זהירות מס: איך למכור מגרש שירשנו מסבתא

כשבגרוש היה חור: פעם, כשמחירי הקרקעות היו זולים הרבה יותר, ישראלים רבים קנו שטחים בתקווה כי יום אחד הם יהיו שווים הרבה כסף להם או לצאצאים שלהם. היום, לעומת זאת, בבואם למכור את הקרקע הם עלולים לגלות שיהיה עליהם לשלם מסים גבוהים בהרבה מזה שחשבו.

עוד בערוץ הנדל"ן :

• הכי מבוקשת בקריית גת: שכונת "מלכי ישראל"
• אלפי חדרי מעונות לסטודנטים ייבנו ברחבי הארץ
• הי דרומה: 1,000 דירות במקום שדה"ת באילת
  

מידע נכון ובחינה מדוקדקת של המקרקעין ושל נושא המס החל עליהם, יכולים לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים לבעל המקרקעין ואף להגדיל את כדאיות העסקה. החלטנו לעשות לכם סדר בבלגן: איזה מיסוי חל במכירת קרקע והאם מועד הקנייה שלה משפיע על המיסוי בעת מכירתה?

מס שבח: המשמעותי ביותר

המס המשמעותי ביותר במכירת מקרקעין הוא מס שבח, שעלול להגיע לסכומים ניכרים ואף לשלול את כדאיות העסקה. השבח הוא הסכום בו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה וממנו נגזר המס. נשאלת השאלה כיצד התיקונים האחרונים במס שבח משליכים על מכירת קרקע?

תיקון 72 לחוק מיסוי מקרקעין, שפורסם לאחרונה, קובע כי שיעור מס השבח יעלה החל מהשנה מ-20% ל-25%. גובה מס השבח משתנה בהתאם למועד רכישת המקרקעין:

• אם הרכישה בוצעה לאחר ה-7 בנובמבר 2001 - מס השבח שחול על יחיד יהיה בגובה של 20% מהשבח שנוצר, לתקופה שעד 31.12.11  - וממנה מס השבח יהיה בגובה של 25%.

• אם הרכישה בוצעה לפני ה-7 בנובמבר 2001, החישוב ייעשה באופן הבא: על התקופה שלפני תאריך זה יחול מס בגובה של 48%. על התקופה שלאחריה 20% מס, ועל התקופה שמ-01.01.12 - תקרת המס תוגבל לגובה של 25%. כך, למשל, על מקרקעין שנרכשו בשנת 1963 יחול מס של 48%, עד ל-7 בנובמבר 2001. לאחר תאריך זה ועד 31.12.11 יחול מס שבח בשיעור של 20% - ולאחר מכן 25%.

מימוש תמריצים: למכור עכשיו

לאחרונה אישרה ועדת הכספים להאריך עד לסוף 2012 את תוקפה של הוראת שעה, הקובעת הטבה במס שבח במכירת קרקע לבניית שמונה יחידות דיור לפחות. ההטבה קובעת כי במכירת קרקע לבניית שמונה יחידות דיור לפחות, ושהשלמת הבנייה בה תסתיים תוך 36 חודשים, יוחל מס שבח אחיד של 25% לכל אורך תקופת השבח.

מדובר, אם כן, בהטבה של ממש, בעיקר עבור קרקעות שנרכשו לפני שנים רבות, בהן עבור התקופה שלפני ה-7 בנובמבר 2001 - קרקעות אלה היו צפויות להיות מחויבות במס שבח בגובה המס השולי העומד על 48%, כך שבממוצע גם היה נדרש לשלם בגין המכירה כ-35% מס מגובה השבח. ההמלצה לבעלי קרקעות שמתלבטים אם למכור את הקרקע שברשותם, היא למכור אותה בתוך חלון הזמן של הוראת השעה, כדי ליהנות מהטבה נדיבה בתשלום מס השבח.

קרקע שנרכשה לפני קום המדינה: מס היסטורי

על קרקעות ישנות שנרכשו עד שנת המס 1948, חל מה שקרוי מס היסטורי. במקרה זה גובה המס המרבי שיחול על השבח הוא עד 12%. לסכום זה יתווסף 1% בכל שנה במהלך שנות המס 2011 ו-2012, והחל משנת המס 2013 ועד ל-2017 יוספו 2% כל שנה עד לתקרת מס של 25%.

כך, למשל, מקרקעין שנרכשו בשנת 1946 ושנמכרים היום, יחויבו בתשלום מס שבח בשיעור של 14%. ב-2013 יהיה החיוב בשיעור של 16% וכן הלאה עד לשיעור המקסימלי הקבוע בחוק. ההמלצה, אם כן, היא למי שאך מחזיק בקרקע למכור אותה השנה וליהנות משיעורי המס הנמוכים.

קרקעות שנרכשו בשנים 1960-1949: מומלץ למכור

על מקרקעין שנרכשו בין השנים הללו, יחול מס קבוע בגובה של 12% מהשבח. על זה יוסף 1% לכל שנה משנת 1949 ועד ליום הרכישה. כלומר על קרקע שנרכשה ב-1951 ונמכרה ב-2010, יחול 15% מס – 12% קבוע + אחוז על כל שנה שמ-1949 ועד 1960.

לשיעור שבח זה, בדומה לקרקע שנרכשה טרם קום המדינה, יש להוסיף 1% בכל שנה במהלך שנות המס 2011 ו-2012, והחל משנת המס 2013 ועד ל-2017 יוספו 2% כל שנה עד לתקרת המס. בהתייחס לדוגמה שלנו, אם הקרקע תימכר השנה ישולם 17% מס, ב- 2013 19% מס וכן הלאה. גם כאן מומלץ, למי שלא מתכנן לממש את זכויות הבנייה על הקרקע - למכור אותה.

עוד הנחות ועסקת קומבינציה

החוק קובע מועדים מסוימים ברכישת הקרקע, שמאפשרים לקבל הנחה במס השבח החל עליהם בעת המכירה. כך, למשל, על מכירת מקרקעין שנרכשו בין ה-7 בנובמבר 2001 ל-31 בדצמבר 2002, תינתן הנחה של 20% מסך מס השבח שישולם. על מכירת מקרקעין שנרכשו בין התאריכים 1 בינואר 2003 ל-31 בדצמבר 2003, יש הנחה של 10% מסך מס השבח שישולם.

לבעלי מגרשים שניתן לבנות עליהם מספר דירות, מומלץ לשקול להתקשר בעסקת קומבינציה עם יזם - וכך לקבל פטורים נוספים. הבעלים יכול לזכות בפטור ממס שבח עבור הדירה הבנויה, אם לא מכר אף דירה שברשותו בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה ואפילו עבור שתי דירות אם לא היו רשומות על שמו דירות כלל.

הבעלים יכול לזכות גם בפטור מהיטל השבחה עבור דירת שנבנית עבורו או עבור קרובו, כל עוד שטחה לא עולה על 140 מ"ר. בנוסף, תכנון מס נכון מאפשר לקבל פטורים שערכם הכולל רב יותר. כך, למשל, במסגרת העברה ללא תמורה של מקרקעין מהורה לילדיו, כל ילד בנפרד יוכל לקבל את הפטור ממס שבח על הדירה שתיבנה.

ומה לגבי התשלומים הנוספים?

מס מכירה ומס רכוש: בעבר נדרש מוכר קרקע לשאת גם בתשלום מס מכירה ומס רכוש. כיום שני סוגי מס אלו כבר אינם רלוונטיים. מס מכירה בוטל בתיקון 61 לחוק מיסוי מקרקעין, ומס הרכוש כיום אמנם עדיין קיים - אך שיעורו קבוע על 0 אחוז.

מס ערך מוסף: יש לקחת בחשבון את המע"מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה כ"עסקת אקראי", למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה.

היטל השבחה: יש לשלם היטל השבחה עבור עליית שווי של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. היטל ההשבחה הוא 50% מערך ההשבחה.

אגרות, היטלים ואחרים: חשוב לזכור כי על בעל נכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה, עלויות תכנון, תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ואחרים. מומלץ שבעל מקרקעין, השוקל למכור מקרקעין בבעלותו, חייב לפנות לבעלי מקצוע כגון עורך דין ושמאי מקרקעין כדי שייעצו לו וילוו אותו בהחלטותיו.

חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק ארוך מורכב ומסורבל, אשר רק מידע נכון ובחינה מדוקדקת של המקרקעין ושל נושא המס החל עליהם יכול לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים לבעל המקרקעין ולהגדיל את כדאיות העסקה.