איך הפכו פרויקטים פינוי-בינוי לילד הדחוי שלנו?

ההתחדשות העירונית היא צורך אורבני לאומי, שיסודו במגמה להתגבר על המחסור החמור בקרקע, לעודד הצערה של האוכלוסייה במרכזי הערים ולנצל באופן יעיל את התשתיות הקיימות. עוד ב-1998 החליטה ממשלת ישראל לפעול להגשמת המטרות הללו, באמצעות תיקוני חקיקה שיסירו את החסמים העומדים בדרכם של בעלי הדירות והיזמים, המעוניינים לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי.

עוד בנושא פינוי-בינוי :

• ת"א: פרויקט פינוי-בינוי בדרך נמיר אושר בעירייה
• יש רשימה: השמאים שיפעלו בתחום הפינוי-בינוי
• בת ים על המפה: מקדמת תוכנית פינוי-בינוי
• לא מחכים לאף אחד: פינוי-בינוי עצמאי
  

פרויקטים אלה טומנים בחובם פתרון כפול: במישור הציבורי הם מגשימים את המטרות המוצהרות של הממשלה; ובמישור הפרטי עוזרים לאוכלוסיות שונות, בעיקר חלשות, לשפר את איכות חייהם ולהתגורר בדירות גדולות ונוחות יותר מהקיימות; הבנויות לפי תקנים עכשוויים; מצוידות בפריטים טכניים אלמנטריים (כגון מעלית וחנייה); ומוגנות מפני רעידות אדמה. כל זאת ללא הוצאה כספית מצד דיירי המתחמים המיועדים לפינוי-בינוי, המשיתים את כל הוצאות הפרויקט על היזם שנבחר על ידם.

למרות היתרונות שבתוכניות פינוי-בינוי, נראה כי בישראל לא מספיק מקדמים פרויקטים מסוג זה. בשנת 2005 אושרה תוכנית תמ"א 35, שמטרותיה הן ניצול יעיל של הקרקע, חידוש מרכזי הערים ושיפור איכות החיים. באותה השנה אושרה גם תוכנית תמ"א 38, שמטרתה עידוד ביצוע חיזוק של מבנים, במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. זאת על ידי תוספת זכויות בנייה למבנים קיימים, כתנאי לחיזוק, על מנת ליצור כדאיות כלכלית.

חמש שנים במקרה הטוב

לא יכולה להיות מחלוקת על כך שתוספת הזכויות על פי תמ"א 38 היא מזערית ואינה יוצרת מלאי משמעותי של דירות חדשות. בנוסף, תמ"א 38 יוצרת יצורי כלאיים ארכיטקטוניים, המורכבים מבנייה ישנה שאליה תוצמד ביניה חדשה, על כל הבעייתיות הנובעת מכך. אנשי מקצוע התבטאו לא אחת אודות חוסר ההגיון ההנדסי בתוספת מאות טונות של בטון על בניין חלש, כשהמטרה היא חיזוקו. גם בעיית החנייה נותרה בעינה, כאשר הדירות הקיימות נותרות ללא חנייה - ורק הדירות הנוספות זוכות בה.

עוד בנושא תמ"א 38 :

• קבוצות הרכישה מסתערות על תמ"א 38
• קריית אונו: 57 דירות חדשות בתמ"א 38
• תמ"א 38: שוב הפריפריה נשארה מחוץ לחגיגה 
  

תמ"א 38/2 (שמכונה "מסלול עוקף פינוי-בינוי) אמנם מאפשרת את הריסת הבניין הישן ובנייה של בניין חדש תחתיו, אך הדבר מצריך הסכמה של 100% מהדיירים. זאת להבדיל מתמ"א 38, שניתנת ליישום גם ללא הסכמת 100%. בנוסף חשוב לזכור שלא בכל המקרים הריסה ובנייה הן פעולות כלכליות.

היתרון היחסי של תמ"א 38 על פני פינוי-בינוי הוא בלוחות הזמנים: בעוד תמ"א 38 יוצרת זכויות בנייה נוספות, וניתן להתחיל בבנייה מכוחה ללא צורך בהליך תכנוני (למעט הוצאת היתרי בנייה) - פרויקט פינוי-בינוי מותנה באישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות ועדה מחוזית - הליך תכנוני ארוך המצריך חמש שנים במקרה הטוב.

רק פינוי-בינוי מגשים את המטרה

על אף התוכניות לעיל, רק פרויקטים של פינוי-בינוי מגשימים את כל המטרות ששמה לעצמה הממשלה: ניצול יעיל של הקרקע והצערת מרכזי הערים, תוך שימוש בתשתיות קיימות; מתן הזדמנות לתושבים לשפר את איכות חייהם; ועמידות מבנים בפני רעידות אדמה (שהרי המבנים החדשים יוקמו על פי התקנים החדשים לחיזוק מבנים).

פרויקטים של פינוי-בינוי פותרים, בנוסף לכל האמור לעיל, גם את המחסור בדירות מגורים, כאשר הם מוסיפים כמות גדולה של דירות במתחם בו יוקמו. זאת להבדיל מתמ"א 38, המוסיפה כמות קטנה של דירות בכל מתחם.

אך למרות הפתרונות האמיתיים שמספקים פרויקטים של פינוי-בינוי, אנו מוצאים את הממשלה נוקטת בצעדי חקיקה שמטרתם קידום היישום של תמ"א 38 - תוך זניחת החקיקה לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי. חקיקה זו יוצרת פתרונות זמניים, אינה מתמודדת עם הבעיות האמיתיות, ולפיכך גם אינה מציעה פתרון רדיקלי לבעיות.

מאז אושרה תמ"א 38, אושרו מספר תיקוני חקיקה בתחומי המיסוי והקניין, המסייעים להוציא פרויקטים אלה לפועל. לעומת ההתפתחות הזו, קיים קיפאון בפתרון החסמים הנוגעים לפרויקטים של פינוי-בינוי, המצריכים פתרונות שחלקם פשוטים.

תמיכה מבורכת - איך אינה נכונה

אנו ידועים בכישרון אלתור מצד אחד, ובצורך בסיפוקים מיידיים מאידך. התמיכה שמגלה הממשלה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא מבורכת - אבל הפתרון בצורת טלאים אינו נכון. בניינים שיחוזקו מכוח תמ"א 38, לא ייכנסו לתהליך נוסף של פינוי-בינוי - וכך תונצח הבעיה של ניצול לא יעיל של קרקעות מרכזי הערים ושל מחסור חמור בדירות.

ממילא הליך בנייה על פי תמ"א 38 אורך כשלוש שנים, הכוללות ארגון הדיירים וביצוע הבנייה. אם ישנה דחיפות בחיזוק מפני רעידות אדמה, שלוש שנים אינן זמן סביר להמתנה לחיזוק. נוסיף לכך את העובדה שדווקא האזורים המועדים לרעידות אדמה אינם מושכים יזמים ולא יבוצעו בהם פרויקטים. אזור המרכז, מטבע הדברים, הוא המושך את היזמים - אך דווקא באזור זה יכולים הבעלים לחזק את הבניינים בכוחות עצמם.

תיקוני חקיקה שיקלו על ביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי יפתרו באופן אמיתי את כלל הבעיות, כולל חיזוק הבינינים. אז מה בינתיים? דירת המגורים היא רכוש יקר, וכפי שאנו דואגים על חשבוננו לתחזוקתה השוטפת ומיגונה מפני פורצים, מן הראוי לעשות זאת גם בנושא רעידות אדמה. על כל אזרח ליטול אחריות לביטחונו האישי, ולא להטיל אותה באופן גורף על המדינה - שעדיף שתסייע לאוכלוסיות שאין ידם משגת לממן את החיזוק.

הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורשנטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית