כאן יקום בית? טיפים לרכישת קרקע חקלאית

רוצים לקנות קרקע חקלאית ולבנות עליה את בית החלומות שלכם? זה לא הולך להיות קל. עסקאות לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית ושטחים פתוחים נחשבות לעסקאות ספקולטיביות ועתירות סיכון. אולם כגודל הסיכון הכרוך בהן - כך גם גודל הסיכוי. אם תהליך שינוי הייעוד לא יעלה יפה - הקרקע תישאר חקלאית, ואז כספי המשקיע יכנסו לתרדמה עמוקה, שעלולה להיטיב אולי רק עם נכדיו.

עוד בערוץ הנדל"ן :

• רוצים 20% תשואה בשנה? קנו חנות להשקעה
• הקריטריונים לדיור בר-השגה ייקבעו בממשלה
• אז למה לי ארנונה עכשיו: כך נתנהל מול העירייה
  

אך כאשר תהליך שינוי היעוד עולה יפה, וניתן לבנות על הקרקע בניינים למגורים, למסחר או לתעסוקה - מדובר בנסיקה מטאורית בשווי הקרקע, לעיתים עד כדי פי 6 מהמחיר בו נרכשה על ידי המשקיע.

קרקע חקלאית. נסיקה מטאורית בשווי הקרקע(צילום: שי רוזנצוויג)

ההליך התכנוני: מורכב ורב חתחתים

הליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הוא הליך תכנוני מורכב ורב חתחתים, אשר מתמשך על פי רוב על פני 4-8 שנים. ההליך טעון אישור של הועדה המקומית לתכנון ובנייה, הועדה המחוזית לתכנון ובנייה והוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.

כמו כן, פעמים רבות עותרים הארגונים הירוקים או המשרד לאיכות הסביבה, ומגישים התנגדויות להפשרת הקרקע החקלאית, וכן עררים לוועדות התכנון והבנייה השונות. כאשר פרוצדורות אלה לא צולחות, פונים הגופים הללו לעתים קרובות לבתי המשפט כדי לעצור את התהליך.

גם תושבים הגובלים בקרקע החקלאית המדוברת, מרבים להעלות התנגדויות לשינויי ייעוד. זאת בעיקר מתוך רצון למנוע פגיעה בערך נכסיהם, ובמטרה להמשיך וליהנות מסביבת מגורים כפרית.

יתרון לגודל: יש סיכוי לרווח

אז כיצד נדע איזו קרקע חקלאית תופשר בקרוב, ואיזו תוקפא ותהווה פח מסוכן למשקיעים? חשוב להדגיש שאין ביטוח במקרים האלה, אבל קיימת אינדיקציה שעשויה לאותת על סיכויים טובים לקרקע חקלאית לזכות בשינוי הייעוד המיוחל – והיא אחדות המחזיקים.

ככלל, ככל שהשטח גדול יותר, וככל שבעלי הקרקע מעטים יותר, כך קל יהיה יותר לשנות את ייעוד הקרקע מחקלאית לאחרת. הסיבה העיקרית לכך נובעת מאחדות אינטרסים רבה יותר של בעלי הקרקע, כאשר הם מעטים, ובשל כך אפשרות לתכנן פרויקטים רחבים יותר, קיצור ופישוט פרוצדורות להנחת תשתיות וסחירות גבוהה יותר. לכן, קרקע חקלאית רחבה ורציפה, בעלת מספר בעלים מועט, תהיה אטרקטיבית בהרבה מאשר קרקע צרה או מפורדת, בעלת מספר רב של בעלים שונים ומנוגדי אינטרסים.

כאשר קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל שכזה מתגלית, נרתמים אליה יזמים המנסים לאחד את השורות ולהפוך אותה לכלכלית. יזמים שכאלה רואים לעיני רוחם הקמת שכונות מגורים על אותה קרקע, או מרכזי תעשייה, אטרקציות תיירותיות ועוד. ככל שתצטרפו למעורבות ביזמות שכזו בשלב מוקדם יותר בתהליך שינוי הייעוד, כך תיטלו על עצמכם סיכון רב יותר מחד, אך מאידך – תגדילו בהרבה את הסיכויים שלכם לרווח.

אם מאחדים שורות - אפשר לבנות(צילום: מוטי קמחי)

המסלול המומלץ: איחוד כוחות בקבוצת משקיעים או רוכשים

איחוד בעלי קרקעות לשינוי ייעוד מתנהגת, למעשה, כקבוצת רכישה לכל דבר. זו שואפת לאיחוד כוחות, במטרה לרכוש מגרשים רבים וצמודים, תוך השגת יתרון הגודל המיוחל.

המטרה של קבוצות רוכשים שכאלה היא יצירת מסה קריטית של קרקע, שתכלול רציפות טריטוריאלית אשר תאפשר הוזלת עלויות התכנון פר מגרש – ובכך הקטנת ההוצאות והסיכון, תוך הגדלת הרווחים והסיכוי.

קבוצות משקיעים כאלה מתאגדות, על פי רוב, במסגרת הסכם שיתוף, שבו מתוארת מסגרת כללים אחידים ומוגדרים מראש - שכולם מקבלים על עצמם. הליך שכזה מוריד באופן ניכר את מספר ההתנגדויות המוגשות על ידי בעלי הקרקע, ומאפשר התנהלות מהירה ויעילה הרבה יותר, בהשוואה לשטחים המפוצלים לבעלים רבים.

הכותב הוא יזם נדל"ן ועורך דין המעורב בפרויקטים של התחדשות עירונית