שלא יהרסו לכם את הבית: השכרת דירה לזמן קצר
אחד הטרנדים הפופולריים בשוק השכירות הוא השכרת הדירה לטווח קצר: בעלי דירות רואים בשיטה זו אפשרות למקסם את התשואה על הנכס. בדקנו איך ניתן לעשות זאת בלי שיהרסו לכם את הבית, יברחו בלי לשלם או יסבכו אתכם בבתי המשפט
רבים מרוכשי הדירות בשנים האחרונות באזורי הביקוש, הם משקיעים שרואים כי צד הביקוש בשוק הדירות להשכרה יציב. הביקוש הגדול לדירות מביא יותר ויותר בעלי דירות להשכירן לטווח קצר - במטרה למקסם את התשואה על הנכס.
כתבות נוספות על שכירות בערוץ הנדל"ן :
- קונדומים באסלה ועובש בקירות: השוכרים ההזויים
- הטילים בדרום מצדיקים ביטול חוזה שכירות?
- אתם סיפרתם: חוזי השכירות הכי הזויים בישראל
- בעלי הבתים איבדו כל בושה: חוזי שכירות הזויים
מצד שני, העלייה במחירי השכירות יוצרת תופעה, במסגרתה דיירים השוכרים דירה אטרקטיבית מכניסים שוכרי משנה או מוצאים שוכרים חלופיים, בין אם הם מתקשים לשלם את שכר הדירה או שאינם רוצים לוותר על הדירה. שכירות קצרת טווח דורשת הן מצד בעל הנכס והן מצד השוכר דגשים שונים שיש לתת עליהם את הדעת.
הסכם שכירות לטווח קצר (על בסיס יומי או שבועי) הוא, לכל דבר ועניין, הסכם שכירות רגיל, אשר אמור להבטיח מצד אחד את זכויות השוכר במושכר, ומצד שני את החזרת המושכר במצב תקין, תשלום שכר הדירה ושאר התשלומים להם זכאי המשכיר. ההבדל העיקרי הוא בכך שבשל אופי השכירות, רבים מהשוכרים אינם תושבי ישראל.
שוכרים מסוג זה אינם מחזיקים חשבון בנק בישראל או נכסים אחרים, ואינם מכירים אנשים בישראל, שיוכלו לערוב להתחייבויותיהם על פי ההסכם. משכך, הרי שהדבר החשוב ביותר למשכיר בעריכת הסכם שכירות לטווח קצר הוא הבטחת התשלומים והבטוחות להם מתחייב השוכר.
פיקדון כספי או הבטחת תשלום מראש
לצורך הבטחת תשלומי השכירות, שבדרך כלל כוללים בהסכמים כאלה את התשלומים הקבועים על המושכר (כדוגמת ארנונה, דמי ועד הבית וכדומה), רצוי לדרוש את מלוא התשלום מראש.
לצורך הבטחת יתר התשלומים החלים על השוכר מתוקף ההסכם, כגון חשבונות צריכת החשמל והמים והשימוש בטלפון, וכן לצורך הבטחת פיצוי בגין נזקים שעלולים להיגרם למושכר, רצוי לדרוש פיקדון כספי. פיקדון זה יופקד אצל המשכיר עד להחזרת החזקה במושכר, בדיקת תקינותו ועריכת התחשבנות סופית באשר לעלות חשבונות הצריכה במושכר בתקופת השכירות.
נקודות חשובות נוספות שיש להתייחס אליהן הן לשון ההסכם ותניית הדין והשיפוט. באשר ללשון ההסכם, הרי שאם השוכר אינו דובר עברית, וזה המצב ברוב המקרים, צריך לוודא כי ההסכם ערוך בצורה דו-לשונית, לצורך העניין בעברית ובאנגלית.
יש לוודא כי הנוסח בשתי השפות זהה ככל האפשר, וכי קיים סעיף המבטיח שבמקרה של הבדלים בין הנוסח שבעברית לנוסח שבאנגלית, יחייב הנוסח שבעברית. סעיף כזה יבטיח למשכיר כי הפרשנות העדיפה להסכם תיעשה על פי הנוסח הערוך בשפתו.
לבסוף, יש לדאוג לכך שקיים סעיף אשר מכפיף את היחסים החוזיים שבין הצדדים להסכם לדיני מדינת ישראל, ולסמכות השיפוטית הבלעדית של בית המשפט שבמחוז אליו משתייך המושכר לפי מיקומו הגיאוגרפי. בהיעדר סעיף כזה, עלול המשכיר למצוא את עצמו נאלץ לתבוע או להתגונן כנגד תביעה במדינה זרה על פי דין זר - הליך שעלול להפוך את כל העסקה לבלתי כדאית.
מה אומר החוק לגבי שוכר משנה ושוכר חלופי?
החוק קובע בעיקרון (בהנחה וההסכם לא התנה אחרת), ששוכר אינו רשאי להביא שוכר משני או שוכר חלופי תחתיו - ללא אישור המשכיר. עליו לבקש את אישורו של המשכיר, ואם האחרון סירב מסיבה לא סבירה, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, השוכר יכול לבצע את הפעולה ללא צורך בפנייה לבית המשפט.
עם זאת, כאשר מתמודדים עם שוכרים צעירים (כי עם בוגרים יותר, רצונם להשתחרר בטרם עת קטן יותר), אלה בדרך כלל דורשים התייחסות בחוזה לעניין הבאת שוכר חלופי. משכך יש לנסח הסדר מפורש בהסכם לעניין זה, או לציין בהסכם שאין באמור בו כדי לפגוע בזכותו של השוכר להביא שוכר חלופי על פי ההסדר הקבוע בחוק.
החלפת דירה בתמורה לדירה בחו"ל
החלפת דירה בתמורה לדירה בחו"ל הפכה לאחרונה לנוהג נפוץ, ואף קיימים אתרי אינטרנט רבים דרכם ניתן לבצע החלפה שכזו. ואולם, החלפה כזו אינה משנה את העובדה כי מדובר בהשכרת הדירה מצד אחד, ושכירת הדירה החלופית מצד שני.
משכך, רצוי לנהוג לפי ההמלצות הנ"ל גם במקרה זה. בנוסף, מומלץ לבדוק עד כמה שאפשר כי הדירה החליפית אכן מהווה תמורה ראויה לדירה אותה אתם משכירים, וכן כי תקנון הבניין בו נמצאת הדירה החליפית מאפשר השכרה קצרת טווח. במקרה אחד הסתבר לשוכרת עם הגיעה לדירה החליפית בניו-יורק, כי הדירה רחוקה מלהיות באותה רמה כמו דירתה בתל-אביב - אותה הציעה בתמורה.
נוסף על כך, תקנון הבניין שבו נמצאה אותה דירה לא התיר לה לשכן את שותפיה לחופשה עמה בדירה, ואלה נאלצו לשכור לעצמם חדרי מלון. כמובן שלא בהכרח ניתן לוודא היבטים אלה לאשורם, אך בהחלט ניתן לשאול ולבדוק זאת ברמה סבירה, ובכך להימנע ככל האפשר מהפתעות לא נעימות.
עשו ואל-תעשו
• אל תכניסו שוכר לביתכם ללא חתימה על הסכם: השכרה לטווח קצר אינה משנה את העובדה כי המשכיר מעניק לשוכר את זכות החזקה בנכס לתקופה קצובה, ולכן אין להקל ראש בצורך שבחתימה על הסכם מחייב.
• אל תוותרו על בטחונות ראויים: בהשכרה לטווח קצר, על פי רוב, מושכר הנכס כשהוא מרוהט באופן מלא, ומשכך הרי שהנזק הפוטנציאלי שהשוכר עלול לגרום משתרע על פני מבנה המושכר, נזק לצד ג' ונזקים לתכולה. שוכר שכזה עלול "להיעלם" במהירות (גם עם התכולה...) ולכן יש לדאוג לביטחונות המתאימים.
• ודאו שיש בידכם את פרטיו המלאים של השוכר: בנוסף לשמו המלא ומספר דרכונו של המשכיר, וודאו כי הוא מפרט גם את כתובת מגוריו הקבועה. במידת האפשר, דרשו עותק צילומי של דרכונו והוכחת כתובתו (למשל צילום חשבון ביתי כלשהו). לעולם אינכם יכולים לדעת כיצד הדברים יתפתחו, ובמידה ותיאלצו לתבוע את השוכר, יהיה עליכם להמציא לו את כתב התביעה לכתובתו בחו"ל.
• פרטו בפני השוכר כיצד נהוג להתנהל בבית המשותף: חלק מהשוכרים לטווח קצר, ובוודאי הצעירים שבהם, עושים שימוש במושכר במסגרת חופשה שנתית ועלולים לארח כמויות גדולות של אנשים, לחזור בשעות מאוחרות של הלילה, לייצר פסולת רבה, ללכלך את חדר המדרגות בצורה חריגה וכו'. כמשכירים, אינכם זקוק לסכסוכים מיותרים עם השכנים בבניין. וודאו כי השוכר מודע לרמת ההתנהגות המקובלת בבניין וחסכו לעצמכם קונפליקטים מיותרים ועוגמת נפש.
הכותב הוא עורך דין במשרד עו"ד אמזל, לוי, חסיד, המתמחה בנדל"ן ובניהול נכסים ומייצג בעלי נכסים שמשכירים את נכסיהם לטווח קצר, בעיקר לתושבי חוץ
לפנייה לכתב/ת 
