החלום האמריקאי החדש: לשכור בית במקום לרכוש
בזמן שאצלנו נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן, והאזרחים מתלוננים עד כמה קשה לרכוש דירה, בארה"ב יש פתרון: מתברר שיותר משתלם לאמריקאים לשכור מאשר להיות בעלים של נכס. "מי שאמר שהחלום הוא לרכוש בית - לא עשה את כל החישובים"
ריץ' ארזגה הוא הבעלים של בית מגורים יוקרתי בעיר סן רמון שבקליפורניה, ארה"ב - אבל הוא ממש לא מסתמך עליו כהשקעה. מייסד ומנכ"ל חברת ייעוץ ההשקעות האמריקאית Cornerstone, שרכש בשנת 2005 בית בשטח של 465 מ"ר תמורת 1.8 מיליון דולר (ואף הוציא כחצי מיליון דולר על שיפוצו), רואה בביתו מקום מגורים נהדר למשפחתו.
עוד בערוץ הנדל"ן:
"החלום האמריקאי הוא לרכוש בית, אבל מי שאמר את זה לא ממש עשה את כל החישובים", מסביר ארזגה, תוך שהוא מודע היטב לכך שהוא נוקט בגישה חריגה ביחס לקונצנזוס.
"ב-100% מהמקרים עדיף לשכור בית"
ארזגה בחן 250 נכסים ברחבי ארה"ב, ועבר על תיקים של קרוב ל-40 לקוחות של חברת ייעוץ ההשקעות שבניהולו, כדי לנסות ולחזות מהי ההשפעה הפיננסית על בעלות על נכס מגורים כלשהו אל מול המכירה שלו. המסקנה שאליו הגיעה הייתה מפתיעה למדי: "ב-100% מהמקרים היה עדיף לשכור בית מאשר להחזיק בבעלות על בית", אומר ארזגה, פרופסור לפיננסים באוניברסיטת ברקלי.
הסיבה לנתון המדהים הזה פשוטה למדי. אף שבית מגורים הוא כלי מרכזי לשמירה על ההון בקרב רבים מהאמריקאים, הוא אף מגיע עם הוצאות כבדות. העלויות השוטפות (אחזקה ותחזוקה של הנכס) כוללות, בין היתר, מסים, ביטוח, תיקוני חירום ושיפוצים. אלא שבמקרה של שכירת נכס, בעל הבית הוא זה שמכסה את העלויות הללו - מה שמותיר את הדייר השוכר חופשי להשקיע את הכנסתו בתחומים אחרים.
"אין לי את הרגשות שיש להרבה אנשים כלפי נדל"ן", מודה ארגזה. "אני בוחן באופן קר איך עובדת השקעה בנדל"ן, ואני צריך להיות משקיע זהיר ושקול לטובת הלקוחות שלי". בעלות על בית החלומות שלכם, הוא מוסיף, גוררת הפחתה בהשקעות בתחומים אחרים - מה שמוביל את בעלי הבתים "שלא לעמוד ביעדים הפיננסים שלהם. הם עומדים להיכשל בכך".
"בעלות על בית היא לא דרך ליצירת הון"
מומחים בתחום הנדל"ן אומרים כי ארגזה צודק במידת מה - אבל בתנאים מסוימים. "להצהיר שבעלות על בית היא לא השקעה טובה, היא משפט פשטני מדי", טוען ג'פרי רוג'רס, נשיא ומנהל הכספים של חברת השקעות בנדל"ן Integra Realty Resources. "הכל תלוי. בתקופה שבה השכירות גבוהה, שווי הנכסים נמוך ושיעור הריבית נמוך, הגיוני לקנות בית. אבל בשוק הפוך זה לא כלכלי. במהלך הזמן, אלו שרוכשים בית בשוק בירידה או בשוק קפוא, עם שיעורי ריבית נמוכים, רושמים יתרון בהשקעה שלהם".
"תוחלת החיים שלנו ארוכה, וכשמביטים על המצב בטווח הארוך - נדל"ן והשקעות אחרות נוטות לרשום תשואה חיובית", מוסיף ג'ד קולקו, כלכלן ראשי ב-Trulia.com, אתר אינטרנט לחיפוש ומחקר בנושא נדל"ן. "אבל כשמדובר בנדל"ן, שינוי הדעה של המשקיע הוא עניין יקר. צעדים של רכישה, מכירה ומעבר כוללים הוצאות רבות. אם אתם עובדים כל שנתיים, ככל הנראה מדובר בהשקעה גרועה. אסור לשכוח גם שמיקום הבית הוא לעתים גורם קריטי - אם אתם גרים בבית בבעלותכם בעיר שנסמכת על מפעל אחד, והמפעל קורס - שווי הנכס קורס".
גרג מקברייד, אנליסט בכיר ב-Bankrate.com, מסכים עם אחד הטיעונים של ארזגה. "בעלות על בית היא לא דרך ליצירת הון, אלא אמצעי לשמירה על הון", הוא מסביר. לדבריו, "ההבטחה בבעלות על בית היא שבטווח הרחוק, ניתן יהיה להחזיר את כל העלויות - שלא כמו בהשכרה, שלא מחזירה אפילו סנט בודד". הבעיה, לדבריו, היא שאמריקאים רבים כל כך רוצים בית, עד שהם זונחים דרכים אחרות להצמחת ההון שלהם ולהגעה לביטחון פיננסי. "אין טעם לקנות בית אם הצעד ידלדל לאפס את חסכונות החירום או הפרישה שלכם", הוא מוסיף.
מקברייד עשה חישובים על קניית בית בתמורה ל-200 אלף דולר בתקופה שלפני הבועה (2004), והגיע למסקנה כי יש למכור אותו ב-395 אלף דולר 10 שנים לאחר מכן, רק כדי להשתוות לכמות ההשקעה, מבלי להרוויח. המסקנה שלו היא ש"בעלות על בית היא לא יצרנית הכסף שאתם חושבים שהיא". נוסף לכך, מקברייד מציין כי בעלי בתים צריכים גם קרן חירום להשקעה בבעיות שצצות. "רק ל-24% מהאנשים יש קרן חירום שמספיקה לשישה חודשים, וכ-65% מהאוכלוסייה מחזיקה בבית או דירה".
המסקנה הסופית היא שבעלות על בית אמנם נשמעת כמו משהו נחשק, אבל למעשה צריך כסף רב כדי להוציא את המהלך לפועל, מבלי ביטחון רב בתשואות חיוביות אחרי התפוצצות הבועה. ארזגה מוכיח זאת על הנכס שלו עצמו: הבית שווה נכון להיום 1.5 מיליון דולר - 17% פחות מהמחיר ששילם.
אז למה לא למכור? מבחינתו של ארזגה, מדובר בסגנון חיים מתוך בחירה, ולא בחירה שהוא יתחרט עליה. זאת משום שאת התשואות שלו הוא עושה במקום אחר.
לפנייה לכתב/ת 
