רוצים בעלות על דירה? עדיף לכם לזרוק כסף לפח

ללא מעט אזרחים במדינת ישראל יש היום בית בשוק דיור חם, בעלות שקושרת מאות אלפי שקלים שהיו יכולים להיות מושקעים בצורה בטוחה יותר במקום אחר. אולי הגיע הזמן לממש? השאלה הזאת נשאלה בשנת 2005, שיא בועת הנדל"ן בארה"ב, על ידי חתן פרס פוליצר דיוויד לאונהרדט, בטור ב"ניו-יורק טיימס".

• "ירידת מחירי הדירות לא מתרחשת במציאות"
• הישג למחאה? זינוק בבניית דירות 3 חדרים
• הלמ"ס: עלייה של 38% במלאי הדירות למכירה
  

אבל גם אז, להגיד "לממש" היה הרבה יותר קל מלעשות. גם עבור מי שחשש משוק הנדל"ן החם לא ראה יותר מידי ברירות לפניו. הרי כמה משפחות יכולות באמת לקחת את החיים שלהן ולעבור למקום זול יותר? וכמה משפחות יכולות להרגיש נוח לעבור לשכירות, כשזאת נתפסת על ידי רבים כ"זריקת כסף לפח"?

בעוד המעבר לפריפריה נתפש כאפשרות קשה - ולרבים על גבול הבלתי אפשרית - אופציית השכירות נראית מציאותית יותר. אך האם שכירות היא באמת "זריקת כסף" - או אולי להיפך?

מתווכים שונאים להודות בכך, אך בעלות על דירה כרוכה בגרסאות משלה ל"לזרוק כסף לפח". ניקח לדוגמה את שוק הנדל"ן בת"א. דירת 4 חדרים בתל אביב שווה בממוצע על פי נתוני למ"ס 2.125 מיליון שקל. לעומת זאת שכירות על דירה ממוצעת כזאת מגיעה ל-5,910 שקל בחודש.

(בחסות עמותת התיירות תל אביב יפו)

אם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר, ובינתיים להפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא אמנם ישלם שכר דירה שנתי של 70,920 שקל, אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל (4.6% בסדרת האג"ח "שחר 0122"). כלומר, אם יחליט להיות שוכר של אותה הדירה הוא יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה. בתבנית ההופכית אם הוא יקנה דירה הרי יזרוק לפח מדי שנה 27 אלף שקל.

מובן שמדובר בחישוב פשוט שלא מביא בחשבון כמה דברים; למשל עלויות נוספות שכרוכות בקניית דירה כגון הוצאות התחזוק של דירה, עלויות מיסוי (מס רכישה, מס שבח ועוד) עורכי דין, ביטוחים (שריפה, רעידות אדמה, רטיבות), סיכוני קושי במכירה (נזילות), סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה, למשל בזמן שיפוצים.

מצד שני, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15%. אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאוד מאוד לטובת רוכשי הדירות נעשה להם טובה אם נגיד שמדי שנה יזרקו לפח רק 27 אלף שקל.

בנסיבות אלה כנראה כי הסיבה היחידה לקנות דירה היא הציפייה לעליית מחירים: או עליית מחירי השכירות או עליית מחירי הבתים, או שניהם יחד. אבל בכמה צריכים המחירים לעלות כדי שרכישת בית אכן לא תהיה זריקת כסף לפח?

בדוגמה של רוכשי הדירה בתל אביב, אלו חייבים לצפות לעליית מחירים בקצב של לפחות 27 אלף שקל בשנה (כ-12% בעשור), שתפצה אותם על אותו כסף שהם זורקים מדי שנה לפח, אלא אם הם מהמרים על זינוק בשכר הדירה החודשי הממוצע בעשר השנים הקרובות בלפחות 38%. כדאי לזכור שיעד האינפלציה הממוצע לעשור נמוך משמעותית משיעור זה ועומד על כ-10.5% בלבד.

• הבועה מתפוצצת? צניחה של 11% במחירי הדירות
• 138 משכורות לקניית דירת 4 חדרים
• 10 הדיברות לבעל הבית: כך תמכרו דירת יד שנייה
  

בחיפה והקריות לדוגמה, מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת על פי למ"ס, עומד על 749 אלף שקל. החלופה של חיסכון הכסף באג"ח ממשלתית ל-10 שנים מאפשרת לקבל ריבית ממוצעת של 34,463 שקל, או לשלם שכר דירה שנתי של 27,888 שקל (כשאנו מקזזים אלה מול אלה עלויות של שוכרים מול עלויות של רוכשים). כלומר, רוכשי הדירות בצפון בדרך להפסיד 6,500 שקל כל שנה, אלא אם מחירי הדירות או השכירות ימשיכו לעלות ובכך לפצות אותם על ההפסדים הצפויים.

אפשרות שלישית היא קונסטלציה מסוימת בין השניים. כלומר, ששכר הדירה יעלה במקביל לעליית מחיר הדירה.

לכאורה, לא מדובר בציפיות מוגזמות ובטח לאור ההיסטוריה. עלייה של 12% במשך עשור במחירי הנדל"ן נראית סבירה והגיונית לחלוטין ובטח שגם שכר הדירה יעלה במידה מסוימת ויקרב עוד את נקודת האיזון בין קנייה להשכרה. לשם השוואה, ציפיות רוכשי הדירות בארה"ב בשנת 2005, בשיא בועת הנדל"ן, היו מוגזמות בכל קנה מידה.

בניו-יורק בשנת 2005 הימרו רוכשי הדירות על עליות מחירים של יותר מ-25% בעשור כדי להגיע לנקודת איזון מול האופציה של השכרה (בדיקה של ה"ניו-יורק טיימס") ובקליפורניה של יותר מ-40%. בנוסף, שוק הנדל"ן הישראלי כבר הוכיח בשנים האחרונות שהוא מסוגל לעליות גבוהות בהרבה. אבל אולי דווקא ה"הוכחה" הזאת של השנים האחרונות רק מורידה מהסיכוי להמשך עליות משמעותיות גם בעתיד?

לעומת ההימור הסביר, לכאורה, של רוכשי הדירות בתל אביב (ביחס לעליות המחירים העתידיות), יש קבוצה של רוכשים שמהמרת על יותר מזה: קבוצת לוקחי המשכנתאות. קבוצה זו נאלצת לשלם עלויות מימון גבוהות יותר שמרחיקות ממנה עוד את נקודת האיזון לעומת שכירות; ובנוסף ממנפת אותם ומגדילה כך את הסיכון שלהם (לטובה ולרעה).

אותה שיטת מינוף שהשיגה עבורם עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים בשנה מעליית שווי הנכס - היא אותה שיטה שמסוגלת גם לרושש אותם ובטח אם יגלו שהם לא מסוגלים לעמוד בהחזרים וחייבים לממש. כאן נכנס אלמנט הפסיכולוגיה - לא לטובת בעלי הבתים, אלא דווקא נגדם:

הפחד מבעלות על דירה

הגורם המשמעותי השני אחרי כסף בשאלה אם לקנות או לשכור דירה היא השאלה הפסיכולוגית. החלום הישראלי אינו שונה כל כך מהחלום האמריקאי. "בית שאפשר לשפץ בלי לבקש אישור מאף אחד", "בית נותן תחושה בטוחה ששום דבר אחר לא נותן, נכס מוחשי שאפשר לישון בו בלילה".

אלא שהיום בארה"ב זוהי דווקא הבעלות על דירה שלא נותנת לישון בשקט. החלום האמריקאי מתחלף. אמריקאים מעדיפים כיום להיות שוכרים בראש שקט, לדעת שהכסף שלהם במקום בטוח ויציב.

1. מפחדים מהמשך ירידת מחירי הנכסים שלהם (בתים).

2. מפחדים להיתקע עם נכס שלא יוכלו למכור.

3. מפחדים לאבד את מקום העבודה ולא להצליח לשלם את המשכנתא.

4. מפחדים מעליית שיעורי הריבית שתקשה על תשלום המשכנתא.

מחזוריות כלכלית

במקרים רבים השכירות בנקודת זמן מסוימת זולה יותר מבעלות על דירה. השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי הרכישה ולמחירי השכירות בעתיד לעומת סביבת הריבית במשק. מצד אחד, מגמת המחירים ארוכת הטווח היא כלפי מעלה. אך מצד שני, גם אלה, כמו כל הכלכלה, מאופיינת במחזוריות וכנראה תרד מתישהו.

עליית מחירי הדירה כשלעצמה לא מבטיחה לרוכשי הדירות שעשו עסקה טובה ביחס לשכירות. כדי לא להפסיד ברכישה יש צורך שמחירי הדירות יעלו מעל רמת איזון מסוימת, זאת שונה בין מקום למקום וביחס לעלויות המימון.

"כשהייתי קטן ההורים שלי עברו דירה המון פעמים, אבל תמיד מצאתי אותם" – רודני דנגרפילד (קומיקאי אמריקאי)

הכותב הוא הכלכלן הראשי של כלל פיננסים