מה עשתה מצוקת הנדל"ן לקבוצות הרכישה?

צרכנות נבונה או כספים בסכנה? לפני כשנתיים נראה היה שהגיע קיצן של קבוצות הרכישה, כאשר רשות המסים כרסמה את כל הטבות המס שזכו לה. עד אז זכתה צורת רכישה זו בתשלום מופחת של מס רכישה וכן באי תשלום מס ערך מוסף. מאז שנכנסו התיקונים החדשים, השתווה נטל המס בין רוכש דירה מקבלן לבין רוכש שהתארגן תחת קבוצת רכישה.

כתבות נוספות על קבוצות רכישה בערוץ הנדל"ן :

• קבוצות רכישה זה לא רק לפתח תקווה
• קבוצות הרכישה מסתערות על תמ"א 38
• מע"מ וקבוצות הרכישה: כבר פחות משתלם
  

בשלב זה מאגד המארגן סביבו את הקבוצה - שותפים לפרויקט שחותמים איתו על חוזה שותפות הקושר אותם גם ליתר חברי הקבוצה. באותה התקשרות מתוארת גם דירתו העתידית של אותו שותף, ובכך נגזרת מידת השתתפותו בתשלומי הקרקע והבנייה.

עם החתימה על החוזה, או מספר שבועות לאחר מכן, נפרד אותו משתתף מסכום המשקף את חלקו היחסי ברכישת הקרקע, שעומד על כ-40% ממחיר הדירה הסופי המוערך. מכאן מתחילה הקבוצה לפעול לרכישת הקרקע, לקבלת היתרים ולהשגת קבלן מבצע לפרויקט.

מצד אחד: קבוצות הרכישה עדיין משתלמות 

"אמנם ההבדלים בכדאיות הרכישה בין הקבלנים לקבוצת הרכישה הצטמצמו בעקבות הגזרות על הקבוצות מלפני שנתיים, אולם עדיין יותר זול לרכוש דירה במסגרת קבוצה מאשר מקבלן", מסביר שמאי המקרקעין ארז כהן. לדבריו, גם אם קבוצות הרכישה רוכשות דירות במחירי שיא, העסקה עדיין משתלמת.

כהן מתייחס בדבריו לזכייה של האחים חג'ג' במכרז של מינהל מקרקעי ישראל על קרקע בשכונת רמת אביב ג בצפון תל-אביב, עליו הם מתכננים לבנות פרויקט יוקרה. "האחים חג'ג' ישלמו, במסגרת קבוצת הרכישה שארגנו, מחיר של כ-1.7 מיליון שקל ליחידת דיור, כאשר בסך הכול יסתכמו ביחד עם עלות הבנייה בכ-3 מיליון שקל ליחידת דיור", מסביר כהן.

לדבריו "דירות חדשות בשכונה נמכרות במחירים של כ-3.5-4 מיליון שקל. קבוצת הרכישה של האחים חג'ג' מסתפקת ברווח יזמים של כ-5%-10%, שהוא אמנם פחות מהמקובל - אבל עדיין משקף עבור חברי הקבוצה יתרון של בין 5%-10% ממחיר השוק".

ריבוי העסקאות במסגרת קבוצות רכישה מוכיח, לדברי כהן, כי לרוכשים אין באמת אלטרנטיבה מול מחירי הדירות הגבוהים. "בניגוד למה שחשבו, קבוצות הרכישה עדיין אטרקטיביות, שכן למרות שהרווח קטן יותר - אם רוכש רוצה להוזיל עלויות רכישה, אז רק דרך קבוצת רכישה. אין אלטרנטיבה משמעותית אחרת".

לדברי עו"ד זיו כספי ממשרד עוה"ד זיו כספי, המתמחה בנדל"ן, "לחצי האשראי ומצוקת האשראי הבנקאי יצרו מגמה של פחות התקשרויות בין קבלנים לרוכשים, ויותר התקשרויות עם קבוצות רכישה מקצועיות יותר וחזקות שצצות בשוק ומהוות אלטרנטיבה ראויה".

"קבוצות רכישה מקצועיות מהוות אלטרנטיבה ראויה"(צילום: shutterstock)

מצד שני: יש גם לא מעט סיכונים

עם זאת, עו"ד כספי מציין שלא כל קבוצות הרכישה הן מקצועיות וצריך להיזהר מהן. "אנו מזהים מגמה חשובה - התמקצעות של הקבוצות, שיצרה מצב שבו יש ניפוי טבעי של קבוצות לא מקצועיות. יש כיום מודעות של ממש להתארגנות מקצועית, שמשרה ביטחון על החברים בקבוצה. נוצר מצב שבו רוב הקבוצות הגדולות הן קבוצות רציניות שעושות עבודה מסודרת, הן בהיבט התכנוני והן בהיבט ההנדסי", הוא אומר.

הרעיון מאחורי קבוצות הרכישה הוא שאנשים פרטיים נכנסים לנעליים של הקבלנים ובכך מוזילים עלויות. הערכות המחיר מבשרות בדרך כלל על חיסכון של עשרות אחוזים במחיר הדירה לעומת מחיר השוק וכן סטנדרט בניה גבוה במיוחד, ולא כזה שקבלן חוסך בו על מנת להעביר לכיסו עוד רווחים.

נשמע נפלא? לא תמיד. עם התפשטות התופעה, נראה שההבדלים בין מארגני קבוצות הרכישה לקבלנים נעשים דקים יותר. מאחורי מארגני קבוצות הרכישה עומדים יזמים הפועלים בדרך כמעט זהה לקבלנים. מומחים בתחום הנדל"ן מספרים כי רק קבוצות מעטות מצליחות לתת מענה אמיתי לצרכן, וקבוצות רבות הן מסוכנות ביותר עבור הרוכש הרגיל וכדאי לו להתרחק מהם.

במינהל טוענים כי מדובר בסיכון כספי עצום. אחת המתעניינות בקבוצת הרכישה סיפרה ל-ynet כי קבוצת הרכישה שהתארגנה בשכונה הציעה את שירותיו של משרד עורכי דין מהמפורסמים בארץ, וכן ליווי בנקאי עתידי של בנק גדול - הכול על מנת לרכוש את אמון המתעניינים. אולם בפועל מדובר היה בסיכון של עשרות אלפי שקלים משום שעדיין לא היה ידוע אם הקבוצה בכלל תזכה במכרז על הקרקע. "מזל שביררתי את הדברים. ראיתי לא מעט אנשים ששמו כספים. מסכנים, הם לא מבינים שהסיכוי שלהם להגיע למה שמבטיחים להם - קלוש", אמרה.

שכונת המשתלה שבה פורסם המכרז(צילום: מינהל מקרקעי ישראל)

מגדלים תקועים בפ"ת, דירות בלי היתר בר"ג

כך, למשל, קבוצת רכישה שאורגנה ברמת גן מכרה באחרונה דירות במגדלים שכלל אין להם היתר. קבוצת הרכישה אורגנה על ידי חברת אור סיטי נדל"ן, שבבעלות ענבל אור, והציגה פרסומים לרוכשים על דירות בקומות 20 ומעלה, כאשר בפועל ההיתר הנוכחי לא איפשר בנייה בגבהים כאלה. באור סיטי נדל"ן הסבירו כי החברה מקפידה לציין בפרסומיה את המצב המיועד של הפרויקט ולא את המצב הקיים, בטרם הושלמו הליכי התכנון.

דוגמא נוספת היא קבוצת רכישה בפתח תקווה שמתעכבת זה זמן רב. הקבוצה אורגנה על ידי קבוצת מגדלים, המנוהלת על ידי יזמיות הנדל"ן קרן בן דוד וחני הורוביץ. חברי הקבוצה פנו ל-ynet ודיווחו על לא פחות משלוש שנים של עיכוב, כאשר הם נושאים בנטל תשלום שכר דירה.

"אני מנעתי בשיניים שלא תהיה תביעה נגד מארגנות קבוצת הרכישה, על מנת שלא לעצור את ההתקדמות", אומר עו"ד יעקוב בן ארצי שרכש נכסים בפרויקט. "לכל דייר יש נזק של 200 אלף שקל בגלל התנהלות הארגון של הקבוצה. זה בזבוז שכר דירה של שלוש שנים".

לדבריו, "אמנם דירת ארבעה חדרים בפרויקט נמכרה לנו סביב 900 אלף שקל, אבל יש לזכור שאז המחיר שיקף הנחה של כ-15%. בינתיים כולם שילמו כבר כ-30% ויש, כאמור, נזק בהוצאות שכר דירה. למרות זאת, אני מקווה שלא נגיע לבתי משפט על מנת לא לעכב עוד יותר את הפרויקט", אומר עו"ד בן ארצי.

עו"ד שלומי בן דוד, המייצג את קבוצת מגדלים, הסביר ל-ynet כי בכל פרויקט ישנם רוכשים לא מרוצים. לעניין העיכוב בזמנים אמר: "היינו שמחים לקבל היתר לאחר חצי שנה, אך גם להוציא היתר תוך שנתיים ל-245 דירות זה הישג".

לדבריו, יש לזכור שהרוכשים רכשו דירות במחירים מאוד זולים, ומבחינה חוקית אין התחייבות מצד המארגנות שהרוכשים ייכנסו לדירה תוך ימים אחדים. בן דוד הוסיף לעניין הנזק כי "הרוכשים יכולים בכל רגע נתון למכור את הזכויות שלהם".

לדבריו, "קבוצות רכישה הן אופנה חולפת שפרחה עם גל של היי-טקיסטים שנכנסו לתחום וחשבו לעשות כסף קל. רצוי לשלם קצת יותר ולקבל יותר ביטחון. זה כמו שבמקום לעשות ניתוח אצל רופא - הולכים להוליסט שאומר לך לשתות שיקוי פלא. שמרנות בנושא בסיסי שכזה כמו רכישת דירה היא מומלצת".

המידע הראשוני לידיעה הגיע דרך הדואר האדום