מקימים מגדל ליד הבית שלכם? כך תתנגדו
הקבלן הגיש בקשה לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בנייה בקרקע הסמוכה לשלכם - אך אתם חוששים מבעיות חניה, מצפיפות ומחסימה של הנוף. אל דאגה: גם אתם יכולים להשפיע ולהגיש התנגדות לתוכנית. שאלות ותשובות
רוב הציבור מכיר את המושג "בקשה להיתר בנייה", ויודע שכל הקמת בניין או הריסתו, ועבודות בנייה אחרות, מחויבות בהוצאת היתר בנייה. למרות זאת, רבים לא מודעים לכך שהם יכולים להגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה, כאשר הנכס שלהם נפגע מכך, או כאשר קיים פוטנציאל לפגיעה שכזו. איך ומתי אפשר להגיש התנגדות? לפניכם שאלות ותשובות.
עוד על התנגדויות לתוכניות בנייה בערוץ הנדל"ן :
- הרצליה: "הקמת דירות על החוף - בגלל הבחירות"
- מ' הפנים דן בבנייה בעמק האלה, תושבים הפגינו
- תושבי בבלי נגד פרויקט הנדל"ן של תשובה
מי רשאי להגיש התנגדות?
אם הבקשה להיתר בנייה תואמת את ההוראות של תוכנית מתאר קיימת, לא עומדת לבעלי הקרקע הגובלים כל זכות להתנגד לבקשה. רק כאשר הבקשה אינה תואמת את הוראות התוכנית הקיימת, והמבקש (יזם או חברת בנייה בדרך כלל) מבקש הקלה או שימוש חורג מהוראות התוכנית, קמה הזכות לבעלי הקרקע הסמוכים להתנגד.
כאשר הקרקע בה מבוקשת הבנייה, והקרקע של השכן המעוניין להתנגד, מהווים אותה חלקה מבחינת הרישום - הרי שכל הבעלים של הקרקע רשאים להתנגד לבקשה להיתר. צריך להדגיש שהזכות להתנגד אינה נתונה רק לבעלי הקרקע אלא גם למחזיקים בה - כלומר, כל מי שמתגורר בנכס, לרבות השוכרים.
איך אדע שיש תוכניות לבנות ליד הבית שלי?
חוק התכנון והבנייה קובע מנגנונים של פרסום, לפיהם מי שמבקש להגיש בקשה להיתר בניה, חייב לפרסם את תוכניותיו - בטרם תאושר בקשתו. החוק דורש מהמבקש לפרסם הודעה, שתפרט את מהות הבקשה והזמן שעומד להגשת ההתנגדויות בקשר אליה.
ההודעה תפורסם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - על חשבון המבקש - במספר דרכים: פרסום בעיתון, הצבת שלט במקום בולט בחזית הקרקע, וכן מסירה לכל בעלי הזכות להתנגד.
ההודעות שהגופים הבונים מחויבים לפרסם כתובות בשפה לא מובנת. מדוע?
למרות שמטרת החוק היא לשקול את הבקשה להיתר, לאור האיזון בין האינטרס של בעל הקרקע לבנות לבין הצרכים של תושבי הסביבה שעלולים להיפגע מכך, ברור שהמטרה של היזמים היא להימנע מהגשת ההתנגדויות.
מטבע הדברים, אף לא אחד מהנוטלים חלק בהליך התכנוני מרוצה מהופעתן של התנגדויות רבות. ההתנגדויות מאריכות את זמן הבנייה, מקשות על היזם, ולעתים אף עוצרות את הטיפול בפרויקט. לכן הן שנואות על היזם, ובמידה מסוימת גם על הוועדה המקומית. מכאן נובע שהסרבול וחוסר הנגישות של ההודעות נעשים בכוונת מכוון.
האם כדאי לראות את הבקשה להיתר בעירייה? ואם כן, איך עושים זאת?
עם קבלת ההודעה על תוכניות הבנייה, חשוב מאוד לגשת באופן מיידי למחלקת ההנדסה בעירייה, על מנת לצלם את הבקשה להיתר. הבקשה מהווה תשריט מפורט של הבניין שהיזם מבקש להקים על הקרקע.
חשוב מאוד לבחון את הבקשה באמצעות בעלי מקצוע (אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין המתמחים בדיני תכנון ובנייה), שכן רק באמצעות בחינה מדוקדקת בעין מקצועית, יוכל המתנגד הפוטנציאלי להבין במלואה הן את הפגיעה העתידית בנכס שלו, אם תאושר הבקשה, הן את חוקיות הבקשה והן את הדרכים להתמודד איתה וסיכויי ההצלחה של התנגדותו.
איך מגישים התנגדות לתוכנית בנייה?
החוק קובע כי יש לתת לכל מי שיש לו זכות להתנגד, פרק זמן סביר להגשת ההתנגדות. מרבית העיריות מאפשרות להגיש התנגדות בתוך 14 יום ממועד קבלת ההודעה על כך.
ההתנגדות צריכה להיות מוגשת בכתב. על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה של ההתנגדות, רצוי לפרט היטב את הטענות והנימוקים להתנגדות ולנסח את ההתנגדות באופן ברור וקוהרנטי.
מה צריך להדגיש בהתנגדות?
מוסדות התכנון מוסמכים לדון בשיקולים תכנוניים בלבד, שעניינם טענות בדבר פגיעה אשר עלולה להיגרם בשל מטרדים שונים, שייווצרו כתוצאה מאישור הבקשה להיתר.
המטרדים יכולים להיות רעש, זיהום אוויר, בעיות תחבורה, חניה ותעבורה, ירידת ערך הדירה, הפרעה לאור שמש ולזרימת אוויר, וכן טענות בדר פגיעה ארכיטקטונית, פגיעה באתר עם ערך היסטורי ותרבותי (כגון בניין לשימור) ועוד.
האם צריך לספק הוכחות לטענת הנזק?
רצוי ומקובל לתמוך טענות בעניין מטרדים בחוות דעת מקצועיות, שכן לטענה המבוססת על חוות דעת של מומחה, יינתן משקל רב יותר מאשר לטענות הנטענות בעלמא.
למשל, אם מוגשת התנגדות בדבר קרבה רבה מדי של הבניין המתוכנן להיבנות, לבניין של המתנגדים, בטענה שהדבר יגרום למטרדי רעש - רצוי לצרף חוות דעת אקוסטית. אם מדובר בהתנגדות בשל מצוקת חניה שתיגרם - מומלץ לצרף חוות דעת של מהנדס תנועה.
האם יש אינדיקציה לגבי כמות ההתנגדויות שמתקבלות ונדחות?
הניסיון מלמד שמרבית הבקשות להיתר יאושרו בסופו של יום על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בשינויים כאלה או אחרים. עם זאת, אין ספק שכתוצאה מהגשת ההתנגדות, עשויה הוועדה המקומית לשנות ולתקן פרטים בבקשה באופן שיצמצם, ולעתים אף ינטרל, את הפגיעה בשכנים המתנגדים. יתרה מזאת, במקרים רבים, עצם הגשת ההתנגדות מביאה להליך של הידברות עם היזם - ובעקבות כך להסכם פשרה.
התנגדות שהגשתם נדחתה - סוף פסוק או שיש מה לעשות?
מי שבקשת ההתנגדות שלו נדחתה על ידי הוועדה המקומית, זכאי להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית תוך 30 יום מהיום בו קיבל את החלטת הוועדה המקומית. ועדות הערר הן גוף תכנוני ששייך למשרד הפנים, המוסמך לבחון מחדש את הבקשה להיתר ואת ההתנגדויות שהוגשו בגינה. במקרים רבים ועדות ערר הופכות את החלטות הוועדות המקומיות.הכותב הוא מומחה לתכנון ובנייה ממשרד גולדמן ארליך אדלשטיין ושות'
לפנייה לכתב/ת 
