בולשביזם? בעולם המערבי מפקחים על שכר הדירה

"לשכור דירה בברלין זה שונה לגמרי מאשר בתל אביב", מספר רענן, ישראלי שחי כרגע בברלין ועוסק, בין השאר, בנדל"ן. "ברלין היא פשוט גן עדן לשוכרים. בחוזה השכירות נהוג לכתוב סכום מקסימלי להעלאת שכר הדירה, ומי שאינם כותבים סכום זה, צריכים ללכת לפי ה'מחירון' שעיריית ברלין מפרסמת באתר שלה.

"בברלין אי אפשר סתם ככה לזרוק אותך מהדירה.

 יש לי שכנים שנמצאים בבניין כבר 30 שנה, כמעט במחיר של לפני 30 שנה, ולא מתכננים לעזוב. מצד שני, המשכירים בברלין דורשים ערבויות גדולות. לא מספיקה להם ערבות בנקאית, אלא צריך לשלם כסף מזומן, בסכומים שמגיעים לפעמים לאלפי אירו".

מחקר השוואתי שנעשה במרכז המידע של הכנסת על שוק הנדל"ן בחו"ל מצא שפיקוח ממשלתי או עירוני על דיור בשכירות קיים בערים בארה"ב, בקנדה, בגרמניה, בצרפת, בהולנד ובשבדיה. מחקר דומה של האגודה לזכויות האזרח מצא מידע זהה על אותן מדינות וגם על אירלנד, שהחלה בפיקוח על השכירות בשנת 2004.

"המדינה המערבית היחידה שאני מכיר שאין בה שום סוג של התערבות - פיקוח, או עידוד בנייה להשכרה - היא ישראל", טוען ראש תחום הדיור באגודה, גיל גן מור.

בוויקיפדיה נטען כי rent control - פיקוח על השכירות - קיים ב-200 ערים בארה"ב וב-40 מדינות נוספות ברחבי תבל. למעשה, לא צריך להיות חוקר גדול כדי לדעת זאת: מספיק להציץ באתר האינטרנט של משרד השיכון באירלנד, למשל, או זה של מחוז אונטריו בקנדה, ולראות שהפיקוח קיים גם קיים.

אופן הפיקוח משתנה ממקום למקום. בגרמניה, בהולנד, באוסטרליה, בצרפת ובשבדיה יש חוקים ארציים, ואילו בארה"ב, בקנדה, בספרד ובבריטניה יש רק חקיקה מקומית בחלק מהערים. הפיקוח באירופה, בקנדה ובאוסטרליה הוא לרוב גורף על כל הדירות, ואילו בארה"ב הוא חל לרוב רק על דירות ישנות יחסית.

אין חשמל? דווח לטריבונל

 מרבית המדינות אינן מתערבות ישירות במחיר. נראה כי בשום מדינה אין מחיר שכירות סטנדרטי, כמו מחיר הלחם האחיד והבנזין בישראל. הפיקוח הוא לרוב מתוחכם ומעודן יותר - ולכן גם אפקטיבי. 

בערים רבות, כמו מונטריאול, סידני, אמסטרדם, דאבלין וברלין, קיים איש בשם "טריבונל הדירות" ששוכרים ומשכירים שאינם מסתדרים ביניהם יכולים להתלונן בפניו. אם המשכיר אינו מתקן צנרת מקולקלת, למשל, מותר לשוכר לדרוש מהטריבונל לאלץ אותו לתקן. בגרמניה ובהולנד מותר לטריבונל לקבוע שבעל דירה מציע אותה להשכרה במחיר מופקע. באוסטרליה ובמחוז קוויבק בקנדה הטריבונל אינו מתערב בקביעת המחיר, אבל בהמשך יש לו סמכות להגביל את ההעלאות.

העלאת שכר הדירה בגרמניה, בצרפת ובשכונות הישנות בלוס אנג'לס, צמודה למדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הנדל"ן או המחיר הממוצע של הדירות באזור. בצרפת, בהולנד, בגרמניה, באירלנד, באוסטרליה, במונטריאול ובשכונות ישנות בניו-יורק ובלוס אנג'לס אסור להעלות את שכר הדירה יותר מפעם אחת בשנה.

נמאס לך מהדייר? תמכור את הדירה

אחת הטענות הנפוצות, והנכונות, נגד פיקוח דרקוני על שכר הדירה, הוא החשש שהמשכיר יחליף דיירים כל שנה כדי להעלות את המחיר. אבל המחוקקים במערב הליברלי לא היססו להתערב גם בכך. חוזי השכירות במונטריאול הם לכל החיים, פשוטו כמשמעו, ורק לשוכר מותר להפסיק אותם. בצרפת חוזי השכירות הם לשלוש שנים לפחות. בגרמניה מותר לפנות דייר רק אם איחר בתשלומים או פגע בדירה.

באמסטרדם ובדירות ישנות בניו-יורק מותר לפנות דייר רק אם הבעלים רוצה למכור את הדירה, לשפץ או להכניס את קרובי משפחתו. החוק מונע ממנו, איפוא, להעיף את הדייר "בלי סיבה", כלומר, כדי להעלות את שכר הדירה. החוק בדירות הישנות בלוס אנג'לס, שהוא המודל לחוק שמוצע בישראל, מתיר למשכיר להחליף דיירים כראות עיניו, אבל הוא חייב לגבות מהדייר החדש את המחיר שגבה מקודמו. 

הפיקוח מסייע גם למשכירים. לטריבונל הדירות מותר להעניש דייר שמשחית את הנכס, או מפגר בתשלומים. "הפיקוח עולה למשכירים כסף, אבל חוסך להם פחדים וכאב ראש", אומר גן מור, "הפנייה לטריבונל היא פרוצדורה פשוטה שאורכת 90 יום וחוסכת את ההתעסקות היקרה והמסורבלת בעורכי דין, בבתי משפט ובהוצאה לפועל. הוא אוכף חוקים שהשוכרים בארץ לא היו אוהבים, כמו זכותו של המשכיר לקפוץ מדי פעם לראות את הדירה. המצב שבו שוכר מתפנה רק אם לא כיבד את החוזה, נותן לו תמריץ יותר טוב לשלם מהמצב בארץ, שבו הוא ממילא עלול לעוף מהדירה בגלל שהמחירים קפצו פתאום ב-20% או שהמשכיר חטף קריזה".

הפיקוח על השכירות נולד באירופה בזמן מלחמת העולם הראשונה, אז רוב תושבי הערים היו פועלים עניים שגרו בשכירות, התגייסו לצבא והשאירו אחריהם אישה שהתקשתה לפרנס את הילדים הרבים. הפיקוח הוטל כתקנה זמנית כדי למנוע מבעלי הבתים לנצל את המצוקה ולהעלות מחירים, ולרוב הוא בוטל בתום המלחמה וחודש כחוק קבוע בשנות ה-30 וה-40 על רקע השפל הכלכלי, מלחמת העולם השנייה ומדיניות הרווחה שאחרי המלחמה.

הפיקוח בעבר היה נוקשה. ממשלות קבעו שכר דירה אחיד שרק הן יכלו להעלות. בשנות ה-70' נחקקו תקנות מקלות. עיריית ניו-יורק ביטלה ב-1974 את הפיקוח על דירות חדשות, והשאירה אותו רק על בניינים שכבר היו קיימים. לוס-אנג'לס קיבלה החלטה דומה ב-1978. כיום, כ-51.5% מהדירות להשכרה בניו-יורק עדיין נמצאות בפיקוח, ונחשבות ל"מציאות", ממש כמו דירת הסבתא של מוניקה מהסדרה "חברים", שמסיבות מובנות היא אינה מוכנה לזוז ממנה.

לונדון. הפיקוח היה נוקשה מדי (צילום: רויטרס)

הפיקוח בלונדון, לעומת זאת, נשאר נוקשה, וגרם ליזמים להפסיק לבנות ולבעלי בתים שלא להשכיר את בתיהם. מחקר של המכון הבריטי למדיניות ציבורית קבע כי בשנות ה-80' רק 8% מהדירות בלונדון הושכרו. ראש הממשלה מרגרט תאצ'ר ביטלה את הפיקוח, שנצרב בתודעה הבריטית ככישלון. בבחירות ב-1997 נפוצו שמועות לפיהן מפלגת הלייבור עלולה להחזיר את הפיקוח, שגרמו למפלגה לרדת בסקרים. הלייבור ניצחה בבחירות ולא החזירה את הפיקוח, ובמקומו יזמה פרוייקט חדש שהצליח והפך למודל עולמי: דיור בר השגה (Affordable housing).

"דיור בר השגה זה אומר: אתה יזם שרוצה לבנות? המדינה תיתן לך כסף, הטבות מס, אשראי או אג"ח, בתנאי שתתחייב להשכיר כך וכך מהדירות שלך במחיר מפוקח, וכך וכך מהן עוד יותר בזול לעניים", מסביר רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד המסייעת לחסרי דיור וגם מקדמת חקיקה למען הקמת דיור בר השגה. "בארה"ב בונים דירות כאלה בפינוי-בינוי של דירות ישנות שממילא נמצאות בפיקוח. יש ערים כמו ניו-יורק ושיקגו, שבהן מותר ליזם 'לשחק' עם הכסף ולמכור את הזכויות. היזמים מרוויחים המון כסף והציבור מרוויח דיור זול. טוב לכולם".

מחקר של פרופסור רחל אלתרמן וד"ר אורלי סילברמן מהטכניון מצא כי כ-25% מהדירות החדשות בלונדון, כ-20% מהדירות החדשות באירלנד ובין 30% ל-75% מהדירות החדשות בערים הגדולות בספרד נבנו כדיור בר השגה. פרוייקטים כאלה קיימים גם בקנדה, אוסטרליה, הולנד, צרפת, אירלנד וגרמניה. גם בישראל קיימות תוכניות כאלה להקמת בתים בירושלים, בתל אביב, ברעננה ועוד, והצעת חוק לעידוד יזמים, אך טרם הוקם אפילו בית אחד.

"דיור בר השגה התפתח כתחליף לדיור ציבורי במדינות שהפסיקו לבנות", אומר גן מור, "זה מצויין, אם המדינה מקפידה על כך שהיזמים 'ישריינו' דירות גם למי שזקוק להן באמת - החלשים. בתוכניות הקיימות בישראל אין התניה כזאת, וזה נראה שהדיור יופנה לסטודנטים ולצעירים ממעמד הביניים".

גם הם משוועים לדיור זול.

"נכון, אבל יש אוכלוסיות הרבה יותר חלשות שגרות בשכירות, וצריך לדאוג שהפרוייקטים יעזרו גם להן".

הטענה המוזרה ביותר של מתנגדי הפיקוח על היא שמדובר במנגנון "בולשביקי" או "קומוניסטי". בברית המועצות לא היה פיקוח על השכירות כי בכלל לא הייתה שכירות. המשטר הלאים את כל הבתים והפך את האזרחים ל"שוכרים" שלו, או, ליתר דיוק, לעבדים.

המדינה הסובייטית התנהגה כמו הגרועים בבעלי הבית: אפס השקעה בנכס, מקסימום ניצול של הדיירים. תושבים התגוררו בצפיפות של ארבע וחמש משפחות בדירה קטנה, גרו שנים במעונות בהמתנה לבית ובקושי יכלו לעבור דירה.

מצוקת הדיור בתקופת סטלין הייתה חלק ממנגנון הטרור שלו: ספרות התקופה מתארת מקרים רבים שבהם תושב זכה בבית שכנו לאחר שהלשין עליו לסוכני חרש שזרקו אותו לסיביר. יורשו של סטאלין, ניקולאי כרושצ'וב, שיחרר מיליוני אסירים ובנה שיכונים ("כרושצ'ובינות") - אך אלה היו רבי-קומות קודרים, שורצים פשע ואלימות, עם מעליות שמתקלקלות ללא הרף והסקה שאינה עובדת. איזה מוח חולני מסוגל להשוות את המשטר הסובייטי לפיקוח על השכירות במערב, מנגנון מסודר שנועד להגן על הפרט בחברה חופשית ומכבד את כל זכויות הקניין? 

עם קריסת הקומוניזם הופרט גם הדיור הממשלתי והחל לצמוח גם שוק דיור להשכרה. חלק ממדינות מזרח אירופה הנהיגו מנגנונים פיקוח מערביים. עיריית פראג, בירת צ'כיה, למשל, מפקחת על רוב הדירות - אלה שנבנו בתקופה הקומוניסטית. מחקרים שנעשו בצ'כיה מראים כי הפיקוח, שהוא נוקשה למדי, מגדיל את הפער בין הדירות הישנות לחדשות, שגם כך הן טובות יותר, ובציבור הצ'כי יש קריאות להקל אותו.

ברוסיה, לעומת זאת, אין פיקוח אפקטיבי וכל דאלים גבר. ארגוני פשע משתלטים על בתים בכסף ובאיומים ומשכירים אותם במחירים מופקעים. המאפיה החליפה את המדינה והפכה לשליטה הכל-יכולה בשוק.

ואכן - למרות שברוסיה יש מרחבים אינסופיים וריבוי אוכלוסין שלילי, שוק הנדל"ן לא מספק את הסחורה; הברדק וחוסר היעילות השלטונית אינם מאפשרים זאת. מחירי הדירות במוסקבה מטורפים והצפיפות בסנט פטרסבורג גבוהה מבתל אביב. הדוגמה הרוסית מלמדת דווקא מה קורה כשמזניחים את השכירות. בעוד שבארה"ב ובאירופה חלק גדול מהאוכלוסייה גר בשכירות, ברוסיה השכירות היא אופציה שולית ומפוקפקת, רוב התושבים הם בעלי דירות. כמו בישראל.