התחנות המרכזיות המוזנחות יהפכו למרכזי קניות
אחרי שנים של הזנחה, בתחנות מרכזיות ברחבי הארץ מתכננים שיפוץ ובניית מרכז מסחרי, כמו בב"ש. גם ברכבת יש תוכנית דומה. בחדרה, התחנה החדשה תשלב אוטובוסים, רכבת, משרדים ומסחר. "זה יהלום לא מלוטש. התחנות יהפכו ממוקד לפיצוחים וכיסויים לסלולרי - לחצי קניון". האם הצרכנים יעזבו את הרכב והקניון ויחזרו לתחנה המרכזית?
הנוסעים שממתינים בתחנה המרכזית לאוטובוס שאמור להסיע אותם צפונה, כבר קצרי רוח. הם הגיעו לתחנה המפוייחת ברגע האחרון ולא מעוניינים לחכות בה דקה אחת נוספת. לא רק שהם ממהרים, אלא שמה כבר יש לעשות פה? לטפטף על החולצה טחינה ממנת שווארמה? להשלים ציוד בחנות הקטנה למוצרי צבא?
- יוזמה בת"א: התחנה המרכזית תהפוך לעירייה
- תסכול בדרום ת"א: "הבטיחו פתרון לפשע, וכלום"
התחנה ממוקמת בעיירה צפונית, אמנם נידחת, אך כזאת שמהווה עורק תחבורה מרכזי לנוסעים לצפון הרחוק ולשבים ממנו. למרות זאת, היא מעופשת, רצפתה מעוטרת בבדלי סיגריות, מסטיקים ישנים וכתמי שמן מנועים. היא לוהטת מחום או מוכת רוחות וקור, וסכיזופרנים וקבצנים עולים אליה לרגל.
| תחנה מרכזית | תוכנית (רובן נתונות לשינויים) |
| ת"א | העתקת התחנה לגלילות או לארלוזורוב ובניית מגורים/בית עירייה חדש במקום התחנה הישנה. התחנה החדשה תשולב בבנייני משרדים ובתחנת רכבת |
| חדרה | ב-2016התחנה תיבנה מחדש בכניסה הדרומית לעיר בסמוך לתחנת הרכבת על שטח ציבורי. לצד התחנה, ייבנה מרכז מסחר ועסקים. |
| אשקלון | בניית טרמינל תת קרקעי וקניון |
| עפולה | מרכז מסחרי גדול |
| דימונה | טרמינל מודרני: התכנון הוא לרצף, לקרות, לסגור ולמזג את התחנה. לא ייבנה קניון |
| עכו | טרמינל מודרני: התכנון הוא לרצף, לקרות, לסגור ולמזג את התחנה. לא ייבנה קניון |
| צפת | יש כוונה להקים טרמינל תת קרקעי בשילוב מסחר, מעונות סטודנטים ומשרדים |
| חצור הגלילית | חשיפת הקניון לכביש. לא מדובר שבשינוי עבור קהל הנוסעים בתחנה, אלא ברצון למשוך קונים מבחוץ |
| הרצליה | הטרמינל יצא ממרכז העיר ויעבור לקניון שבעת הכוכבים |
התרחשות דומה קורית מדי יום בחדרה, עפולה, טבריה, דימונה. זה נכון גם לגבי ערים אחרות. בעוד שקניונים נבנים פה בבולמוס והם נלחמים על חייהם מרוב צפיפות יתר, מישהו שכח את התחנות המרכזיות. בעבר הפרובינציאליות שלהן היתה חביבה, שכונתית. כיום הן מעוז של כיעור ופשע. מתחת לאף שלנו, היישויות המוזנחות הללו מתעוררות לחיים, חלקן אחרי 50-40 שנות תרדמת.
זה טריק עתיק יומין להקים מסחר בציר מרכזי, שבו חולפים המוני קונים פוטנציאליים. ובתחנות המרכזיות עוברים מאות אלפי צרכנים שבויים. בשני העשורים האחרונים, כמה מהן עברו כבר שינוי - הן סגורות וממוזגות. בירושלים זה עובד טוב, כולל חנויות ורשתות, אך בת"א המבנה הקולוסלי שתלו בו רבות הפך לכישלון חלקי. תחנות רבות אחרות – מתפוררות וקמלות. האם התחנות המרכזיות יהפכו בשנים הבאות למרכז מסחרי שוקק, שעוטף טבור תחבורתי יעיל? מקום בו הורים, ילדים, חיילים ואנשי עסקים ממהרים, יקנו, ישתו קפה וימתינו ביחד במזגן, לאוטובוס, לרכבת, למונית ולרכבת הקלה?
כרגע, יש תוכניות כאלה שמתבשלות במשרד התחבורה, ברכבת ובעיקר בנצבא - החברה שמחזיקה בבעלות הנדל"ן של 90% מהתחנות המרכזיות בארץ והופרטה ב-1996. צריך לשפר את התחבורה הציבורית בישראל ולשם כך לכאורה נרקמו התוכניות, אבל בפועל, הגופים המסחריים פשוט רוצים לתפוס את הצרכנים איפה שהם במילא נמצאים.
האם הצרכנים שאינם חיילים או נוסעים קשי יום, יחזרו לתחנות המרכזיות "החדשות" אפילו ברדת החשיכה, אז מי שמתקרב לאזור מסכן את נפשו ואת הסמארטפון שלו? האם הצרכנים יגיעו לשם במיוחד ואז זו תהיה תחרות לקניונים ולפאואר סנטרים? ומה מתכוונים לשפר שם כדי להגביר את המכירות ולגרום לצרכנים להתמהמה בתחנה ולהוציא בה יותר כסף? והאם תהליך דומה יקרה ברכבת?
בחו"ל זה נראה אחרת
לפי הגורמים עימם שוחחנו - נראה שכרגע, העתיד נמצא בכמה סוגי תחנות מרכזיות: תחנות שהן גם מרכז מסחרי/קניון שוקק, אך בלי הרעות החולות של התחנה המרכזית בת"א; תחנות שלצידן קניון פעיל; ותחנות רכבת שיש בהן מסחר. כל התחנות המרכזיות סופן להיות מקורות וממוזגות, בניגוד למה שקורה כיום ברובן. מיעוטן יהפכו גם לתחנות שמהוות נקודת מפגש לאוטובוסים, רכבת, מוניות ואולי רכבת קלה בעתיד.
"לעומת ישראל, התחנות המרכזיות באירופה ובארה"ב אלה בדרך כלל חללים גדולים מאוד, שמשלבים אוטובוסים, רכבות, רכבת תחתית, חשמליות", מסביר יואב דריאל, מעצב סביבות מכירה.
"כל מי שנוסע לחו"ל יכול לראות את הפער. מי שנוסע לגרמניה, לא יכול שלא להשתמש בתחבורה הציבורית שם. התמהיל נכון, יש מגוון ולרוב אלה מקומות מאוד נעימים. בארץ בגלל כל מיני סיבות זה לא מתקתק טוב. אולי כי נהיינו קצת אמריקאים עם הערצה לרכב הפרטי. ב-30 שנה האחרונות אוטובוס הפך ממשהו לגיטימי שכולם השתמשו בו, לברירה למי שאין לו ברירה.
"נוצרה סלקציה, מי שיש לו מספיק כסף, נמנע מתחבורה ציבורית. התדמית של התחבורה הציבורית כמיועדת לעשירונים חלשים מתחילה להיסדק, מפני שכל כך הצליחו עם הרכב הפרטי, שהכבישים מפוצצים ואז האוטו מאבד מהאיכויות שלו. פתאום השיקול הוא אם להיות תקוע בפקק או לנסוע ברכבת. הרכבת היא דוגמא טובה להשבת קהלים מסוימים לתחבורה הציבורית. כשמשקיעים קצת כסף בפיתוח - יש חזרה של אוכלוסיות קצת יותר משופרות לתחבורה הציבורית".
האם תחנה מרכזית יכולה להיות גם שטח מסחרי משגשג?
"קניון נחשב מצוין אם עוברים בו 30 אלף איש. בתחנה המרכזית בב"ש עוברים מדי יום 70 אלף איש. ברכבת השלום: 251 אלף איש. אתה מקבל תוספת מאסיבית של אנשים שלא בחרו להיות שם אך הם נמצאים שם. אם יותר אנשים מחתך סוציואקונומי גבוה יגיעו למקומות האלה, לא רק מסכני החברה, זה כבר כוח קנייה מעניין".
אלה חנויות שעובדות כמו בקניון?
"צריך לעבוד אחרת כי מאפייני התנועה אחרים. אין לצרכן שעה-שעתיים להרוג. משך הקנייה קצר וזריז. אם אתה עובד נכון, הטראפיק הגבוה מפצה על ערך קנייה נמוך. אני מתייחס לזה כאל הזדמנות, יהלום לא מלוטש. מתחילים לראות את הניצנים – התחנות המרכזיות ותחנות הרכבת יהפכו ממוקד לפיצוחים וכיסויים לסלולרי - לחצי קניון. אפשר ללמוד הרבה מהחלל התחבורתי הכי גדול ומצליח - התחנה המרכזית של מדינת ישראל זה נתב"ג".
התחנה בב"ש נראית כמו אירופה. זה המקום הכי יקר בארץ
בב"ש, התהליך הזה כבר קרה. חברת נצבא הפכה את התחנה המרכזית שם ממסוף אוטובוסים מאובק לקניון עם חנויות שעובדות טוב. שכר הדירה מטורף: 500 שקל למ"ר ויכול לזנק ל-800 שקל למ"ר – מחירים שרק קניון רמת אביב יכול לגבות, והוא בדרך כלל גובה פחות מזה.
שי חופשי, שהפעיל את ביסטופ 13 שנה וכיום הוא אחד הבעלים של רשת ג'ירוסוס – שווארמה יוונית בתחנות מרכזיות, מספר על התחנה בב"ש כשוכר. "זה המקום הכי יקר בארץ, התחנה נראית כמו טרמינל באירופה. הנדל"ן הושבח אז הכל התרומם - השכירות עלתה פי 4, הרווח עלה בהתאם, המקום עובד יותר טוב, הוא נקי סגור ממוזג, אין חשש מנרקומנים ועזובה. יש אווירה של קניות במקום.
"בעבר, הלקוחות של התחבורה הציבורית היו חיילים ואנשים קשיי יום. מרגע שנכנסה הרכבת והכניסה תחנות ברמה גבוהה, אנשי עסקים ואזרחים מהשורה החלו לחזור לתחבורה הציבורית. המגמה קורית גם בתחנות המרכזיות.
לכאורה קהל הנוסעים ברובו הוא עדיין אנשים שאין להם כסף, אבל זה לא מדויק לטענתו. "לחייל אין כסף? זה ממש לא נכון", הוא טוען. "כי כל הורה שיש לו חייל בבית רוצה לתת לו מקסימום מבחינה כספית. אז יש לנו חייל, ילד מתבגר שיצא מהתיכון, שאין לו ערך לכסף ומקבל את המיטב מבחינת היצע.
"כל התחנות המרכזיות בארץ יעברו שינוי דומה. והצרכנים שבויים – אין תחרות עם עסקים מבחוץ. עושים שופינג תוך כדי שמירת קשר עין עם האוטובוס והרציף. גם לא תהיה השפעה של המצב הביטחוני שפוגע ביציאה לקניונים אבל לא פוגע בשימוש בתחבורה הציבורית".
נצבא: תשנה את הנראוּת של רוב התחנות בישראל
נצבא היא מונופול פרטי. רוב התחנות המרכזיות שייכות לה והיא גם הבעלים של סינמה סיטי בגלילות, פאור סנטרים, קניון הסיטי באשדוד ומגדלי משרדים. היקף הנכסים שלה - למעלה מ-6 מיליארד שקל.
למרות שמה - נכסי צאן ברזל אגד - היא אינה שייכת לקואופרטיב אגד מאז 2006 אלא לאיירפורט סיטי של קובי מימון. לנצבא אסור להפלות לטובה מפעיל תחבורתי זה או אחר, אבל על המסחר בתחנות ותנובת הנדל"ן - היא שולטת כמעט לבדה ולכן יש לה השפעה רבה על הנראוּת של התחנות המרכזיות בישראל בשנים הקרובות.
"התחנות המרכזיות נמצאות בתנופת שיפוץ ושיפור", אמר ל-ynet מנהל נכסים ושיווק בחברת נצבא, אמיר כהן.
"התחנות הראשונות ששיפצנו הן בנתניה וב"ש. הן מספקות חוויית קנייה ללקוחות בנוסף למזון ולפיצוציות. נפתחו שם רשתות כמו דלתא, טופ טן קרולינה למקה, הודיס, צומת ספרים לצד מקדונלדס. ובכל זאת הרשתות מכוונות לסל קנייה קצת יותר נמוך מאשר בקניון. אנחנו מקווים שעם הזמן זה ישתנה ונוכל לתת תמהיל כזה בכל תחנה מרכזית, שכל כולו קמעונאי, שיכלול גם אופנה כמו זארה ו-H&M וגם בתי מרקחת וגם מרכולים קטנים לחייילים.
"כל מקרה לגופו. לדוגמא, ברמלה יש שילוב טוב של קריית ממשלה קניון ותחבורה ציבורית - והמסחר התפתח שם מאוד. לעומת זאת, באשדוד או ראשל"צ, הטרמינל התחבורתי הוא עוגן לקניון סמוך, לכן אין סיבה להפוך את התחנה למרכז מסחרי. בהרצליה, המרכז התחבורתי יתבטל: הטרמינל יוצא ממרכז העיר ועובר לקניון שבעת הכוכבים והתב"א של התחנה שונה למגורים".
כמה עולה לחדש תחנה מרכזית?
"תלוי, אם אתה בונה קניון, אתה יכול גם להשקיע 300 מיליון שקל, ואם אתה רק סוגר, מרצף, מקרה וממזג - 12-10 מיליון שקל".
הרווח בב"ש גדל מאז הפתיחה?
"הרווח בב"ש לא גדל כי עוד לא החזרנו ההשקעה, אבל יש שיפור משמעותי של התשואה. שכר הדירה עלה ב-20% כנגזרת של ההשקעה. הגדלנו את שטחי המסחר בכמה מאות מטרים, הוספנו מקומות לדוכנים. זה מקום טוב להיות בו – למאפה נאמן שממוקם בכניסה לתחנה יש את המכירות הכי חזקות ברשת".
בשנים הבאות, נצבא תחפור טרמינל תת קרקעי באשקלון ותבנה שם קניון. בעפולה, החברה מבקשת לפתוח מרכז מסחרי גדול ובצפת - היא עשוייה להקים מרכז עוד יותר שאפתני: "צפת היא כוח עולה מבחינת סטונדטים, אז אנחנו מתכננים להשקיע שם", אמר.
"נשתמש בטופוגרפיה ההררית כדי להקים שם טרמינל תת קרקעי ונשלב מסחר למעלה וכן מעונות סטודנטים ומשרדים מול נוף העמק. כרגע אנחנו בודקים אם שווה לנו להשקיע. לעומת זאת, בעכו ובדימונה – הטרמינל יהפוך לסגור וממוזג, אך ללא קניון, כי המיקום לא מתאים (עכו) או בגלל גודל האוכלוסיה (דימונה)".
בחדרה - תחנה שמשלבת אוטובוסים ורכבת . הקניון: סמוך
ואכן לא בכל הארץ התחנות המרכזיות יהפכו לדמויות קניון בחדרה למשל, שם התחנה אינה בבעלות נצבא, מתכננים פרויקט תחבורתי גרידא, במטרה לשפר את הנגישות לעיר, שהרי רוב הנוסעים מה הם מבקשים? תחבורה ציבורית טובה וזולה. לא קניון.
התחנה המרכזית שקיימת משנות ה-60, תפונה בקרוב ובמקומה יוקמו בתי דירות. התחנה המרכזית תקום מחדש ב-2016, כקומפלקס ממוזג בכניסה המערבית לעיר בסמוך לגשר הרכבת החדש ולכביש החוף. היא תיבנה על קרקע ציבורית ותשמש כמרכז תחבורה שישלב אוטובוסים, תחנת רכבת ומוניות. לצידה ייבנה פארק עסקים "אגרובנק".
הפרויקט תוכנן ומומן על-ידי משרד התחבורה ועיריית חדרה, בליווי רכבת ישראל ומפעילי האוטובוסים. אבישי קימלדורף, מהנדס עיריית חדרה, מספר: "התחנה המרכזית הקיימת לא נמצאת במקום שמעודד אנשים להשתמש בתחבורה ציבורית, היא מרוחקת מהשכונות הגדולות ואין קורלציה בינה לבין תחנת הרכבת בעיר.
"הפארק החדש יהיה יכלול מרכז תחבורה ופארק הייטק ומסחר גדול. הוקמה שם כבר הפרדה מפלסית של הרכבת ורק חסרה התחנה. זו תהיה תחנה אזורית, כי חדרה משרתת מרחב גדול מהעיר עצמה".
בעצם לא יהיה "קניון" בתחנה עצמה?
"זה לא יהיה קניון שיתלבש על מרכז תחבורה. זו קרקע שמיועדת למטרות ציבוריות, על כן היא לא יכולה להיות מיועדת למסחר חוץ מחנויות נוחות, בתי קפה ומסעדה. זה אחד המקומות היחידים שבהם הקרקע ציבורית - אגד ישלם שכירות לעירייה או למשרד התחבורה לא ליזם פרטי. זה יותר נכון וגם הגיוני שקרקע ציבורית תשמש למטרת תחבורה.
"יחד עם זאת, בסמוך יש מגרשים גדולים של שיכון ובינוי, המיועדים להייטק ולמסחר. דאגנו שבתכנית הבינוי תהיה נגישות מרבית בין מרכז התחבורה לאזור המסחר. המטרה שלנו היא שיהיה יותר נוח לדלג בין אמצעי התחבורה. בבעלות ציבורית אנו מוגבלים מאוד וטוב שכך. בסמוך יוקם קניון, אך המהות של המרכז הוא מרכז תחבורה".
ת"א: שילוב בין מסחר, למשרדים ותחבורה
גם בת"א חושבים שהפיתרון הוא גוף תחבורתי שמשתלב אורגנית במארג חיים גדול ממנו. הכישלון המהדהד ביותר בהפיכת תחנה מרכזית למרכז עירוני ומסחרי - היא התחנה המרכזית בת"א. כיום יש החלטה עקרונית להעתיק את הפעילות שלה למיקום אחר, שעוד לא נבחר ולשנות את תדמיתה העגומה. פרופ' דימיטרי מזו, שבדק עבור עיריית ת"א את המיקום החלופי לתחנה בת"א, מסביר מדוע הפרויקט הנוכחי לא עבד.
"התחנה בעייתית. מלכתחילה, המיקום שנבחר היה לא נכון: התחנה המרכזית צריכה להיות במיקום מרכזי. כרגע, היא לא נמצאת על ציר נגישות ראשי, אלא ברחוב משני בת"א, עם כל הבעיות שנובעות מכך. רחוק קטן כלוינסקי לא יכול לשאת מוסף תחבורה ראשי, אבל כדור השלג התגלגל ובנו גשרים כדי להקל על הבעיה. היה צריך לממן את המבנה הענק על-ידי חנויות וזו הבעיה השנייה: זה מתחם עצום במיקום לא נכון.
"בעיה שלישית היא שרבים חוששים להגיע לשם. היא צריכה להיות נגישה, נוחה ושיהיה בה מרכיב של בילוי. שגיאה נוספת שנעשתה שם היא שההחניה לכלי רכב פרטיים היא מרחוב משני ורבים כלל לא יודעים שיש שם חניון ענק".
אז איפה תוקם התחנה המרכזית החדשה של ת"א?
"חושבים על פי גלילות. האופציה שאני מעדיף, על אף שהעירייה לא אוהבת אותה, זה ארלוזורוב. תחנת הרכבת שם נגישה גם לז'בוטינסקי, גם לפרשת דרכים, הגשר כבר שם וגם הרכבת הקלה מתוכננת לעבור שם. הכל מתנקז לנקודה הזאת, אז זה הגיוני.
"לכשיקום המבנה החדש, יהיה הגיוני לחברו למקום שעובדים בו המוני אנשים ולשטחי מסחר. כמו עזריאלי לדוגמא, שיש שם גם תחנת רכבת, גם קניון, גם משרדים וגם את קריית הממשלה. כשמצליחים לחבר את כל המרכיבים יחד אפשר ליהנות מכל העולמות, אך אם נשענים רק על חלק אחד, כמו בתחנה הקיימת, זה בעייתי. ספק אם מישהו ייסע היום במיוחד לתחנה המרכזית, אך עזריאלי עומד בפני עצמו. כשיש רק שטחי מסחר בתחנה זה גם בעייתי, כי לקניות גדולות לא הולכים לשם. כשאדם נוסע באוטובוס אין לו זמן לקניות והוא בטח לא רוצה להיסחב עם שקיות".
לדעתך, התחנה החדשה לא תמשוך טיפוסים מפוקפקים?
"בכל העולם, תחנות רכבת או אוטובוסים, הן מקום מפוקפק עם תנועת אנשים שגורר פשיעה. צריך למזער את התופעות השליליות ולחזק התופעות החיוביות על-ידי כך שהתחנה המרכזית בת"א תהיה מרכזית מבחינת תחבורה, אבל גם משנית במערכת האורבנית - זה יעזור".
האם תחבורה ציבורית בשבת תעזור? כי זה גם מה שיביא עוד "לקוחות" נורמטיביים
"אין ספק שזה היה עוזר. זה מקרין שלילית שיום וחצי בשבוע המבנה עומד ריק ומפחיד. זה דומה לחיים של גוף, שמדי פעם נעצרים. זה משפיע על התפקוד של כל הגוף הזה".
הרכבת: מרכזי מסחר תוך כמה שנים
גם ברכבת ישראל מתוכננת מהפכה מסחרית. כיום, ברוב תחנות הרכבת אין מסחר מפותח, בטח לנוכח העובדה שרובן, גם המרכזיות יותר שבהן, ממוקמות בפאתי העיר, בניגוד לנהוג באירופה למשל. "יש מסחר בסיסי שאנחנו מציעים לנוסע - דוכני קפה ומאפה, אוטומוטים, כספומטים, ובתחנות מאוד גדולות, בעיקר בת"א, יש מסחר בהיקף יותר נרחב. זה ישתנה בקרוב", אמר ל-ynet אביעד שפיר ממנהל מחלקת המסחר ברכבת ישראל.
"מנהל מקרקעי ישראל והרכבת הולכים לקראת הסכם הבנות חדש שיעגן את זכויות הרכבת במקרקעין ויסיר מכשולים סטטוטוריים שמקשים על פיתוח מסחר בתחנות. זה יקרה בחודשים הקרובים, נחתום עד סוף השנה. הודות להסכם, נוכל באמצעות חברת בת שהקמנו, לפתח בקלות רבה יותר מרכזי סחר מלאים ועשירים בהיצע.
"מהצד השני, נגביר את תדירות הרכבות. אם היצע המסחר יהיה גדול ומזמין והרכבות יגיעו בתדירות מאוד גבוה, לא אהיה לחוץ לרוץ לרכבת הבאה, אעדיף להסתובב במתחם המסחרי עוד 40 דקות".
לפנייה לכתב/ת 
