תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?

רוכשים דירה? אל תשכחו את ההוצאות הנלוות - לפני שאתם הולכים לבנק לבקש משכנתא: לכל דירה יש מחיר הנקבע בהסכם שבין המוכר לקונה, אבל ישנן לא מעט הוצאות נוספות. ההוצאות עשויות להגיע לסכומים משמעותיים, לכן חשוב לקחת אותן בחשבון בשלב התכנון הפיננסי ולהקצות להן מראש סכום כסף מספיק.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן 

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד

זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, אמר: "נתקלתי במקרים שבהם לקוחות שלא תכננו מספיק טוב את ההוצאות הנוספות, חזרנו אלינו לאחר שקיבלו את המשכנתא וביקשו משכנתא נוספת. במקרה זה חבל על בזבוז הזמן והכסף שמוציאים על המשכנתא הנוספת, מה עוד שייתכן שהסכום הנוסף לא יאושר ללווים".

אז מה הן ההוצאות הנלוות שבהן אתם יכולים להיתקל וכמה הן יעלו לכם:

מס רכישה

על פי חוק, רכישת דירה בישראל, מסכום מסוים, חייבת במס רכישה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת והוא תלוי בעיקר בשווי הנכס. ניתן

 לבדוק באתר רשות המסים כמה מס אתם אמורים לשלם, אם בכלל. בחודש ינואר עודכנו מדרגות המס, לפיהן רוכשי דירה ראשונה ייהנו מפטור מלא ממס עד לסכום קנייה של 1.5 מיליון שקלים.

על חלק השווי של 1,517,210 שקלים ועד 1,799,605 שקלים ישלמו רוכשי דירה ראשונה מס בגובה 3.5%. גובה המס עולה ככל שערך הדירה עולה. הקונה שבבעלותו דירה אחרת ישלם עבור דירה נוספת מס גבוה יותר.

שכר טרחת עורך דין

רכישת דירה היא פעולה מורכבת, ובמהלכה מומלץ להיעזר בעורך דין שילווה אתכם בכל צעד בשלבי רכישת הדירה. שכר הטרחה של עורך הדין נקבע בהתאם להיקף השירות שאתם מעוניינים לקבל. לרוב שכר טרחת עורך דין בגין טיפול בכל שלבי הרכישה עומד על שיעור של בין 0.5% ל-2% ממחיר הנכס הנרכש, בתוספת מע"מ.

אם אתם רוכשים דירה מקבלן, צריך לשלם גם לעורך הדין שהחברה שוכרת כדי שיטפל בעריכת החוזים וברישום הדירות בטאבו. חשוב לדעת שעורך הדין של החברה אינו מהווה תחליף לשכירת שירותיו של עורך דין מטעם הרוכש.

דמי תיווך

קניתם את הדירה באמצעות מתווך? במקרה כזה יש לקחת בחשבון גם את דמי התיווך. נהוג לשלם דמי תיווך בשיעור של עד 2% ממחיר הנכס, כמובן בתוספת מע"מ. הסכום פתוח למשא-ומתן בין הצדדים.

עלויות מעבר ושיפוץ

לפעמים ההוצאה הזו עלולה להכביד מאוד - במיוחד אם לא לוקחים אותה בחשבון מראש. מדובר באלפי שקלים על הובלה, ציוד חדש שיותאם לבית החדש ועוד. אמנם מדובר בסכומים שלכאורה הם קטנים לעומת מחיר הדירה, אבל הם נוטים להצטבר ולהפוך למשמעותיים מאוד.

אפילו אם אתם לא מתכננים שיפוץ רציני או שאינכם רוצים לקנות ריהוט – מומלץ לשריין לעצמכם תקציב עבור הוצאות אלה. אם אתם מתכננים שיפוץ, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי העלות הצפויה לפני נטילת המשכנתא. בנוסף רצוי לקחת בחשבון הוצאות נוספות כמו חיבור לרשתות הגז, המים והחשמל, וכן תשלום לבעלי מקצוע שבוודאי תזמינו לדירתכם לעבודות.

הפרשים בשערי הדולר והשקל

אם העסקה מתבצעת בדולרים אך התשלום המעשי מתבצע בשקלים – שני הצדדים חשופים לשינויים בשערי המטבע. על מנת להקטין את החשיפה להפסד שיכול לנבוע משינוי שער של המטבע, יש להתייעץ עם בנקאי בנוגע לכלים פיננסיים המקטינים את הסיכון.

הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה

אם העסקה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, יש אפשרות שתידרשו לשלם בסופו של דבר סכום גבוה יותר מהמחיר הנקוב בחוזה המכר. קחו בחשבון שינויים אפשריים אלו בעת התכנון הפיננסי. מדובר לפעמים בתוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר שאתם צריכים לשלם על הדירה.

דמי הסכמה למִנהל מקרקעי ישראל

חלק מהנכסים בארץ נמצאים על "אדמות מִנהל" והמדינה למעשה מחכירה אותן לרוכשים. אם הנכס שאתם מעוניינים לקנות רשום במִנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק מולם אם יש לשלם דמי הסכמה או דמי היוון. כמו כן יש לבדוק שאין על הנכס חובות קודמים למִנהל. את הבדיקה ניתן לבצע בעזרת עורך הדין המטפל עבורכם ברכישת הדירה.

היטל השבחה

אם בנכס קיימת אפשרות לסגור מרפסת, לבנות חדר נוסף על הגג או כל אפשרות אחרת שאם תנצלו אותה יעלה ערך הנכס– יש לשלם לרשות המקומית היטל השבחה. על מנת לאמוד את שירות היטל ההשבחה יש לבדוק ברשות המקומית מהו סכום ההיטל. בדרך כלל נהוג שהיטל זה משולם על-ידי המוכר.

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר דירה או כל נכס אחר. המס חל על הסכום

 שבו עולה שווי מכירת המקרקעין על יתרת שווי רכישת המקרקעין. במקרים ובתנאים מסוימים מקנה החוק פטור מתשלום מס שבח. כדי לבדוק כמה עליכם לשלם אם בכלל – לחצו כאן.

אבל יש לא מעט מוכרי דירות שיזכו לפטור ממס שבח. למשל, מוכרי דירות מגורים שדירתם הנמכרת היא דירתם היחידה, שלא מכרו דירה אחרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה, שלא היו להם בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת – או שלא מכרו דירה אחרת בפטור ממס שבח בארבע השנים קודם למכירת הדירה הנוכחית – עשויים להיות זכאים לקבלת פטור ממס שבח, לפי התנאים בחוק מיסוי מקרקעין.

שמאות

במסגרת הליך נטילת המשכנתא הבנק דורש במקרים מסויימים ביצוע הערכת שמאי ביחס לשווי הנכס אשר ימושכן לטובתו. הערכת השמאי צריכה להיערך על-ידי שמאי ששמו נכלל ברשימת השמאים המקובלים על הבנק. התשלום עבור הערכת השמאי יבוצע על-ידיכם ישירות לשמאי.

דמי פתיחת תיק

סכום המשולם לבנק, שבו לוקחים את המשכנתא. הסכום נקבע על-פי גובה מסגרת האשראי שנפתחה.

תשלום על רישום ביטחונות

במסגרת רישום זכויותיכם וזכויות הבנק, שנותן לכם את המשכנתא, תדרשו לשלם תשלומים שונים, כמו תשלום על אגרות טאבו (למשל: דמי אגרה להוצאת נסח, אימות נסח באמצעות האינטרנט, אגרת רישום משכנתא, אגרת רישום הערת אזהרה, אגרה לביטול הערת אזהרה) ואגרת רישום מִשכון ברשם המשכונות.