תמ"א 38: קריית אונו מתקתקת, כפ"ס תקועה
בקריית אונו מספקים היתר לתמ"א 38 תוך 3 חודשים, בכפ"ס זה לוקח שנתיים ורמת גן היא השיאנית במתן היתרים. משרד הפנים בדק את יישום התוכנית למיגון מבנים מרעידות אדמה ב-78 רשויות ומצא שביישובי הפריפריה בדרום ובצפון לא נרשמה כל התפתחות. ואיך נראה פרויקט תקוע בת"א? תמונת מצב
הצלחה יחסית לתמ"א 38 ברחבי הארץ. מאז יצאה לאוויר התוכנית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה בשנת 2005 ועד היום, יחוזקו 3,928 יחידות דיור, יורחבו 2,386 יחידות דיור ויתווספו עוד 3,855 יחידות דיור - כך לפי דו"ח מינהל התכנון של משרד הפנים שפורסם השבוע.
עוד על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :
- תמ"א 38: אתם עלולים לשלם על זה ביוקר
- לא הכל ורוד: הסכסוכים הנפוצים בתמ"א 38
- חיזור גורלי: איך לבחור בין שני יזמי תמ"א 38
הדו"ח בחן את הבקשות להיתר שאושרו עד כה ב-78 רשויות מקומיות בישראל, מתוכן 48 רשויות שבתחומן לא הוגשו כלל בקשות לבנייה במסגרת תמ"א 38. במשרד הפנים מסבירים שמתוך 48 הרשויות שבהן לא נרשמו בקשות לתמ"א 38, חלק אינן מאופיינות בבנייה עירונית המאפשרת את ביצוע התמ"א; וחלק נבנו לאחר כניסתו לתוקף של התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, כלומר מדובר ביישובים חדשים יחסית כדוגמת מודיעין, שוהם ואלעד.
30 רשויות נוספות דיווחו למשרד הפנים כי קיבלו עד כה 1,415 בקשות לביצוע תמ"א 38 בתחומן, מתוכן 880 בקשות אושרו, 474 בקשות נמצאות בהליך אישור ו-61 בקשות נדחו על הסף. בין הסיבות הנפוצות לדחיית הבקשות: מסמכי הבקשה לא מבטיחים חיזוק בפני רעידות אדמה; אינם מתאימים להוראות התמ"א; קיימת קרבה רבה בין בניינים אשר אינה מאפשרת את הרחבתם והנגישות לוקה בחסר; ועוד.
במשרד הפנים הודו כי התמ"א לא מיושמת ביישובי הצפון (למעט נהריה) ובישובי הדרום (למעט אשדוד). בערד, בקריית גת ובקריית מלאכי הוגשה בקשה אחת בכל ישוב מאז שנת 2005 ועדיין לא ניתן אפילו היתר בודד שכזה.
ואכן, הביקורת סביב תמ"א 38 היא שהתוכנית אינה מעניקה די תמריצים ליישובים בפריפריה. זאת משום שביישובים אלו מחיר הקרקע ליחידת מגורים נמוך, וכך העסקה, שבה מוענקות לקבלנים זכויות לבניית דירות בתמורה לחיזוק הבניין והוספת ממ"ד, מרפסות ומעלית, אינה כדאית.
רמת גן - השיאנית, קריית אונו - הכי מהירה
מאז 2005 התווספו לתמ"א 38 שני תיקונים משמעותיים. האחד איפשר לבצע הריסה מלאה לבניין ובנייתו מחדש וכך לקבל את זכויות התמ"א על הבניין החדש; השני (תיקון 3 ממאי 2012) נתן תוספת של 2.5 קומות, במקום קומה אחת על הבניין המחוזק בדרך של תמ"א 38.
על פי הדו"ח, התמריצים הללו שהתווספו לתמ"א הקפיצו את כמות הבקשות. ב-3 השנים האחרונות נרשמה עלייה מינורית בבקשות לביצוע פרויקטים במסגרת התמ"א, אך ב-2012 הייתה קפיצה משמעותית בבקשות שהוגשו ואושרו.
כך, ב-2009 הוגשו 119 בקשות ואושרו 53 פרויקטים לפי תמ"א 38; ב-2010 הוגשו 161 בקשות ואושרו 92 פרויקטים; ב-2011 הוגשו 324 בקשות ואושרו 158; ואילו ב-2012 הוגשו לא פחות מ-556 בקשות ואושרו 356 היתרים לפרויקטים לפי תמ"א 38.
עוד צוין בדו"ח כי ברמת גן, ברעננה, בראשון לציון ובקריית אונו לא המתינו עד לתיקון 3, ועוד קודם לכן אישרו תוכנית שתקפיץ את פרויקטי התמ"א בקומה נוספת. זאת לפי סעיף 23 בתוכנית, המאפשר לרשות המקומית לקדם תוכנית מקלה במסגרת התמ"א. רמת גן, אגב, היא שיאנית הוצאת ההיתרים במסגרת התמ"א ב-2012, עם 90 היתרים. מ-2005 עומדת תל-אביב בראש הרשימה עם 181 היתרים ואחריה רמת גן עם 149 היתרים.
מבחינת זמן הטיפול בבקשה, במשרד הפנים מספרים כי הם מרוצים ובדרך כלל מדובר בזמן סביר. הזמן הממוצע לטיפול בבקשה עומד על 12 חודשים. בטיפול האורך יותר משנה, לפי מחברי הדו"ח, יש מקום לשיפור.
העיר המהירה ביותר בשחרור היתרים היא קריית אונו, שעושה זאת תוך 3 חודשים בממוצע. העיר "העצלה" ביותר היא כפר סבא, שם לוקח שנתיים עד שמקבלים היתר לבנייה. ברמת גן לוקח 15 חודשים קבל אישור.
ובינתיים בתל-אביב - הפרויקט מתעכב
למרות הכל, הדו"ח של משרד הפנים אינו מראה את המציאות כולה, ולעתים חלק מהצדדים אינם מרוצים. ברחוב מינץ 8 בשכונת הדר יוסף בתל-אביב, למשל, כבר חתמו על הסכם עם קבלן לביצוע תמ"א 38 לפני יותר משנה, אך הפרויקט טרם יצא לפועל.
מפניות שהגיעו ל-ynet באמצעות הדואר האדום עולה כי הקבלן שעמו נחתמה העסקה בשכונת הדר יוסף בחר לסגת, ככל הנראה, מהעסקה ולבטל אותה. אולם בינתיים המדינה לא מוותרת לדיירים, ומבחינתה יש עסקה במקרקעין.
לפיכך, רשות המסים שיגרה לדיירים הודעות תשלום של לא פחות מ-278 אלף שקל, ואף עיקלה את חשבונות הבנק של חלק מהדיירים. ל-ynet נודע שחלק מהדיירים שחשבונותיהם עוקלו מבוגרים, אחד מהם בן 90, נכה הזקוק למכונת הנשמה, שחשבונו עוקל לתקופת מה לפני כחצי שנה.
דליה ארז, המתגוררת בקומה הראשונה בבניין, סיפרה ל-ynet כי "לפני כחצי שנה קיבלתי את המכתב ממס הכנסה ולא ידעתי למה". לדבריה, לא הוסבר במכתב כי מדובר בתשלום חשבון בגין תמ"א 38, "היה רק כתוב 278,703 שקלים לתשלום - ואם לא תמלא דרישה זאת ינקטו נגדך הליכי גבייה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין וחוק המסים (קנס פיגורים). לא ישנתי כמה לילות", היא מוסיפה, "לא ידעתי מה לעשות - עד שהבנתי מהשכנים שמדובר בטעות ושהקבלן מטפל בזה. והנה - המכתב חזר ויש גם עיקולים על חשבונות הבנק".
לדברי עו"ד אלדר אדטו, המייצג את הדיירים, "עסקת מקרקעין חייבת במס, אך לגבי מה שעשה במסגרת תמ"א 38 יש פטור. הפטור ניתן כאשר הפרויקט מסתיים, וכל עוד זה לא קרה - יש הארכות לפטור לחצי שנה. ברשות המסים לא תמיד מתנהלים כמו שצריך, וקורה פעמים רבות שלמרות שיש אישור להקפאה - הם ממשיכים לשלוח הודעות חיוב ואפילו מעקלים חשבונות".
מרשות המסים נמסר בתגובה כי "במקרה שבו נערכת עסקת מקרקעין על-פי תמ"א 38, נדחה תשלום המס עד לסיום הפרויקט. במקרים שבהם העסקה על-פי כללי תמ"א 38 מתבטלת, נוצרת חבות במס. כדי לבטל את החבות במס, על הצדדים לעסקה להודיע למינהל מיסוי מקרקעין על ביטול העסקה. לבקשת הצדדים, ניתנה דחיית תשלום המס עד לקבלת המסמכים התומכים בבקשה, לתקופה של 6 חודשים".
לפנייה לכתב/ת 
