כדאי להשקיע? דירות לסטודנטים בצמוד לטכניון

חוששים מכאב ראש בהשכרה לסטודנטים? יכול להיות שלהיות בעל יחידה במעונות סטודנטים מנוהלים זה הפתרון. בצמוד לשער הראשי של הטכניון, בין הרחובות אדם הכהן ופינסקר בשכונת נווה שאנן בחיפה, בונה בימים אלה חברת אופק בטאן את פרויקט "משכנות המדע" - המתעתד לשמש להשכרה לסטודנטים.

• לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
• איפה המעונות שהבטיח נתניהו לסטודנטים?
• אושרו אלפי מעונות: 2,000 מהם באריאל ורייכמן
• בקרוב בב"ש: מעונות חדשים ל-1,000 סטודנטים
  

הפרויקט כולל 2 בניינים, שהראשון בהם צפוי להתאכלס בדצמבר 2014. הקרקע בת 2.5 דונם והתב"ע מאושרת לבניית 116 דירות סטודיו בשטח של 25-55 מ"ר ברוטו. במשך שנים הקרקע הייתה תחת חסותו של כונס נכסים. לאחרונה, החברה זכתה וקיבלה אישור רכישה מטעם בית משפט. סך כל היקף מכירות המשוער בפרויקט עומד על כ-70 מיליון שקל.

העירייה דרשה: "השכרת נכס רק לסטודנטים"

בשל הקרבה לטכניון יזמה החברה שיתוף פעולה עם עיריית חיפה, לפיו היחידות יהיו קטנות ובכך התאפשר לה להקים 116 יחידות. מנגד, החברה מחויבת למכור למשקיעים את הדירות עם הערת אזהרה לפיה ההשכרה תהיה אך ורק לסטודנטים.

בפרויקט שלושה דגמים של דירות: האחד הוא של דירות קטנות בנות 25 מ"ר הכוללות חדר, מטבחון ומקלחת ושירותים. דירה זאת עולה 390 אלף שקל, אך לטענת החברה, מרבית דירות אלו כבר נמכרו.

דגם נוסף הוא של יחידה בת 55 מ"ר במפלס אחד. היחידה מחולקת לשתי תתי יחידות בעלות חדר שירותים ומקלחת בנפרד וחולקות מטבחון משותף. עלות דירה שכזאת היא 690 אלף שקל.

הדגם האחרון גם הוא בן 55 מ"ר המחולקים לשתי תתי יחידות, אך הוא דו מפלסי, כלומר מחציתו הוא בקומת עליית הגג, בה יש שיפוע. עלות יחידה שכזאת היא 590 אלף שקל.

דמי הניהול כוללים אינטרנט וסנוקר

ההשכרה לסטודנט משווקת כיתרון, שכן הדירה לא תעמוד ריקה. במקום תהיה חברת ניהול שתדאג לקשר בין האוניברסיטה לבעל הנכס ותעביר אליו רשימת שוכרים פוטנציאלים. שירות זה יינתן על ידי חברת הניהול ללא עלות. מידי חודש יידרש הסטודנט לשלם לחברת הניהול כ-160 שקל והשירות יכלול אינטרנט חופשי, שירות כביסה מסובסד, חדר מועדון דיירים עם פינת ישיבה ושולחן סנוקר וכן חדר צילום ושכפול חומרים.

עלות דירה לסטודנט באזור הטכניון (שכונת נווה שאנן) עומדת כיום על כ-1,400-1,100 שקל לחדר בדירת שותפים. ההערכה כי כל יחידה (או תת יחידה) בפרויקט תושכר בכ-1,500 שקל. סכום זה משקף תשואה של כ-5%-6% בשנה. בנוסף, מספר היזם, לכל דירה תוצמד חניה שגם היא תושכר בנפרד מהיחידה בעוד 200-150 שקל לסטודנטים הבאים לקמפוס מידי יום עם רכבם.

הדמיית הפרויקט בחיפה(הדמיה: אדריכל גבי שוורץ משוורץ בסנוסוף)

"פרויקט המגורים משכנות המדע מביא תפיסה חדשה בשוק המגורים, לא עוד מגורים בדירות שותפים אלה יחידות פרטיות ופונקציונאליות אשר עונות בצורה מושלמת על צרכי הסטודנטים", אומר שלומי בטאן, בעלים ומנכ"ל חברת הבנייה אופק בטאן. לדבריו, "באופן כללי יש פוטנציאל גדול להשכרת דירות מגורים לסטודנטים לטווח ארוך והשוק הזה רק ילך ויגדל. מודל זה צפוי להיות מודל לחיקוי משום שהוא מנוהל בסגנון אמריקאי עם חברת ניהול".

"תיאורטית זאת השקעה מצוינת"

מצוקת הדירות השכורות לסטודנטים בחיפה היא רבה. בטכניון לומדים כיום כ-17,500 סטודנטים, אך במעונות הטכניון יש רק כ-4,200 מיטות. באוניברסיטת חיפה לומדים כ-18,000 סטודנטים ובמעונות אוניברסיטת חיפה יש רק כ-1,100 מיטות. בשל כך מרביתם של הסטודנטים שוכרים דירות ברחבי העיר, או ממשיכים לגור בבית המשפחה, אם הם גרים בסמוך למוסד הלימודים.

אך מצוקת הדיור של הסטודנטים אינה שמורה רק לחיפה. עו"ד רם אפרתי, מומחה לעסקאות נדל"ן, מספר כי יש מספר מודלים של מעונות סטודנטים והמגמה היא כניסת כוחות פרטיים לשוק. "יש שלושה מודלים למעונות: האחד הוא ההיסטורי שבו האוניברסיטה בונה ומתחזקת את המעונות. התחזוקה שם בדרך כלל ירודה, ולא תמיד מתחרה באופציה שבשוק החופשי למרות המחיר הנמוך יחסית".

האפשרות השניה, לדבריו, היא שהאוניברסיטה נותנת ליזם מבצע פרטי לבנות, והתמורה משולמת לו באמצעות הפעלת המקום למספר שנים קבוע, לדוגמא למשך 10 שנים. מוסד הלימודים מתחייב שסטודנטים יאכלסו את הדירות. הפרויקט נבנה בשיטת BOT ולאחר תום מועד התקופה עליה סוכם, היזם מחזיר את המבנה לאוניברסיטה, שמקבלת בעצם את המבנה מוכן ללא כל עלות. פרויקט הקמת כביש 6 הוקם בשיטה זאת, וכן המעונות באוניברסיטה באריאל.

האופציה השלישית היא בנייה פרטית של יחידות קטנות בצמוד לאוניברסיטה. יחידות אלה מותאמות לצרכי הסטודנטים ומקבלות תחזוקה של חברת ניהול. "דבר שכזה נעשה בסמוך לאוניברסיטת בר אילן בפרויקט קונדו טאוור וידע הסתבכויות רבות", אומר עו"ד אפרתי.

"תיאורטית זאת השקעה מצוינת", אומר עו"ד אפרתי על ההשקעה בחיפה, "יש תמיד שוכרים ותמיד הנכס יהיה מלא. מדובר קהל שבוי".

מצד שני, הוא מסייג, הפרויקט משקף מחירים הגבוהים ב20%-30% מהדירות בשכונה. "דירת 80 מ"ר בנווה שאנן שקולה ל-50 מ"ר בפרויקט מבחינת המחיר, וזה מה שיעמוד לנגד עיניי המשקיעים. היתרון בהשקעה בפרויקט שכזה הוא, שככל הנראה, לא יהיה צורך להתעסק בעצמך עם מציאת השוכרים ועם האחזקה, לכן משלמים מראש מחיר יותר גבוה פר מטר מרובע"