דיור בר השגה: עיריית ת"א תבנה פרויקט בשפירא
הפרויקט ייבנה באמצעות החברה העירונית עזרה וביצרון, לאחר שהמכרז למכירת הקרקע ליזם פרטי כשל. מנכ"ל החברה מספר בראיון ל-ynet כי ייתכן שכל 69 הדירות יימכרו כדיור בר השגה, ומדווח כי 200 פרויקטים של תמ"א 38 יקודמו בשנתיים הקרובות
חברת עזרה וביצרון של עיריית תל אביב תבנה את הבניין במתחם גני שפירא, בעקבות כישלון המכרז לדיור בר השגה בשכונה. לדברי מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית, אלי גינזברג, הם כבר החלו בהכנות לבניית 69 דירות בשכונה הדרומית ונשקלת האפשרות כי בניגוד למה שתוכנן, כל הדירות בפרויקט יימכרו במסלול של דיור בר השגה לזכאים בהתאם לתנאי העירייה.
מדובר בפרויקט המתקדם ביותר מתוך שורה של פרויקטים שיוזמת עיריית תל אביב, על מנת לספק דיור מוזל בעיר שמובילה את מגמת ההתייקרויות בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. לצד הפרויקט בשפירא, ייצאו בקרוב מכרזים לבניית דירות במסלול דיור בר השגה במתחם גליפולי ביד אליהו ובמתחם מיכאלאנג'לו שביפו, המיועד לאוכלוסיה הערבית. הפרויקט הגדול מכולם, שכבר נמצא בשלבי תכנון והריסה, הוא מתחם שוק העלייה שבדרום העיר, שם ייבנו 70-100 יחידות דיור.
ההחלטה לבנות דיור מוזל לבד, דרך חברה עירונית, התקבלה בעיריית תל אביב לאחר שהמכרז למכירת הקרקע ליזם פרטי כשל. החברה היחידה שניגשה למכרז היתה גינדי, שהציעה כ-6 מיליארד שקל - כשליש מהמחיר שאליו כיוונה העירייה. בעקבות כישלון המכרז, הוחלט לקדם את הפרויקט דרך עזרה וביצרון. בשל כך, נשקלת גם האפשרות למכור את כל הדירות בפרויקט במסלול המוזל.
במקור, הכתיב המכרז, כי רק 44 דירות יימכרו במחיר מוזל ושאר הדירות יימכרו בשוק החופשי כדי להשיא רווח ליזם הפרטי. אם יישמרו הקריטריונים שנכללו במכרז, יימכרו בפרויקט דירות 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר עם מרפסת ב-982 אלף שקל. דירות גן בנות 4 חדרים עם מרתף וגינה יימכרו ב-1.2 מיליון שקל. הזכאים לרכוש דירה בפרויקט יהיו אלה שעלו בהגרלה מתוך כל מי שעומד בקריטריונים. בהגרלה יוכלו להשתתף תושבי העיר מזה 5 שנים לפחות, עד גיל 45, שנמצאים בעשירון השכר השביעי ומטה ושאין בבעלותם דירה.
משיפוץ חזיתות ליזם בנייה
"עזרה וביצרון" היא שלוחה של עיריית תל אביב הפועלת מזה 74 שנה ומקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית. זו לה הפעם הראשונה שהיא פועלת כיזם בנייה. עד כה נודעה החברה בעיקר בזכות פעולתה לשיפוץ החזיתות של בניינים ברחבי תל אביב, אך לאחרונה הוקמה בה מחלקה שתקדם פרויקטים של תמ"א 38 - התכנית לחיזוק מבנים מפני נזקי רעידות אדמה.
"אנו פועלים כגורם בלתי תלוי שגם לא מרוויח כסף מכל הסיפור", אומר גינזברג. היום (ג') הוא יציג את תכניתה של "עזרה וביצרון" בתחום תמ"א 38, במסגרת הוועידה לפיתוח עירוני שנערכת כחלק מתערוכת "אורבניקס" שנפתחה היום בגני התערוכה.
לדבריו, ההחלטה לרכז מאמצים בתחום התמ"א 38 התקבלה בעקבות ההשפעה שהייתה לפרסום התכנית, לפני 6 שנים, על רצונם של בעלי דירות לשפץ חזיתות. "שנים פעלנו בתחום שיפוץ החזיתות, עד שבשנים האחרונות הפסיקו לפנות אלינו. מסתבר שמרגע שפרסמו את תמ"א 38, בעלי דירות הכניסו לעצמם לראש שקבלן יבוא, ישפץ להם את הבניין, יוסיף להם עוד כסף ביד וגם ירוויח מזה".
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמאפשרת לקבלן להוסיף יחידות דיור בבניין שנבנה לפני שנת 1980, כל עוד הוא יחזק אותו לפי תקני הבנייה החדשים ויהפוך אותו לעמיד בפני רעידות אדמה.
תוספת יחידות הבניין אמורה להפוך את פרויקט הבנייה לכדאי עבור היזם והתכנית מאפשרת באותה הזדמנות לקבלן להוסיף מרפסות, חניות ושטחים פתוחים לבניין, כדי להפוך את התכנית לכדאית עברו הדיירים. בסופו של התהליך, כל הצדדים אמורים להרוויח והבניין אמור להפוך לעמיד בפני רעידות אדמה.
אולם מאז שהוכרז עליה לפני כ-6 שנים, נחלה התכנית כישלון חרוץ ועד היום הוגשו פחות מ-2,000 בקשות לבנייה. בפריפריה - מחירי הדיור לא היו גבוהים מספיק כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים. במרכז - קבלנים הציעו הצעות זולות שלא נתנו מענה ראוי לדרישות המיגון מפני רעידות אדמה ומתווכים שונים שרצו להחתים דיירים על בלעדיות הבטיחו גדולות ונצורות בתחום תוספות הבנייה, גם כאשר לא היה כל בסיס לכך.
בתל אביב, התנגדה העירייה לתכנית מלכתחילה וראש העיר, רון חולדאי אף כינה אותה "תכנית בכאילו" וסירב לאשר פרויקטים בתחום שיפוטו. תחת זאת, בחרו בעיר להפוך את חברת ההתחדשות העירונית שלהם לגורם מתווך בין הדיירים ליזמים, על מנת לקדם את הפרויקטים הראויים ולסנן את אלה שאינם ראויים.
המטרה: 200 בניינים בשנתיים
גינזברג מציין, כי יכולתה של החברה העירונית להפיג את החששות של דיירים מהונאה ולחילופין, להוריד את רמת הציפיות שלהם לרווח אישי מהפרויקט תסייע לקדם את ביצועם של כ-200 פרויקטים חדשים בשנתיים הקרובות. "מאז ספטמבר האחרון פנו 380 בניינים. אבל אנחנו נאשר רק 20 מתוך 100 פניות שמתקבלות. כל השאר לא יאושרו בגלל אי היתכנות כלכלית או קונסטרוקציונית".
כאשר גינזברג מדבר על אי היתכנות כלכלית, הוא מתייחס לעובדה מה שנהוג לחשוב, ברוב הבניינים לא משתלם לבצע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ונדרש פיתרון אחר לחיזוקם. מספר הדירות שניתן להוסיף וערכן של אותן דירות, אינו מאפשר ליזם להציע תכנית בנייה שתיתן מענה אמיתי לסיכון של רעידת אדמה.
בעבר, פרויקטים רבים נתקעו לאחר יזמים ומתווכים הבטיחו לדיירים תוספות מפליגות לבניין כמו גינות, חניות ומרפסות, אך בפועל תכנית הבנייה שלהם הייתה זולה מדי מכדי לעבור אישור והפרויקט קרס. מקרים כאלה עיכבו עוד יותר את ביצוע התכנית, שכן הניסיון הרע של בניינים מסוימים גרם לאחרים לחשוש מכניסה לפרויקטים במסגרת תמ"א 38.
כמו כן, ישנם בניינים רבים שלא ניתן כלל לבצע בהם שיפוץ שימגן אותם מפני רעידות אדמה ויש לבחור בפתרון אחר, כמו הריסה ובנייה מחדש. גם כאן, נעשו בעבר צעדים נמהרים על ידי יזמים שלא הכירו את התקנות למיגון מפני רעידות אדמה ופרויקטים נפלו.
בעיריית תל אביב גם מתנגדים לביצוע פרויקטים שיוסיפו שתי קומות לבניינים במרכז העיר, בטענה שתוספת האוכלוסייה תטיל עומס רב מדי על התשתיות הפיסיות והאנושיות בעיר כמו ביוב, מים, פחי אשפה, גני ילדים ובתי ספר. לשם כך, בחרו להפעיל את "עזרה וביצרון" ולהפוך לגורם מתווך בין תושבי העיר ליזמים.
"אנחנו רוצים לפתור לאנשים את בעיית הבלבול", אומר גינזברג . "שלא יחתמו לקבלן שייכנס להרפתקה ולא יידע לסיים אותה, שהחומרים יהיו טובים והבניין יציב. אנחנו בעד התהליך, אבל יש כל כך הרבה אלמנטים שיכולים להכשיל אותו. הייתי שמח אם זה היה נעשה בלעדינו. אבל במבחן התוצאה, רק 9 בניינים בתל אביב עשו תמ"א 38 עד כה מתוך עשרות אלפי בניינים".
לפנייה לכתב/ת 
