זה יכול לקרות לכל אחד: כך תימנעו מעוקץ נדל"ן
המקרה שפורסם השבוע, לפיו הכנר הבינלאומי שלמה מינץ גילה שנקלע להונאת נדל"ן - לאחר שהדירה שירש מאמו נמכרה למשפחה אחרת, עלול לקרות גם לכם. כיצד תימנעו מליפול קורבן לנוכלים כשיש בבעלותכם נכס, ואיך תדעו אם הדירה שאתם רוצים לקנות אינה שייכת למישהו אחר? בדקנו
חלום בלהות של כל בעל נכס, בין אם מדובר בדירה, במגרש או בנכס מסחרי, הוא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלו נמכר לאחר ללא ידיעתו, בתרמית; או שהנכס שרכש במיטב כספו כלל אינו שלו - כיוון שרומה על ידי המוכר. המקרה שפורסם בימים האחרונים של שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, אשר גילה ביום אחד כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה למשפחה אחרת ונרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין - הוא כזה בדיוק.
כתבות נוספות על הונאות נדל"ן בערוץ הנדל"ן :
- עוקץ הארלם: בכירים ישראלים נפלו בהונאת נדל"ן
- הונאת הנדל"ן: העוקץ בהארלם, הרמאים מישראל
- נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
לאחר שהגיש תלונה במשטרה והעובדות החלו להתבהר, נודע כי דירתו של מינץ בחולון נמכרה למשפחת איסחקוב על ידי אדם בשם מרדכי בוהדנה, וכי הדירה נמכרה לבוהדנה על ידי מי שהתחזה להיות מינץ עצמו.
אמנם בית המשפט פסק שמינץ יקבל את דירתו, אך זאת לאחר שניהל מאבק משפטי קשה במשך 6 שנים מול משפחת איסחקוב, שגם היא, כמותו, נפלה קורבן לתרגיל העוקץ, שסופו הפסד של ממון רב - על אף שהעבירו את הרישום על שמם בלשכת רישום המקרקעין.
בעל מגרש: כדאי לבקר מדי פעם
אז איך אתם, כבעלי נכס או רוכשי נכס, יכולים להימנע מליפול קורבן לתרגיל עוקץ ומהם הסימנים המחשידים? נוכלים המבצעים עסקאות עוקץ מנצלים נקודות חולשה אצל בעל הזכויות, המסייעות להם בביצוע זממם. כך, לדוגמא, כאשר אדם אינו בודק את זכויותיו על בסיס קבוע, כמו במקרים בהם הוא מתגורר בחו"ל.
כאשר מדובר במגרש ריק, בדרך כלל הפעילות סביבו מועטה, המגרש יכול לעמוד שנים רבות ריק ומבלי שנפש חיה בודקת את מצבו. בעלי הזכויות האחרים בדרך כלל אינם מכירים את בעליו של המגרש, ולכן אין מי שיראה ביומיום אם קיימת פעילות חדשה חשודה - כמו הצגת המקרקעין לרוכשים.
במצב זה מומלץ כי בעליו של המגרש יגיע מדי פעם לבקר במגרש, ויוודא כי לא השתלטו עליו פולשים. כמו כן, מומלץ לבדוק את מצבו הרישומי בלשכת רישום המקרקעין ובמינהל מקרקעי ישראל.
חשוב גם להקפיד להוציא מדי כמה חודשים ספורים נסח מלשכת רישום המקרקעין או אישור זכויות מהמינהל, אותם ניתן כיום להוציא דרך אתרי האינטרנט בעלויות מועטות בלבד, ובנוסף ניתן אף לבצע בדיקה בעירייה.
בעל דירה: מומלץ להכיר את השכנים
כאשר מדובר בדירת מגורים, המצב עשוי להיות פשוט יותר - בהנחה שבעליה של הדירה יבצע מספר צעדים פשוטים. זאת מאחר שהדירה לרוב נמצאת בבניין בו מתגוררים שכנים נוספים, אשר בדרך כלל ערים לשינויים המתרחשים בבניין.
לכן אם בעל הבית רק יקפיד לבקר מדי פעם בדירה, להכיר את שכניו, לשוחח עמם ולבקש מהם ומוועד הבית שיודיעו לו כאשר יצפו בשינויים הקשורים בדירה, הוא יכול למנוע מצב שבו אנשים זרים יסתובבו בדירתו.
בעלים של דירת מגורים אף נדרש לוודא את מצב הרישום של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ובמינהל, שם יוודא שהוא עדיין רשום כבעלים ושאין הערות שאינו מכיר בנסח הטאבו; ואם קיים שוכר בדירה כדאי שהבעלים יוודא מדי כמה חודשים בעירייה שתשלומי הארנונה והמים רשומים על שמו או על שם השוכר.
דרך טובה בעלות מועטה לשמירת השקט הנפשי של בעל הנכס תהיה הרשמה לאתרים, אשר תמורת תשלום יבצעו את הבדיקה ויתריעו בפני הבעלים על כל שינוי בנכס.
בנוסף, בעלים של נכס יכול לרשום משכנתא על הזכויות שלו בנכס לטובת צד שלישי קרוב אליו. במקרה זה, יידרש הנוכל להמציא עוד חתימה לשם ביטול המשכנתא, דבר שיקשה עליו בביצוע תרגיל העוקץ. כך גם במקרה של רישום הערה בדבר הימנעות מעשיית עסקה בטאבו לטובת צד שלישי כלשהו, כשגם לצעד זה יש את אותו האפקט.
רוכש נכס: לשים לב להתנהגות חשודה
וכיצד יכול הרוכש להגן על עצמו מפני תרגיל עוקץ? על מנת להגן על קונה נכס מפני עסקאות עוקץ, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמצא בתחום המקרקעין ואשר יש לו כיסוי ביטוחי רחב דיו בהתאם לגודל העסקה. כך שבמקרה של תרגיל עוקץ המלווה על ידי עורך דין שהתרשל, יוכל הצד הנפגע לנסות לקבל פיצוי מהביטוח של עורך הדין.
על הקונה לבצע בדיקות בלשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל והעירייה ולוודא את המצב הרישומי של הנכס. יש לשים לב להתנהלות העסקה ולראות כי אין התנהגות חשודה או מוזרה של המוכר או באי כוחו. כך, לדוגמא, אם המוכר ממהר לבצע את העסקה, מתאם פגישות בשעות מוקדמות בבוקר או מאוחרות בערב או שהוא מנסה להגיע לחתימתה בסוף השבוע או בחגים. כל אלה הן נורות אזהרה, אשר יש לתת עליהן את הדעת.
מומלץ כי בטרם יחתום הקונה על ההסכם - הוא יבקר בנכס יותר מפעם אחת וינסה לשוחח עם השכנים, יסרב לכך שחתימה על העסקה תיעשה באמצעות ייפוי כוח, ויבקש לפגוש את המוכר. אם המוכר גר בחו"ל, על הקונה לדרוש שהמוכר יחתום על ייפוי כוח חדש עבור העסקה ואף על ההסכם וההצהרות לרשויות המס, בפני הקונסול הישראלי במדינתו.
בנוסף, על הקונה לבקש כי המוכר יציג בפניו מסמכים מקוריים עבור העסקה, קבלות, שטרות מכר, הסכם הרכישה, אישור על תשלום מסים עבור הנכס וכל מסמך מקורי אשר יש בו כדי להעיד כי הנכס אכן שייך לו. כמו כן, עליו להקפיד כי התשלום הראשון למוכר יועבר כנגד רישום הערת אזהרה, כאשר זכויות הקונה קודמות לכל הערה אחרת, ושאר התשלומים יינתנו לאחר שהומצאו כל האישורים לשם רישום הזכויות על שם הקונה.
נקיטת אמצעי זהירות פשוטים אלו יסייעו לכם לא להתעורר בוקר אחד ולגלות שיש אנשים הנמצאים בדירתכם ובטוחים שזהו ביתם כחוק. באותו אופן לא תגיעו למצב שבו לאחר מספר שנות מגורים בנכס שרכשתם במיטב כספכם, תגלו כי הוא אינו שלכם - וכך לא תיאלצו, בין אם אתם בעלי הנכס או רוכשיו, לבלות שנים רבות במלחמה משפטית מול אנשים שכמוכם "נעקצו" על ידי אותו נוכל.
הכותבות הן עורכות דין במשרד עורכי הדין צבי שוב המתמחה בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
