקנריים ניתן להשיג בית חלומות במחיר בו לא ניתן להשיג אפילו דירה קטנה בתל אביב, יש פה הזדמנות למשקיע הישראלי".
האם ניתן לקבל מימון לרכישה?
"בספרד ניתן לקבל מימון של עד ל-60% מערך הנכס, בריבית ממוצעת של כ-4% בשנה. מאחר והתשואה הממוצעת לנכס עומדת על כ-7%, השכרת הנכס, בין אם לתקופות קצרות לתיירות או לתקופות ממושכות יותר, מכסה את עלות המימון ואף מאפשרת רווח שוטף".
אמיר רוכמן, משקיע נדל"ן ואחד מיזמי ועידת TLV EXPO, טוען כי "הישראלים הפכו למשקיעים דומיננטיים, בעיקר על רקע העובדה שבישראל מחירי הנדל"ן גבוהים ובעבור סכום נמוך בהרבה ניתן לרכוש נכסים גדולים ואיכותיים יותר".
רוכמן מדגים כי "בעוד שדירת חדר בתל אביב נמכרת ב-350 אלף דולר ויותר, בספרד, יוון ובמקומות נוספים, ניתן לרכוש במחיר דומה וילה על חוף הים. האבסורד הזה הוביל לכך שישראלים היום מתעניינים יותר ויותר בהשקעות נדל"ן בחו"ל".
שעה טיסה – עולם אחר
גם ביוון יכול המשקיע הישראלי למצוא הזדמנויות במחיר סביר ובסיכון נמוך יחסית. "יוון היא מדינה במשבר כלכלי חמור ולכן ניתן למצוא שם ירידות מחירים גדולות", אומר רוכמן, "הערכה בשוק היא שהמחירים הגיעו לתחתית. יש שם הזדמנויות לקנות בתים במחירים מגוחכים ביחס לנכסים דומים בישראל, כמו בית על 4 דונם ליד חוף הים ב־100 אלף אירו".
מחירי הנדל"ן ביוון אמנם נמצאים בירידה בשלוש השנים האחרונות, אבל מי שינסה לחפש מציאות במקומות מבוקשים כמו באיים סנטוריני, כרתים או מיקונוס, ודאי יתאכזב לגלות נכסים שלא יורדים מ־8,000 אירו למ"ר, ויכולים לטפס גם עד לכ-20 אלף יורו למ"ר.
המחירים על נכסים אלה אמנם ירדו בכ-40% בשלוש השנים האחרונות, ואנשי נדל"ן מקומיים מעריכים כי רכישות באזורים אלה יהפכו כדאיות ברגע שהשוק יחזור למצב תקין. עם זאת, משקיעים רבים מעדיפים כיום לתור אחר האופציות הזולות יותר במקומות שנמצאים בפיתוח, עבור פוטנציאל השבחה גבוה יותר.
קונסטנטינוס רוקופילוס, הבעלים של חברת הבנייה פאלרוס (Paleros Development), מציין כי שוק הנדל"ן היווני מורכב כיום משני שווקים: שוק המגורים המקומי, שמיועד ללקוחות היוונים ומתרכז בערים גדולות כמו אתונה, ושוק המשקיעים, הכולל בעיקר דירות נופש באיים ובמיקומים הסמוכים לים.
"בעוד ששוק הדירות למגורים נמצא בצרות ואינו טוב למשקיע הזר, בשוק דירות הנופש ישנם חוקי משחק שונים בתכלית, הוא מציין, "לאחר ירידה של 40% ויותר במחירי הנכסים, המחירים שומרים על יציבות והכיוון הוא ברור - למעלה".
רוקופילוס מוסיף, שאירופאים אמידים רבים הפכו לשחקנים מרכזיים בשוק הנדל"ן לנופש במדינה, חלקם במחשבה על יום הפרישה, ואחרים למטרות השכרה במהלך השנה כשהם לא נמצאים. "זה מניב להם תשואה שנתית יפה של כ-8%".
מלון בוטיק בחופי תאילנד
השטפונות שתקפו את תאילנד בשבוע האחרון, לא מרתיעים יזמים מתאילנד, שיציעו בכנס לישראלים דירות נופש באיים. נונו קרבליו, מנכ"ל חברת מארקייס גלובל (Marquis Global), חברה בריטית המתמחה בהשקעות נדל"ן גלובליות, מדגיש כי השטפונות הן בעיקר בפנים הארץ - בבנגקוק. "האיים לא נפגעו כלל, להיפך, הפריחה שם בעיצומה", הוא מציין.
לדבריו, המשבר הכלכלי כמעט שלא הורגש בתאילנד ושוק הנדל"ן נותר יציב, עם ירידה של 10%-15% בלבד במחירי הנכסים. "בהשוואה עולמית מדובר על ירידה קלה בלבד. ירידה זו נובעת מהעובדה שהביקוש נותר יציב יחסית, גם בתקופת המשבר, והצמיחה הכלכלית במדינה הופכת אותה לכר משיכה ליזמים ומשקיעים".
מה הם אזורי הביקוש המובילים בתאילנד?
"פוקט, שמוכרת מאוד למטיילים, מהווה יעד אטרקטיבי. שוק הנדל"ן המפותח שם מאפשר לקבל החזר השקעה מהיר יחסית, תוך אפשרות להשכרת קצרה וארוכת טווח בניהול מלא ואמין של סוכנויות מתמחות באזור. השקעה בפוקט היום היא השקעה בסיכון נמוך יחסית ועם אפשרות טובה לתשואה עודפת. האוכלוסיה בפוקט מבינה תיירות ומקדמת תיירות, וככזו נבנתה שם תשתית שלמה שמעודדת כניסת משקיעים".
לדבריו, "מה שיפה בפוקט זה שלמרות הפיתוח המואץ, המתבטא בבניית אתרי נופש גדולים, המקום עדיין לא הגיע לשבריר מהפוטנציאל הגלום בו". לצד זאת קרבליו מציין, כי יש איים רבים בתאילנד בהם ניתן להשיג נכסים מעניינים מאוד במחירים סבירים.
מה רמת המחירים לנכסים בתאילנד?
"טווח המחירים לנכסים איכותיים בקרבת הים נע בין 90 אלף דולר ל-1.5 מיליון דולר. מדובר בנכסי פרימיום המיועדים לתיירות, ממלונות בוטיק קטנים לווילות נופש. יש לנו גם קרקע שמוצעת עתה למכירה להקמת ריזורט ענקי בקרבת פוקט במחיר של 90 מיליון דולר, אבל זה כמובן פונה למשקיעי נדל"ן מאוד גדולים כמו רשתות מלונות".
אילו ערובות יש למשקיעים אצלכם?
"כחברה וותיקה, אנו מספקים ללקוחות את כל המידע הרלוונטי לקיום העסקה וערובות רבות על מנת לדאוג לכך שההשקעה לא תרד לטמיון. כך לדוגמה, לקוחות פוטנציאלים שלנו אינם חייבים בשום תשלום מראש לפני קבלת הנכס. בנוסף נו מאפשרים מימון של עד 1,500 דולר לכרטיסי טיסה על מנת לראות את הנכסים עצמם.
"אנו עובדים בתאילנד מול חברות מקומיות גדולות מאוד, כאלה שאמינותם נבדקה לעומק ועמן אנו עובדים שנים ארוכות. אנו גם מלווים באופן אישי את כל התהליך ודואגים שכל ענייני רישום הנכס ייעשו על פי חוק ולשביעות הרצון המלאה של הלקוח. מהיסטוריה של הרבה מאוד עסקאות קודמות, אני יכול להודות שהביטחון גבוה מאוד".
מה אתם מחפשים בישראל?
"ישראלים הפכו לשחקנים משמעותיים בשוק הנדל"ן העולמי וככאלה, אנו רואים שהם חודרים גם לשווקי הנדל"ן האקזוטיים של אסיה. אנו מעוניינים להציע להם מגוון רחב של השקעות בדירות נופש באיי תאילנד וחושב שהם ימצאו כאן הזדמנויות השקעה מעניינות".
רוכמן, מציין כי בין אזורי הביקוש המעניינים ניתן למצוא גם את ברזיל, פנמה, איים בקריביים, וייאטנם והפיליפיניים. "יש היום מגוון עצום של נכסים להשקעה באזורים אלה, המטופלים על ידי חברות נדל"ן גדולות ואמינות. יש כבר מספר לא קטן של ישראלים הפועלים באזורים אלה ואני מעריך שזה רק עניין של זמן עד אשר יזמים ישראליים יתפסו גם הם נתח חשוב בהשקעות מסוג זה".
גם במקומות אקזוטיים צריך נדל"ן למגורים
ההתלהבות מצטננת מעט כשמדברים עם ארז נבון, בעלי חברת טרה החזקות, שמקים פרויקטים נדל"ניים גדולים בפנמה לאוכלוסיה המקומית. "חלום דירת נופש במקומות כמו פנמה או קוסטה ריקה והחזר ההשקעה בגינה הוא פחות רלוונטי, לאור המשבר בשוק הנדל"ן האמריקני, שהוביל לירידות מחירים דרסטיות", הוא אומר.
לדבריו, "משקיע שיכול היום לרכוש דירה במיאמי במחיר נמוך מההיצע בפנמה, יעשה זאת. כל עוד המחירים בארה"ב יהיו נמוכים, הקיפאון בשוק דירות הנופש במקומות "אקזוטיים" יימשך. אולי היה לנו יותר מזל משכל, אך ערב המשבר בחרנו להתמקד בבנייה זולה למקומיים. בסופו של יום, בכל מצב כלכלי אנשים חייבים קורת גג - ובזה אנו מתמחים".
נבון ושותפיו המקומיים זיהו פוטנציאל של בניית דירות למגורים בפנמה למעמד הבינוני הנמוך, ומובילים היום בנייה של מאות יחידות דיור במדינה. "ממשלת פנמה החליטה לעודד דיור בר השגה במדינה, ובמסגרת זו החליטה על שורה של צעדים שמטרתם לעודד יזמים לבנות דיור בר השגה לצד עידוד אזרחי המדינה לרכוש דירות. כך למשל, הממשלה מאפשרת מימון של 98% מערך הבית, במשכנתא מסובסדת ל-30 שנה, לאזרחים שיעמדו בקריטריונים".
מחירי הדירות אותן בונה טרה, נעים בין 50 ל-80 אלף דולר. נבון, המשתתף בוועידה, מציע למשקיעים ישראלים להצטרף ליוזמות הבנייה במדינה. לדבריו, הפעולות הממשלתית, לצד שחרור עתודות קרקע, פתחו את שוק הנדל"ן שם לפריחה חסרת תקדים. "בסופו של יום, תמיד אנשים יצטרכו בית לגור בו, וכשאתה בונה למקומיים, תחת תמריצים כאלה ואחרים, גם כשהתשואות נמוכות יותר מאשר במכירה של בתי נופש - הסיכוי לטעות הוא הרבה יותר קטן", הוא מציין.
ברוח המחאה שהתפשטה ברחובות בקיץ האחרון, נבון סבור שלממשלת ישראל יש הרבה מה ללמוד מממשלת פנמה בדרך בה היא עודדה דיור בר השגה. "מחד, האזרח מקבל דירה בתנאים נוחים והופך לבעל בית שאכפת לו איך הדירה והשכונה בה הוא גר נראים. מאידך, הסיכון הוא על היזם הפרטי, ההתערבות הממשלתית קטנה והחשיפה הכלכלית של המדינה זניחה. מהלך כזה בישראל, היה ללא ספק מביא בשורה לנדל"ן המקומי" בכלל ולאזרחי המדינה שידם אינה משגת בפרט".
לדבריו, עובדה זו לא נעלמה מעיני חברות הנדל"ן בחו"ל, ומעל ל-30 חברות גדולות, מאירופה, ארה"ב, דרום אמריקה והמזרח הרחוק, יגיעו השבוע לישראל על מנת להציג למשקיע הישראלי הזדמנויות נדל"ן להשקעה בוועידה.
תערוכת TLV EXPO תיערך ב-1-2 בנובמבר בהאנגר 11 בתל אביב.
לפנייה לכתב/ת 
