מה עדיף - פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38?

באיזה מיזם עדיף לנקוט במסגרת התחדשות עירונית - תמ"א 38 או פינוי-בינוי - ואיזה מיזם יצליח לסייע במציאת פתרון למצוקת הדיור? על שאלות אלה ואחרות הזו ניסו אתמול (ג') להשיב קבלנים ועורכי דין, במפגש שערך יו"ר ארגון הקבלנים בת"א-יפו-בת ים, אבנר לוי, עם לשכת עורכי הדין במחוז תל-אביב.

• מחקר: פינוי-בינוי דוחק חלשים מהשכונה
• תוכנית שר השיכון: "מחיר מטרה" לדירות
• מגדלים לא לעשירים בלבד? זה אפשרי
• עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
  

השימוש בתוכנית למיגון מבנים מפני רעידת אדמה (תמ"א 38) תפס תאוצה בשנים האחרונות, אולם בשבועות האחרונים ניכר כי חלה עליית מדרגה. כך למשל, משרד הפנים הודיע כי ניתן יהיה להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א בעיר ירושלים, שעד כה נזהרו יזמי ההתחדשות העירונית מליהכנס אליה, מחשש לפגיעה במרקם המיוחד שלה.

גם בעיר הרצליה, שרק לאחרונה החלה להיכנס לתחום התמ"א, הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כי תגדיל את הזכויות בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המשמעות: בפרויקטים של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) בעיר ניתן יהיה להוסיף עוד קומה לבניינים - 3.5 קומות במקום 2.5 קומות כפי שקבוע בחוק היום.

לעומת זאת, דווקא באזור גוש דן, המזוהה כמקום שבו ליזמים ולקבלנים משתלם להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, החלו הרשויות המקומיות להגביל תוכניות של תמ"א 38. כך למשל, בסוף החודש שעבר הודיעה עיריית גבעתיים כי בכוונתה להגביל פרויקטים של תמ"א 38 בשטחה.

הרקע לתוכנית של עיריית גבעתיים להגביל בשטחה פרויקטים של התחדשות עירונית, הוא החלטה של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מלפני חודשיים - לבטל את תוכנית הצפיפות אצל שכנתה, העיר רמת גן. בתחילת השבוע אף הציגה עיריית רמת גן את המדיניות החדשה שלה, לפיה ניתן יהיה לשדרג בעיר, במסגרת תמ"א 38, רק 30 בניינים ולבנות כ-1,000 דירות חדשות בלבד, מדי שנה.

שהמדינה תתערב או לא?

אז האם תמ"א 38 מאבדת מכוחה? "פרויקטים של תמ"א 38, גם ללא חסמי בירוקרטיה, יכולים להניב רק 20-30 יחידות דיור בשנה", אמר אתמול עו"ד מיכה גדרון, יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל-אביב, במפגש עם הקבלנים. מבחינתו של גדרון, מיזמי פינוי-בינוי עדיפים על תמ"א 38, משום שהם מניבים יותר יחידות דיור - ועל ידי הגדלת ההיצע מיזמים אלו יוכלו להוות פתרון למצוקת הדיור.

עו"ד מאיר מזרחי, ממשרד עוה"ד מאיר מזרחי ושות', חיזק את ההנחה לפיה פרויקטים של פינוי-בינוי עדיפים על פני תמ"א 38, כאשר התייחס לדיני המיסוי הרלוונטיים למסלולי התחדשות עירונית. מזרחי ציין כי בפרויקטים של תמ"א 38 מסלול הפטור ממס בעייתי, לעומת מסלול הפטור ממס בפרויקטים של פינוי-בינוי, שהוא יותר מקל ורחב יותר עבור היזמים.

עו"ד אברהם ללום, יו"ר משותף בוועדת קניין ומקרקעין של מחוז תל-אביב והמרכז בלשכת עוה"ד וממארגני הכנס, התלונן כי רשויות מקומיות מובילות לא מקדמות מספיק תוכניות תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה. "יש כאן תמרור אזהרה, הגיע הזמן שרשויות מקומיות ינהגו במגמה דומה ויקדמו פרויקטים של התחדשות עירונית", אמר.

בפאנל בנושא התחדשות עירונית, שהנחה יו"ר ועדת פינוי-בינוי בארגון הקבלנים, יהודה כתב, התייחסו המשתתפים גם ליוזמה החדשה של משרד השיכון בנוגע לפינוי-בינוי. ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים, ונסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, הביעו את התנגדותם ליוזמה, וטענו כי הממשלה "לא צריכה להיכנס לתחום זה ולקחת על עצמה לקדם פרויקטים באמצעות חברות משכנות בבעלותה".

עו"ד אפי נוה, יו"ר מחוז תל-אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין, הפנה גם הוא אצבע מאשימה כלפי המדינה, אך אמר כי עליה כן להתערב. "האשמה המרכזית בפשע של מצוקת הדיור - היא המדינה", הוא טען, "משום שהיא משחררת קרקעות בקצב קטן בהרבה מהצורך הקיים בשוק, ובכך מגדילה פערים".