שוק השכירות בברלין: גם אצלנו אפשר אחרת?
אמנם מחירי השכירות למגורים בעיר ברלין נמוכים מערים אחרות ברחבי העולם בכלל ובגרמניה בפרט, בעיקר בזכות הפיקוח על שכר הדירה; אך גם בבירה הגרמנית הם נמצאים בעלייה מתמדת - בגלל עודף ביקוש על ההיצע, ובעקבות הפרטה מדורגת של שוק השכירות. האם בברלין באמת יותר נוח?
בחודש האחרון סערו הרוחות לאחר ששר האוצר, יאיר לפיד, מתח ביקורת על ישראלים שירדו מהארץ . בסטטוס שפרסם בפייסבוק כתב לפיד: "מילה לכל אלה ש'נמאס להם' והם 'עוזבים לאירופה' - אתם תופסים אותי בבודפשט, לשם הגעתי כדי להזכיר להם איך ניסו לרצוח כאן את אבא שלי והרגו את סבא שלי. אז תסלחו לי אם אני קצת חסר סבלנות לאנשים שמוכנים לזרוק לפח את הארץ היחידה שיש ליהודים, כי בברלין נוח יותר".
לפיד, שיזם את תוכנית הדיור להקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך במטרה לפתור את מצוקת הדיור, כנראה צודק. בברלין באמת נוח יותר, לפחות בינתיים. כך גם טוענים לא מעט ישראלים, שבשנה האחרונה מפרסמים חדשות לבקרים סטטוסים על מחירים זולים במיוחד ברשתות המזון והצרכנות. אבל לא רק המחירים בסופר הניעו אותם להגר לבירת גרמניה. גם מחירי השכירות בעיר, שעד לפני 24 שנים בלבד הופרדה על ידי חומה, נמוכים משמעותית בהשוואה לערים אחרות, ובהן גם ישראל.
שוק הנדל"ן למגורים בברלין הוא מהשווקים הנזילים באירופה. שיעור שוכרי הדירות בה הוא מהגבוהים בעולם, ומהווה כ-85% מסך הדירות למגורים. לשם השוואה, בגרמניה כולה שיעור שוכרי הדירות מהווה כ-54% מסך הדירות למגורים. בשנת 2012 אף נבחרה ברלין בסקר של חברת PWC העולמית כמקום ההשקעה המועדף על משקיעים באירופה בתחום המגורים.
שוק השכירות בבירה הגרמנית, שבאמתחתה כ-1.9 מיליון דירות להשכרה, שונה מהשוק בישראל. רק בסוף השבוע שעבר הדגמנו ב-ynet כיצד החליטו באחרונה כמה בעלי בתים ישראלים להוזיל את שכר הדירה לדיירים שלהם, חלקם בטענה שאינם מוכנים "לרדוף אחר הדור הצעיר", או כאות הזדהות עם מחאת האוהלים; ואחרים פשוט לא העלו את גובה השכירות במשך תקופה ארוכה.
בברלין, לעומת זאת, החדשות הללו לא היו מעניינות אף אחד. מחירי השכירות בעיר, המתפרשת על פני שטח ענק של 891 קמ"ר, כפופים לתקנות בתחום הדיור להשכרה - כך שהדיירים אינם נשלטים על ידי הגחמות של בעלי הבתים שלהם. זאת משום שהאחרונים אינם יכולים להעלות את גובה השכירות של הדייר ביותר מ-15% כל שלוש שנים - כל עוד הוא לא עזב את הדירה.
לדברי המקומיים, תקנות אלה הותקנו משום שלאחר הריסת החומה ב-1989, ביקשו הרשויות שמי שהתגורר במזרח העיר לא יעזוב את האזור. כך או כך, כמו בלא מעט ערים מרכזיות אחרות בעולם המערבי (ממונטריאול ועד ניו-יורק), שוק השכירות בברלין, המאכלסת כ-3.5 מיליון איש, נתון לגבולות ההגיון - והפיקוח.
10 שנים בדירה - עם אותו חוזה
"יש דיירים שגרים כבר 10 שנים באותה הדירה ולא עוזבים", מספרת בשיחה עם ynet יעל בן משה (35), דוקטורנטית שחזרה לישראל לפני עשרה חודשים, לאחר שחיה בברלין כשבע שנים. "שלא כמו בארץ - מחירי השכירות בברלין הם בפיקוח, ולכן הדיירים משלמים את המחיר מלפני 10 שנים. אני לא מומחית, אבל בואי נגיד שזה לא רק הדירות אלא גם האוכל, הבילויים וכו' - הכל שם הרבה יותר זול", היא אומרת.
בן משה עברה לברלין כדי לכתוב את הדוקטורט שלה. "עברתי לברלין ב-2006 ואז לא היו כל כך הרבה ישראלים כמו היום - היום זה אחרת", היא מדגישה. היא התגוררה בשכונת פרנצלאורברג ושכרה דירת שלושה חדרים בשטח של כ-75 מ"ר. את השכירות משלמים הדיירים בברלין לפי מטר מרובע ומבדילים בין שכר דירה "קר" - כלומר ללא הוצאות; לבין שכר דירה "חם" - כלומר כולל הוצאות כגון חשמל, מים וכדומה.
במשך חמש שנים התגוררה עם עוד שותפה תחת חוזה שכירות בגובה 900 אירו כולל הוצאות (כ-4,380 שקל בחודש). כך שכל אחת מהן שילמה 450 אירו מדי חודש (כ-2,190 שקל בחודש כל אחת). לשם השוואה, מחיר ממוצע של דירת שלושה חדרים בשטח דומה בתל-אביב עומד על כ-6,000-7,000 שקל בחודש. "יש כמובן אזורים זולים או יקרים יותר, והמחירים משתנים אם, למשל, הבניין עבר שיפוץ. אני יודעת שביחס למחירים בישראל זה נשמע לא אמיתי", היא מודה.
"אני גר כבר 10 שנים בדירה שלי ולא מתכנן לעזוב בקרוב", מספר כריסטיאן ווהלרבי (36), גרמני המתגורר בשכונת מואביט בברלין ועוסק בפוליטיקה. ווהלרבי גר עם שותף ("אבל הוא אף פעם לא בבית", הוא מבהיר) בדירת ארבעה חדרים ענקית בשטח של לא פחות מ-140 מ"ר, בקומה השלישית בבניין שעובר בימים אלה שיפוץ. הוא משלם יחד עם השותף מדי חודש כ-1,150 אירו כולל הוצאות (כ-5,600 שקל בחודש בסך הכל - כ-2,800 שקל לשותף). עבור מ"ר משלם כל אחד בממוצע מדי חודש כ-4 אירו בלבד.
"אני אוהב את הבית שלי, בעיקר את המרצפות המעוטרות והתקרה המצוירת, שמקשטים את הבית עוד מלפני מלחמת העולם השנייה", הוא מוסיף. ווהלרבי משלם את השכירות מדי חודש לבעל הבית שלו - איש עסקים פרטי. גם בן משה שילמה את שכר הדירה לבעל בית פרטי - איש עסקים שרכש כמה בניינים במזרח ברלין בשנות ה-90 של המאה הקודמת, אך התנהלה מול חברת ניהול.
ברלין נחשבת לזולה בתחום הנדל"ן למגורים לא רק ביחס לערים אחרות ברחבי העולם המערבי, כי אם גם לעומת ערים אחרות ברחבי גרמניה עצמה. כך למשל, בעוד שכר הדירה הממוצע למ"ר בבירה הגרמנית לא כולל הוצאות עומד על כ-5.6 אירו, בדיסלדורף עומד שכר הדירה על 7.6 אירו למ"ר; בקלן על 8.1 אירו למ"ר; בהמבורג על 8.3 אירו למ"ר; בפרנקפורט על 10 אירו למ"ר; ובמינכן על 11.6 אירו למ"ר.
משכירות מסובסדת להפרטה הדרגתית
אבל כמו בישראל, הזינוק במחירי הנדל"ן למגורים החל לאפיין בשנים האחרונות גם את העיר ברלין. זאת, כשברקע התקנות בתחום הדיור להשכרה, במסגרתן העלאת שכר הדירה נעשית רק בצמוד למדד, ופינוי דיירים נעשה רק בהסכמה או למפרי חוזה. על פי מדד מחירי הדירות הגרמני Mietspiegel שפורסם בחודש מאי האחרון, כבר נרשמה עלייה של כ-7% בשכר הדירה ברחבי ברלין ושל כ-13% ברובעים המרכזיים כגון מיטה, שרלוטנבורג, נויקלן וקרויצברג לעומת התקופה המקבילה ב-2011 (המדד מתפרסם אחת לשנתיים).
הסיבה לכך, בין היתר, נעוצה בעובדה שהעיר, הממוקמת במקום השלישי אחרי פריז ולונדון בכניסות תיירים, נמצאת בגידול מתמיד בשיעור האוכלוסייה שלה (עלייה של כ-2.3% בעשור האחרון), אולם ללא גידול בבנייה חדשה (פחות מ-5,000 דירות חדשות לשנה בעשור). כך ששיעור התפוסה עולה בהתמדה ונאמד ב-97%. כאן נכנסת הנוסחה המוכרת: הביקוש גובר על ההיצע. בעקבות זאת, בשנים האחרונות החל שכר הדירה בעיר לעלות בהדרגה: מ-4.75 אירו למ"ר בלבד בשנת 2007, ועד ל-5.54 אירו למ"ר השנה.
זוהי אינה הסיבה היחידה לעליית המחירים. לפי המגזין הכלכלי "האקונומיסט", חל שינוי של ממש בשוק השכירות: שיעור הגרמנים ששוכר כיום דירות במחירי שוק (בניגוד לדירות בשכירות מסובסדת) גבה מאוד בתקופה האחרונה. זו גם הסיבה לכך שבמערכת הבחירות האחרונה, אפילו מפלגות הימין השמרניות הראו אמפתיה לשוכרים וקראו לנקוט צעדים חוקתיים לעצירה מסוימת של נסיקת מחירי השכירות. קנצלרית גרמניה, אנגלה מרקל, אף התחייבה במהלך הקמפיין לבחון אפשרות לחוקק הצעת חוק להגבלת שוק השכירות, כדי להאט את העליות החדות שנרשמו במטרופולינים כמו ברלין.
למעשה, שוק הדיור בגרמניה נוטה לשכירות משום שרוב הדירות היו בעבר בבעלות המדינה או הממשלה, או בידי חברות מהסקטור הציבורי כמו חברת הרכבות הגרמנית. אולם ההפרטה ההדרגתית של השוק כבר החלה לקרום עור וגידים: חברות שנסחרות בבורסה החלו לרכוש בניינים ולהשכיר דירות לדיירים. בסוף השבוע שעבר למשל, התמזגו שתי חברות מקומיות העוסקות בנדל"ן למגורים - GSW אימוביליין ודויטשה ווהנן, שכעת יהיו בבעלותן 108 אלף דירות להשכרה בברלין.
השחקנית הישראלית
וכמו כמעט בכל תחום, גם בשוק הדיור המקומי בגרמניה אפשר למצוא שחקנית ישראלית. באותו סוף שבוע ערכה החברה הישראלית איי.די.או גרופ, העוסקת בנדל"ן מניב למגורים ברובעים מרכזיים בברלין כגון מיטה, טירגרטן, שרלוטנבורג, נויקלן, קרויצברג ופנקו, סיור עיתונאים בנכסים שבבעלותה בברלין. את החברה, שהחלה לפעול בעיר ב-2006, מוביל בשלוש השנים האחרונות רו"ח שלמה זוהר, יו"ר בנק דיסקונט לשעבר.
החברה, מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון, מחזיקה ב-200 בניינים ברחבי ברלין בהיקף של כ-400 אלף מ"ר, ומשכירה דירות שאותן היא מתחזקת לכ-6,200 דיירים. במהלך הסיור סיפרו המנכ"ל זוהר והיו"ר עופר קוטלר (מנכ"ל שיכון ובינוי) כי לא בכדי נכנסה החברה דווקא לבירת גרמניה. לדבריהם, שיעור עסקאות הנדל"ן בברלין הוא הגבוה במדינה, וציינו כי החברה מגיעה לתשואה של 7% לעסקה. את גובה התשואה הסביר זוהר בעובדה שכאשר דייר עוזב, ניתן לחדש את החוזה - וכך להעלות את גובה השכירות, בהתאם לתקנות הדיור במדינה כמובן.
החברה, שמנוהלת בברלין על ידי רבין סביון באמצעות כמה חברות-בנות, רוכשת נכסי מגורים הדורשים שיפוץ, השבחה ותחזוקה ברובעים מרכזיים בברלין, בהם קיימים שוכרים ותיקים המשלמים שכר דירה נמוך ממחירי השוק. בכוונתה לרכוש כ-10,000 דירות תוך שנתיים-שלוש, ובתום 5-7 שנים להגיע ל-15 אלף דירות. "אין בשוק הזה בוננזה, אין קסמים של 50% תשואה, צריך זמן", הבהיר זוהר, "אנחנו שחקנים לא לטווח קצר - אלא לטווח ארוך".
"נויקלן הייתה כמו שכונת שפירא בתל-אביב"
"היום הישראלים משלמים יותר ממה ששילמתי ב-2006", מסכימה בן משה עם מגמת העלייה. לדברי ווהלרבי, אם יעזוב את הדירה שלו בשכונת מואביט ויחפש דירה אחרת - ייאלץ לשלם הרבה יותר ממה שהוא משלם היום. גם י' (28), שביקש להישאר בעילום שם, מספר שבעל הבית שלו בשכונת קרויצברג העלה לו את גובה השכירות אחרי ארבע שנים, עד שנאלץ לחפש דירה אחרת.
"גרתי בשכונת קרויצברג ליד גורליצר פארק, אזור שאז היה מבוקש כשעברתי אליו ובינתיים הפך לאחד הטרנדיים בעיר. שילמתי 280 אירו בחודש לחדר בשטח של 24 מ"ר בדירת שותפים כולל הוצאות", מספר י', שעבר להתגורר בברלין כדי ללמוד מוזיקה. מדובר בשכירות בגובה של כ-1,360 שקל בחודש. "יום אחד הסתבר שאחד משני השותפים איחר באופן קבוע בתשלום החלק שלו - וכך נתן למשכיר, אדם פרטי שבעלותו כמה בניינים, תירוץ לסיים את החוזה".
י' מספר שאחרי שהשותף הבעייתי יצא מהדירה, העלה בעל הבית את החוזה ב-80 אירו - לכל אחד מהחדרים. לכן החליטו השניים לעזוב. "עזבנו לקצה שכונת נויקלן, שבינתיים גם נהייתה מאוד טרנדית", הוא מוסיף, "עברנו למה שהייתה שכונת שפירא של לפני כמה שנים ושיפצנו בעצמנו דירה ששכרנו מחברת נדל"ן גדולה. כיום אנחנו שני שותפים, כל אחד גר בחדר בשטח של 22 מ"ר, וכל אחד משלם 300 אירו כולל הכל" (כ-1,460 שקל בחודש לשותף).
"קיבלנו את הדירה במחיר טוב כנגד השיפוץ, וגם כי חברת ההשכרה רצתה להכניס צעירים לאזור שירימו את ערך השכונה. זה היה לפני שנתיים וחצי, והיום כבר אי אפשר למצוא חדרים בכאלו מחירים, בטח לא באזורים האלו", מבהיר י'. לדבריו, שכר הדירה הממוצע בעיר כבר עומד על כ-370 אירו בחודש כולל הכל, "וצריך מזל גדול בשביל למצוא דירה טובה באזורים המבוקשים".
"העדפתי לעבור מגרמניה - לתל-אביב"
אבל גם מי שהגיע לבירת גרמניה בקיץ האחרון הצליח למצוא דירות במחירים דומים. מ' (35) שביקשה גם היא להישאר בעילום שם, הגיעה לברלין בקיץ כדי ללמוד גרמנית, במסגרת לימודי הדוקטורט שלה באוניברסיטת תל-אביב, לאחר שקיבלה מלגה. "גרתי בדירה בשכונת פרידריכסהיין עם שותפה בדירת 90 מ"ר עם שתי קומות ומרפסת יפהפיה - ושילמתי 300 אירו בחודש כולל הוצאות", היא מספרת (כ-1,460 שקל בחודש כל אחת).
לדבריה, הדירות בברלין מתוחזקות ויפות, "בטח יפות יותר מדירה תל-אביבית ממוצעת. שתי הדירות היו ישנות, אבל בארץ היו מוגדרות כמשופצות כי המקלחת, השירותים והמטבח היו מודרניים והחדרים מסוידים". אחרי שבועיים עברה לגור אצל החבר. "הוא שוכר דירה מחברת השכרה ומשלם 325 אירו בחודש כולל הוצאות לדירת 35 מ"ר עם מרפסת בפרידריכסהיין", היא אומרת. מדובר בכ-1,600 שקל בחודש.
גם אווה קרן, סטודנטית גרמנייה לממשל במרכז הבינתחומי בהרצליה, התגוררה בברלין בשנה שעברה ושכרה דירה בקרויצברג. אבל המקרה של קרן הוא הפוך: ממגורים בברלין החליטה דווקא לעבור לגור במרכז תל-אביב. "עברתי לברלין בגלל העבודה, מעולם לא הייתה לי סיבה לעבור לשם לולא מקום העבודה שלי", מסבירה קרן, שנולדה בעיירה במערב גרמניה ובברלין עסקה בפוליטיקה. על דירת הסטודיו ששכרה, שכללה סלון, מטבח וחדר רחצה, שילמה 370 אירו לא כולל הוצאות, ובסך הכל 520 אירו (כ-2,530 שקל בחודש).
"למרות שהרבה יותר זול לגור בברלין, מה גם שהשירותים הניתנים שם יעילים יותר, כמו שירותי התחבורה הציבורית, עדיין העדפתי לעבור לגור בתל-אביב", משתפת קרן. "זו איכות חיים אחרת כאן, שאי אפשר למצוא בברלין. תל-אביב צעירה, אנרגטית והכי חשוב - סבירה בגודלה. בברלין אי אפשר להיות ספונטני, כל מעבר משכונה לשכונה לוקח זמן רב. בתל-אביב אני יכולה להגיע באופניים ממקום למקום". גורם חשוב נוסף שמדגישה קרן הוא מזג האוויר. "לשישה חודשים של מזג אוויר קשה והיעדר שמש יש השפעה שלילית על מצב הרוח והמוטיבציה", היא אומרת.
אבל האם ההשוואה בין ברלין לתל-אביב היא נכונה? לא בטוח. "אף פעם לא חיברתי בין השתיים", אומרת בן משה, "לא שמעתי ברלינאים משווים את ברלין לתל-אביב - רק ישראלים נוטים לעשות את זה, לא יודעת למה. אולי צריך להבין גרמנית ולחיות רק עם גרמנים כדי להכיר את ברלין של הגרמנים ולא של התיירים, ואז אולי יהיה אפשר להבין את השוני התרבותי העמוק בין שתי הערים. זה שברלין הפכה לטרנד ושתי הערים תוססות, זה עדיין לא אומר שאפשר להשוות ביניהן. אני אישית אהבתי את העיר הזו - ושנאתי אותה באותה המידה".
הכותבת הייתה אורחת של חברת איי.די.או גרופ בברלין
