מחקר: מהן חמש השכונות הכי מבוקשות בגוש דן
הכי קרובה לעיר ללא הפסקה, עם בתי הספר הכי טובים, בעלת השטח הירוק הכי גדול או זו עם הנגישות הגבוהה ביותר למקומות העבודה? סקר חדש בדק מהן השכונות המבוקשות ביותר למגורים באזור גוש דן. בראש הרשימה נמצאת קריית קריניצי ברמת גן. מי אחריה והאם גם יש שכונה בת"א ברשימה?
איזו שכונה נחשבת המבוקשת ביותר למגורים באזור הביקוש ומדוע כולם רוצים להתגורר בה? האם קריטריונים כמו היבט חברתי-קהילתי, רמת החינוך, נגישות ותחבורה הם מספיקים כדי להחליט על מקום מגורים? על השאלות הללו משיב סקר חדש שפורסם הערב (ד'), אשר דירג את 5 השכונות הטובות ביותר לגור בהן באזור גוש דן.
- אחות גדולה: שכונות שרוכבות על הצלחת שכנותיהן
- עוד לא בנו מדרכות בשכונה? דרשו הנחה בארנונה
- בנייה גבוהה בשכונה נמוכה: בדקנו אם זה משתלם
את הסקר, שנקרא "פרופיל סביבת מגורים", ערכו אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים, וישראל קורץ, כלכלן אורבני ומנכ"ל י.ק. תכנון כלכלי בע"מ. השניים מסבירים כי ביקשו ליצור "כלי שייתן מענה לדירוג מקיף ואיכותי לנכס הנדל"ן אותו מבקשים לרכוש", משום שמעבר לנתונים של הדירה והבניין בפרסומים מסחריים - יש צורך בבחינה מוקדמת להערכת חלופות לסביבת המגורים.
המדדים בסקר נבחנו לפי 7 קטגוריות, כאשר 4 הקטגוריות החשובות ביותר הן ההיבט החברתי-קהילתי, רמת מערכת החינוך, ההיצע התעסוקתי והנגישות לתל-אביב ולמסדות מחקר ובריאות. המדרג בין גורמים אלה קשור להרכב משק הבית, לגיל הילדים ולמקצוע ההורים. שאר התחומים הם בעלי חשיבות משנית, אך בהחלט לא מבוטלת: מערך שירותי הציבור, המסחר והבילוי.
עורכי המחקר מוסיפים כי בהקשר זה מובאים בחשבון לא רק הקיים בגבולות השכונה, אלא גם רמת שירותי העירייה ואיתנותה. תכנון השכונה מהבחינה הפיזית-אדריכלית מתקשר גם לגורם הנוסף של שטחים פתוחים, ומשפיע יחד על איכות החיים.
לבסוף, אומרים החוקרים, מגיע גם השיקול הנדל"ני. אמנם דירת יחיד אינה מהווה בדרך כלל נכס להשקעה, אך ישנה חשיבות למגמות הנדל"ן החזויות לטווח הארוך (כתוצאה מניתוח תחזיות לשינויי תחבורה או כתוצאה ממאזן עתודות קרקע זמינות של העיר). עם זאת, חשוב לציין שהמחקר בדק את איכותן של שכונות המגורים לפי פרמטרים רבים, ולאו דווקא כהשקעה.
לדברי עורכי הסקר, שתי השכונות שנקבעו בתור השכונות האיכותיות ביותר, מייצגות שילוב של מתחמים של בנייה חדשה עם שכונה קיימת, עם מרקם שכונתי שאיכותו נבנתה לאורך שנים רבות, ועם גיבוי של עיריות הידועות בעדיפות שהן נותנות לחינוך ולשטחים ירוקים. עם זאת, חשוב להדגיש שלא בכל שכונה שנבחרה בדירוג קיימת כיום בנייה חדשה.
מקום ראשון: שכונת קריניצי, רמת גן
ציון משוקלל: 8.8
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים (קריניצי החדשה): 2.25 מיליון שקל
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים (קריית קריניצי): 1.9 מיליון שקל
אקדמאים: 55%
צווארון לבן (עובדים בעלי משלח יד אקדמי, מנהלים או פקידים): 65%
שטחים ציבוריים פתוחים: 13.5 מ"ר לנפש
דירוג מיצ"ב (בתי"ס יסודיים): 89
לשכונת קריית קריניצי (קריית קריניצי וקריניצי החדשה) יש מיקום אסטרטגי במטרופולין תל-אביב, סמוך למרכז הרפואי "שיבא" ואוניברסיטת בר-אילן. בקרבת השכונה מתוכננות שתי תחנות של הרכבת הקלה (הקו הסגול), אשר יפחיתו בעתיד את עומסי התנועה המורגשים באזור בשעות הלחץ.
בקריניצי החדשה, שעבודות הפיתוח בשטחה החלו לאחרונה, ייבנו 980 יחידות דיור בתמהיל מגוון: 5 מגדלי מגורים בני 21-25 קומות, לצד מבנים בני 4 קומות וצמודי קרקע - כל זאת סביב פארק עירוני ירוק בן 35 דונם, מסחר שכונתי ושטחים למבני ציבור. כל המבנים בקריניצי החדשה ייבנו בהתאם לתקן ישראלי לבנייה ירוקה.
בקריית קריניצי מרכיב בולט של צמודי קרקע, לצד מספר בניינים משותפים בני 7 קומות. קריניצי החדשה נשענת במידה מסוימת על השירותים בשכונת קריית קריניצי הוותיקה והצמודה לה ממזרח, אשר נחשבת לאחת היוקרתיות ביותר באזור המרכז; ועל הגיבוי של שירותי עיריית רמת גן (השכונה מהווה מעין מובלעת של העיר מעבר לכביש מס. 4).
האוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה מאוד וכוללת בסיס רחב של רופאים, קצינים, אנשי עסקים וחברי סגל אקדמי. בשכונה ובסביבתה מערך מגוון ואיכותי של שירותי ציבור, תרבות, חברה וקהילה. רמת החינוך בעיר בכלל ובשכונה בפרט (בי"ס יסודי ויצמן) נחשבת לגבוהה מאוד.
מקום שני: שכונת פרדס רייספלד, קריית אונו
ציון משוקלל: 8.5
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 2.3 מיליון שקל
אקדמאים: 56%
צווארון לבן: 72%
שטחים ציבוריים פתוחים: 10.8 מ"ר לנפש
דירוג מיצ"ב (בתי"ס יסודיים): 99
שכונת פרדס רייספלד בקריית אונו משתרעת על פני כ-400 דונם, שבשנות ה-90 של המאה הקודמת אכן שימשו כפרדס. לשכונה מיקום טוב ונגיש - סמוך לרמת גן ולמרכזי התעסוקה הגדולים באזור, לכביש 471 החדש (ומשם לכביש 6) ובמרחק הליכה מקניון קריית אונו.
השכונה מתאפיינת בבניה רוויה, לרוב מבנים בני 12 קומות, המקיפים את פארק רייספלד הגדול והמטופח ששטחו כ-40 דונם. היא מושכת זוגות צעירים ומשפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה מאוד, מכל גוש דן ובעיקר מרמת גן ומגבעתיים.
בתי הספר היסודיים, המשרתים את ילדי השכונה, נמצאים בצמרת הדירוג הארצית של בחינות המיצ"ב. גם לקריית אונו, כמו לרמת גן השכנה, יש מוניטין המתבטא, בין היתר, בחזות הירוקה וברמת מערכת החינוך. שוק הנדל"ן באזור נחשב לפעיל מאוד וזוכה לביקושים גבוהים, זאת על רקע מחסור עירוני בבנייה חדשה ובעתודות קרקע. מחיר ממוצע למ"ר: 22 אלף שקל.
מקום שלישי: שכונת רמת אביב החדשה, תל-אביב
ציון משוקלל: 8.2
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 2.8 מיליון שקל
אקדמאים: 47%
צווארון לבן: 55%
שטחים ציבוריים פתוחים: 8.9 מ"ר לנפש
דירוג מיצ"ב (בתי"ס יסודיים): 68
מתגוררים בשכונה: אבי נמני, פבלו רוזנברג
שכונת רמת אביב החדשה היא אכן שכונה חדשה בעיר תל-אביב, מעבר לירקון. היא מצויה ממערב לשכונת רמת אביב הוותיקה ודרך נמיר, וממזרח למתחם הגוש הגדול. לשכונה יש נגישות טובה מאוד למרכז תל-אביב ולחוף הים. היא החלה להיבנות בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת.
השכונה כוללת כ-1,850 יחידות דיור בבניה רוויה: מרכיב בולט של רבי-קומות, לצד מרכיב משני של מבנים בני 3 קומות. בתוככיה רק 3 צירי תנועה עיקריים: שני צירי רוחב המסתעפים מציר אורכי בודד. בשכונה פועלים שני מרכזים מסחריים קטנים, כאשר קניון רמת אביב היוקרתי נמצא במרחק של כמה מאות מטרים. כמו כן, קיים בה בית ספר יסודי (שהישגיו בבחינות המיצ"ב אינם גבוהים), כמו גם 4 גינות ציבוריות.
יחד עם זאת, רמת אביב החדשה נשענת ברובה על מוסדות ציבור המצויים בשכונות הסובבות - שיכון ל' ורמת אביב. השכונה מתאפיינת באוכלוסייה צעירה באופן יחסי: אנשי עסקים ובעלי מקצועות חופשיים, עם מרכיב בולט של "מתעשרים חדשים", לצד צאצאים של משפחות משכונות ותיקות יותר בצפון תל-אביב.
יש לציין כי לאזור הצפון-מערבי של העיר, משדה דב ועד להרצליה בחוף, אושרה כבר להפקדה תב"ע עם קיבולת של למעלה מ-12 אלף יחידות דיור (היום הוסר חסם נוסף מהוצאה לפועל של התוכנית), וכן עם שימושים מעורבים ופארק חופי. עם מימוש התוכנית, תחול כפי הנראה השבחה נדלנ"ית נוספת.
מקום רביעי: שכונת כפר גנים ג', פתח תקווה
ציון משוקלל: 7.8
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים: 1.95 מיליון שקל
אקדמאים: 42%
צווארון לבן: 54%
שטחים ציבוריים פתוחים: 5.9 מ"ר לנפש
דירוג מיצ"ב (בתי"ס יסודיים): 65
מתגוררים בשכונה: זהבה גלאון, שלומי קוריאט, רמי ורד
שכונת כפר גנים ג' נחשבת כיום לשכונה המובילה בפתח תקווה, ומסמלת את תנופת הפיתוח והשינוי התדמיתי החיובי שהעיר עוברת בעשור האחרון. השכונה ממוקמת בדרום-מערב פתח תקווה ונהנית מנגישות מצוינת, בעיקר בזכות כביש 471 (מכבית) המחובר לשכונה באמצעות דרך רבין החדשה.
כפר גנים ג' החלה להיבנות בתחילת שנות ה-2000 והיא מתוכננת לכלול כ-6,000 יחידות דיור, בעוד שכיום בנויות בה כ-4,100 יחדות - בעיקר בבנייה רוויה, לצד צמודי קרקע. בשכונה מערך נרחב של שירותי ציבור וקהילה, חלקו קיים כיום וחלקו מתוכנן לעתיד הקרוב. בלב השכונה פועל קניון גנים.
לעיר פתח תקווה דירוג חברתי-כלכלי בינוני - 6 מתוך 10, אך יש בה חתך אוכלוסייה ברמה גבוהה: בעיקר משפרי דיור מפתח תקווה, לצד זוגות צעירים איכותיים ומשפרי דיור שהיגרו מכל רחבי גוש דן, ואף אזור השרון. שוק הנדל"ן בשכונה מתאפיין בביקושים ערים; מחיר ממוצע למ"ר עומד על כ-17 אלף שקל.
מקום חמישי: מרכז חולון החדש, חולון
ציון משוקלל: 7.7
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ב-ח/501: 1.85 מיליון שקל
מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ב-ח/300: 1.75 מיליון שקל
אקדמאים: 25%
צווארון לבן: 41%
שטחים ציבוריים פתוחים: 5.8 מ"ר לנפש
דירוג מיצ"ב (בתי"ס יסודיים): 80
מתגוררים בשכונה: הילה קורח, שמעון וילנאי, אפרים שמיר
מרכז חולון החדש כולל את שוכנות ח/300 ו-ח/501. שכונת ח/501 (נקראת גם שדרת המגדלים), המצויה בימים אלה בבנייה, עומדת לשנות את קו הרקיע של מרכז העיר חולון. במקום מתוכננות כ-1,750 יחידות דיור במגדלים של 14-26 קומות. לאורך השכונה תוקם שדרה ירוקה, שתוביל ישירות למוסדות ציבור כגון מוזיאון העיצוב, המדיטק, הקאנטרי קלאב העירוני, מגדל העירייה החדש ועוד. בנוסף, המתחם מצוי במרחק הליכה קצר מקניון חולון.
ח/501 מהווה המשך ישיר לתנופת הבינוי למגורים שעוברת חולון בשנים האחרונות, ובאה לידי ביטוי במתחם ח/300 הסמוך (נקרא גם קריית אילון), שהפך להצלחה גדולה. בשל מיקומם של שני המתחמים במרכז חולון, הנגישות אליהם עם רכב פרטי עשויה להיות בעייתית בשעות הלחץ. עם זאת, בעתיד יעבור באזור הקו הירוק של הרכבת הקלה.
במתחמים מרכיב בולט של משפרי דיור מקומיים וחולונים לשעבר, שחזרו לעיר האם מראשון לציון מערב; לצד תושבי חוץ הרוכשים דירות הן למגורים והן כהשקעה. יש לציין כי המתחמים גובלים בחלקם בשכונות ותיקות שלא עברו עדיין תהליך התחדשות עירונית, עובדה שעלולה ליצור קיטוב חברתי מסוים, כך לדברי עורכי הסקר.
יצוין כי עורכי המחקר התבססו על מקורות המידע הבאים: תב"עות (תוכניות מתאר), למ"ס, סיורי שטח ושיחות עם תושבים, שיחות עם אנשי מקצוע, קטעי עיתונות, משרד החינוך אתר האינטרנט מדל"ן.
