ממשיכים להתבלבל? הושק מדד דירות חדש

בישראל יש 4 גופים שמדווחים על מחירי הדירות - וכעת מצטרף אליהם מדד חדש. מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן השיק מדד שיבדוק את השינויים שחלו במחירי הדירות החל משנת 1998

דותן לוי, כלכליסטפורסם: 31.10.12 , 18:34

מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה השיק היום (ד') מדד חדש למחירי הדירות. המדד יתעדכן אחת לחודש ותוצאותיו יתפרסמו אחת לרבעון.

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

שאלות ותשובות

האם שוק הנדל"ן משנה כיוון?

תני גולדשטיין

מחירי הדירות עלו או ירדו בחודשים האחרונים, מה קרה מתחילת המחאה בחודש יולי, האם הירידה בביקושים תחזיר את הרוכשים ותביא שוב לעליית מחירים, ומה יקרה לדירות להשכרה? מדריך

האם שוק הנדל"ן משנה כיוון? שאלות ותשובות

מדובר במדד שלא היה קיים עד כה בישראל, ומבוסס על טכניקת המדידות החוזרות המשמשת גם את אחד המדדים הנפוצים בארה"ב - "מדד קייס שילר". המדד החדש יצטרף לשורה של 4 מדדים שמתפרסמים כיום: מדד הלמ"ס, השמאי הממשלתי, משרד האוצר ומדד משרד השיכון.

המדד בוחן את השינויים שחלו במחירי הדירות החל משנת 1998. טכניקת המדידות החוזרות מסתמכת על ניתוח עסקאות חוזרות בדירות ספציפיות, וכך בוחן את השינויים שחלו בהם. זאת לעומת מדדים אחרים שמתייחסים באופן אחיד לדירות, בהתאם למספר החדרים, או נתונים דומים כמו גודל הדירה.

כך, למשל, לפי המדד החדש, דירה שנמכרה בפעם ראשונה בשנת 2005 תמורת מיליון שקל, ונמכרה פעם נוספת בחודש האחרון תמורת 1.3 מיליון שקל, נהנתה מעלייה של 30% במחירה. המדד גם מציג את השינויים שחלו במחירי הדירות בשמונה אזורים גיאוגרפיים שונים בישראל, בדומה להתפלגות המחוזית של הלמ"ס.

בניגוד למדדים אחרים, המדד הנוכחי מנכה עסקאות אשר עשויות לגרום לאי דיוקים בתוצאות. כך, למשל, מנופות עסקאות של נכסים שנסחרו יותר מפעמיים במהלך התקופה, עסקאות בנכסים בהן שטח הדירה קטן מ-10 מ"ר, כאשר ההפרש בשטח הדירה בין שתי העסקאות גדול מ-8% ועוד.

בעקבות זאת, מתוך למעלה מ-100 אלף עסקאות כלל ארציות הרשומות במערכת רשות המסים, נותרו רק 35.8 אלף עסקאות רלוונטיות המתפרשות על פני תקופה של למעלה מעשור.

עיקר העסקאות - במחוזות מרכז וגוש דן

היקפי העסקאות המשמעותיים ביותר נותרו במחוזות מרכז וגוש דן (7,460 ו-5,778 יחידות דיור בהתאמה), ולאחר מכן במחוזות הדרום והשרון (4,860 ו-4,250 יחידות דיור בהתאמה). ברמה הארצית, התוצאות המתייחסות לתקופה של השנה שבין ספטמבר 2011 לספטמבר השנה מצביעות על עליית מחירים של כ-1.54%.

בתוך כך, בעוד שבחודשים ינואר-מאי נרשמו עליות של 0.35%-0.67%, בחודשים אוגוסט וספטמבר ניכר כי חלה התמתנות בעליות לרמה של 0.07% באוגוסט ו-0.03% בספטמבר.

בהתבוננות בגרפים המשווים את המדד לזה של הלמ"ס, ניתן לראות כי קיימת בניהם התאמה של 95% - ובכך למעשה הוא מחזק את תוקפו של מדד הלמ"ס. עם זאת, ניתן לראות כי המדד החדש מזהה מגמות חדשות בשוק בטרם הופיעו במדד הלמ"ס.

עם זאת, גם אנשי המרכז הבינתחומי מודים כי המדד אינו חף מבעיות ואינו תחליף למדדים האחרים - אלא כלי נוסף. כך, למשל, המדד נסמך כמו יתר המדדים על נתוני רשות המסים אשר נחשבים לבעייתיים ברמות הדיוק. כמו כן, מיעוט העסקאות אינו מאפשר בשלב זה לקבל תמונה מצב אמיתית לאזורים השונים.

לדברי פרופ' רפי מלניק, המשנה לעניינים אקדמיים במרכז הבינתחומי, בשנים האחרונות כל נושא המחקר של ענף הנדל"ן נזנח. "זה ענף עם פוטנציאל עצום ליצירת נזק לכלכלה. המשבר האחרון פרץ בגלל נדל"ן, לכן יש חשיבות לזיהוי בזמן אמת של מגמות. המדד של קייס שילר דיבר על בועת הנדל"ן כבר בשנת 2004. בארץ אנחנו מתמודדים עם קשיים כמו מספר נמוך של עסקאות", אומר מלניק.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של מכון גזית-גלוב, מסבירה כי "מאפיין ייחודי נוסף של המדד הוא המעקב אחר שינויים במחירי דירות קיימות ללא דירות חדשות. כלומר, מעקב אחר השינויים במחירי הדירות המחוזקות על ידי הציבור".