רפורמת המרפסות: כל הבעיות, כל המפסידים

לפני שנתיים הכריז ראש הממשלה, בנימין נתניהו, על רצונו להילחם בסרבול ובביורוקרטיה של חוק התכנון והבנייה - ולבצע את "רפורמת המרפסות" . הרפורמה נועדה לפתור את הבעייתיות של ועדות התכנון, במסגרתה אישור לתוכנית פשוטה לסגירת מרפסת או פרגולה לוקח זמן רב. התוצאה הייתה עיכוב בהליכי בנייה, ריבוי מאכערים - ובסופו של דבר העלאת מחירי הדירות.

עוד על הרפורמה בתכנון ובנייה:

• דרישה מנתניהו: לבטל את רפורמת המרפסות
• עתירה לבג"ץ: לעצור את הרפורמה בתכנון ובנייה
• הממשלה: דיור בר השגה יכלול שכירות מפוקחת
  

הרפורמה, שדיברה בין השאר על כך שאישור לסגירת מרפסת יינתן תוך 45 ימים בלבד, תובא לאישור ועדת הפנים של הכנסת ביום רביעי הקרוב, לקראת אישורה בקריאה שנייה ושלישית בפתיחת מושב הקיץ. אלא שהרפורמה, הכוללת 600 סעיפים, נתקלת בהתנגדויות רבות של גופים ציבוריים, עמותות, ראשי ערים, חברי כנסת, אדריכלים, עורכי דין, כלכלנים ואקדמאים, הטוענים שהיא דווקא תפגע בציבור ותוביל לעצירת הבנייה והפיתוח.

לדברי יו"ר מרכז השלטון המקומי, שלמה בוחבוט, "לא רק שלא תהיה בניית מרפסות, אלא שאי אפשר יהיה בכלל להציב מרצפות בגלל הביורוקרטיה וצוואר הבקבוק שתיצור הרפורמה‭."‬ בכירים בענף התכנון והבנייה טוענים כי היא תוביל לכאוס תכנוני ותזניק את מחירי הדירות. לפניכם הסעיפים המרכזיים ברפורמה וההתנגדויות שמושמעות נגדם.

פרויקט בבנייה. היטלי ההשבחה יתייקרו(צילום: הרצל יוסף)

קיצור הליכים

המטרה של רפורמת המרפסות היא קיצור הליכים ומלחמה בביורוקרטיה. ואולם, המתנגדים טוענים כי הרפורמה דווקא תגדיל את הביורוקרטיה, מאחר שסמכויות הוועדה המקומית יועברו לגופים פרטיים שיהיו אחראים על בקרה ואישור של תוכניות.

עם זאת, האחריות הכוללת תיוותר בידי מהנדס העיר, תוך מעורבות משרדי הממשלה - דבר שרק יאריך את ההליכים. לדברי המתנגדים, גם הקמת 16 ועדות חדשות לא תפשט את ההליכים.

עבודת ועדות התכנון

ועדות התכנון סובלות כיום ממחסור בכוח אדם, ולדברי המומחים הרפורמה רק תחריף את הבעיה. הרפורמה מדברת על הקטנת מספרם של אנשי המקצוע בקרב חברי הוועדות והיועצים, וכן על הפחתת השפעתם של נציגי הציבור על התוכניות.

העברת הסמכות לוועדה מקומית כרוכה בהכנת תוכניות חדשות לכל מרחב תכנון על ידי הוועדה המחוזית. למעשה, תצומצם הגמישות של הוועדה המקומית לשנות משהו באופן מהותי.

מחירי הדירות

 בשיכונים רבים בארץ קיימת תוכנית בניין עיר, המאפשרת להוסיף חדר לדירה. אם תאושר הרפורמה המוצעת, כל מכירת דירה כזו תחויב בהיטל השבחה. גובה ההיטל ינוע בין עשרות אלפי שקלים לדירה בפריפריה ועד כ‭100-‬ אלף שקל לדירה באזורי הביקוש. ככל שהדירה קטנה יותר, וניתן להוסיף לה שטח גדול יותר, ההיטל יהיה גבוה יותר.

עד היום חל פטור גורף במכירת דירות שניתן להרחיבן עד 140 מ"ר, אולם "הרפורמה מציעה לבטל פטור זה", כך מסביר עדי צביקל, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. מחירי הדיור תלויים בעיקר בעלות הבנייה, במחיר הקרקע ובעלות המיסוי והתכנון. החוק החדש, לדברי המתנגדים, ייקר את התכנון, המסים והאגרות, ויביא בעקבותיו לעליית מחירי הקרקע, ובעקבות זאת לעליית מחירי הדירות.

פיצוי על ירידת ערך

הרפורמה מבטלת כמעט במלואה את האפשרות לתבוע ירידת ערך עבור נכסים שנפגעים מתוכנית בנייה לפי סעיף ‭,197‬ המאפשר לתבוע על פגיעה בקניין עקב בנייה סמוכה ולא ידועה מראש. כך מציין עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד המתמחה בדיני תכנון ובנייה.

המשמעות היא שבעלי קרקע רבים, שהשקיעו בקרקעות מתוך תקווה לשינוי ייעוד עתידי, עלולים להישאר בלי יכולת למכור את הקרקע ובלי פיצוי. במקום לשלם פיצויים למי שנפגע, הוועדה יכולה להחליט שהיא מכינה תוכנית ייעוד קרקע חדשה, ולהקפיא את הדיון בתביעות הנוכחיות.

החוק החדש גם קובע כי "שווי הקרקע לצורך פיצויי הפקעה, ייקבע לפי מצבה התכנוני של הקרקע במועד הקובע, בהתעלם מכל ציפייה לאישורה של תוכנית שתביא לעלייה בשווי הקרקע‭."‬ לדברי עו"ד מרים דונין, מומחית לתכנון ובנייה, הדבר עלול לגרום לכך שהפיצוי שיקבלו בעלי קרקע שהופקעה יהיה נמוך משמעותית ממה שמגיע להם היום.

שיתוף הציבור

לדברי איריס האן מהחברה להגנת הטבע, "הרפורמה שווקה כ‭'‬רפורמת המרפסות‭,'‬ שנועדה להקל על האזרח הקטן לסגור מרפסת. אבל היא ממש רחוקה מכך. לו כוונת מקדמי הרפורמה הייתה להיטיב עם האזרח הקטן ולהקל עליו, הייתה מקודמת רפורמה ברישוי באופן מיידי, ומסייעת לאזרחים להוציא היתרי בנייה. במקום זה, מקדמת הממשלה רפורמה שמקצרת את הדרך למי שמגישים תוכניות בנייה, ובעיקר למשרדי הממשלה שמגישים תוכניות כאלו. כל זאת על חשבון האזרח הקטן שלא מגיש תוכניות כאלו לוועדות".

האן מציינת כי "המלים 'שיתוף ציבור' אינן מופיעות כלל ברפורמה. לאחרונה גם נוסף סעיף המאפשר לאחד מהשרים (הגנת הסביבה, רווחה או שר הפנים) למנות נציג ארגוני סביבה או ארגונים חברתיים - גם לא מתוך הרשימה שהוגשה לו על ידי ארגונים אלו. ההצעה תגרום לפוליטיזציה של האינטרסים הציבוריים והסביבתיים בחוק. קבוצות תושבים גם לא יוכלו להגיש תוכנית חלופית לשימוש בקרקע, אם אינם הבעלים שלה. מקרים כמו התוכנית שהוגשה בעמק הצבאים בירושלים לא יוכלו לחזור".

עמק הצבאים בירושלים(צילום: עמיר בלבן, החברה להגנת הטבע)

ערעור על החלטות

לדברי האן, "הרפורמה מרחיבה את זכות ההתנגדות, כך שכל אחד יוכל להגיש התנגדות לכל תוכנית, אבל בפועל היא מקשה יותר על האזרחים המתנגדים. רוב ההתנגדויות יישמעו בפני חוקר ולא בפני הוועדה המחליטה, וכן יש חובה לנמק את ההתנגדות ולעתים להציע חלופות".

עוד היא מוסיפה כי "כיום יש זכות ערר כמעט בכל התוכניות - דבר שמבטיח בקרה נוספת של עוד מוסד תכנון על ההחלטה. הרפורמה מבטלת את זכות הערר בתוכניות שמוגשות על ידי גורם ממשלתי לוועדה המחוזית ובוועדות המיוחדות. למעשה, זכות הערר מצומצמת רק לרשויות המקומיות‭."‬

שמירה על שטחים פתוחים

בארגון אדם, טבע ודין מציינים כי "הרפורמה יוצרת מערכת פגומה של ועדות בלי היררכיה וללא אפשרות של מעורבות הציבור. הנפגעים העיקריים הם אלו שאינם מוגנים על ידי משרדי ממשלה או רשויות מקומיות: השטחים הפתוחים. "למעשה, הרפורמה מסירה מגבלות שהגנו עד כה על השטחים הפתוחים. היא מבטלת תוכניות שהגנו עליהם עד כה, מסירה את הפיקוח מעבודתן של ועדות מקומיות ומעבירה אחריות לגורמים חיצוניים שעלולים להיות נגועים בניגוד עניינים", אומרים.

"עוד מוסיפים בארגון כי "לפי הרפורמה, משרדי הממשלה לא יוכלו עוד להגיש חוות דעת מקצועיות כמו תסקירי השפעה על הסביבה והנושא עובר לידיים פרטיות. בנוסף, הסיסמה 'תוכנית אחת בוועדה אחת' גרמה לביטולה של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. הוועדה, המורכבת מאנשי מקצוע, היא שאישרה עד היום כל פיתוח בשטחים רגישים ועמדה בפני לחצים לא ראויים שהופעלו במוסדות התכנון. ללא ועדה זו ניתן יהיה לבנות בשטחי טבע, במקומות מרוחקים ובקרבת החופים".

לדברי איריס האן, "הרפורמה יוצרת מסלולים מקוצרים להקמת תשתיות. בין היתר תוקם ועדה לתשתיות בכל מחוז. תוכניות לתשתיות יכולות לשנות את כל התכניות, ולמעשה הן לא כפופות כמעט לאף אחד. יש לציבור רק 30 יום להתנגד לתוכניות של הוועדה. הרפורמה גם תגדיל מאוד את המשקל של נציגי הממשלה בוועדות המחוזיות ובוועדה הארצית, ובכך תחליש את הכוח של הציבור וגורמים נוספים להשפיע על התכנון. בנוסף, כל ועדה תדון בנפרד בתוכניות 'שלה' ותיפגע הראייה הכוללת".

גורמים במשרד המשפטים אומרים בתגובה לטענות נגד רפורמת המרפסות כי "הרפורמה החדשה מכניסה מספר דברים חיוניים למערכת, כמו האפשרות לבזר אותה תוך העברת סמכויות לוועדות המקומיות ובמהירות רבה יותר, ןתוך קיצור הליכים. הטענה כי 600 סעיפים בחוק התכנון והבנייה החדש יביאו לסרבול היא דמגוגית ומגוחכת. הכנסת כבר קיימה 50 דיונים אינטנסיביים בהצעת החוק במשך שנתיים.

עוד הוסיפו כי "מי שמעלעל בחוק הנוכחי, רואה שיש סעיפים ותתי סעיפים ועוד תוספות והמשך נוסחים. ההליך התכנוני כיום בטרם הרפורמה הוא יותר סבוך ומסורבל. ההחלטה על הרפורמה התקבלה לאחר בדיקה, שגילתה כי מערכת התכנון לא מצליחה לספק את התוצרים שהיא אמורה לספק, לא מבחינה כמותית ולא מבחינת לוחות הזמנים.

"מי שבעיקר נפגע מהתהליך הן הרשויות הפחות חזקות, ולכן הממשלה ניסתה להחזיר את נקודת האיזון לאותן רשויות בהליך חלק יותר. החוק המקודם אינו מסורבל, אלא עושה סדר ומשרד הפנים יערוך מסע הסברה לאנשי המקצוע. לגבי הטענות על צמצום הזכות לתבוע והתייקרות היטל ההשבחה, הרי שהמחוקק בא לעשות סדר בנושא, כדי לא להסתמך על חישובים שנעשים אצל שמאי כזה או אחר".

הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"