איך הגיעו חברות הבנייה למצוקה כלכלית?

איש בשוק הדיור לא הופתע מקריסתה של חברת הנדל"ן צ. לנדאו , שנבעה בעיקר מהפסדים כלכליים בחטיבה הביצועית שלה. יזמים בתחום הנדל"ן מספרים ל-ynet כי התחרות בענף הפכה לאיומה - לאחר ששכר העובדים טיפס, תנאי התשלום הורעו וגם חברות מתחום התשתיות והבנייה המוסדית נכנסו לתחום הבנייה למגורים, בין השאר, בשל הקשחת התנאים והגדלת הוצאות המימון בבניית פרויקטים ממשלתיים או למוסדיים.

• צ. לנדאו בהקפאת הליכים; "הרוכשים מוגנים"
• חברת הנדל"ן צ.לנדאו תבקש הקפאת הליכים
• "אם הקיפאון בנדל"ן יימשך עוד חברות יקרסו"
  

עכשיו דורשים היזמים מהממשלה לעשות סדר בענף. "בכל פעם מחפשים את הקבלן שיהיה הפראייר התורן, ואין מה לעשות - בסוף הוא נדפק", אומר ל-ynet אחד היזמים הבכירים בישראל על קריסתה של צ. לנדאו.

חשוב לציין שהפגיעה הצפויה ברוכשי הדירות מחברת צ. לנדאו, שנכנסה השבוע להקפאת הליכים היא מינורית. זאת בזכות התיקון לחוק מכר דירות, המבטיח ערבויות בנקאיות לרוכש. החוק מבטיח כי אם לא יקבל הרוכש את הדירה, הוא יוכל לממש את הערבות שבידו.

עיקר הפגיעה ברוכשים עלולה להיות נעוצה באיחור במסירת הדירות, מה שכמובן יגרור הוצאות עקיפות לרוכשים. כאן, אגב, מדובר ברוכשים שקנו דירות מחברת צ.לנדאו שתפקדה כיזמית הפרויקט - ולא כקבלן מבצע עבור חברה אחרת. אגב, בחברות היזמיות שהזמינו מצ. לנדאו עבודות בנייה, כדוגמת שיכון ובינוי, מיהרו לקחת אחריות ולהרגיע את הרוכשים כי דבר לא השתנה ולא ישתנה בהתחייבותיה.

למעשה, כבר אתמול הודיעה שיכון ובינוי נדל"ן לרוכשי הדירות בפרויקטים שבונה החברה באמצעות צ. לנדאו, כי דירתם וכספם מובטחים וכי "החברה תעמוד בכל ההתחייבויות שלה כלפי רוכשי הדירות". מדובר ב-600 דירות הנמצאות בשלבי בנייה שונים בפרויקטים למגורים ביישובים ראש העין, תלמי מנשה, קריית אונו, צור יצחק ומצליח. בחברה ציינו כי חלק מהדירות כבר נמסרו וחלקן נמצאות בשלבי גמר.

צ. לנדאו היא לא המקרה הראשון

המקרה של צ. לנדאו אינו הראשון בשוק הדיור הסוער. למעשה, בתוך שבועות אירעו רצף קריסות של חברות ביצוע בנייה. אחת מהן היא חברת דורי בנייה, שעיקר הבעיה שלה היה "הערכת או תמחור חסר", עבור פרויקטים שביצעה. התנהלות זאת הוציאה את קצפם של משקיעי הבורסה על דורי בנייה ועל החברה האם גזית גלוב, שהספיקו לשחרר עד כה 6 תביעות המייצגות קבוצות של משקיעים.

"תמחור חסר" או "הערכת חסר" הם מסוג המחדלים שרק לחץ של שוק לא יציב יכול להוליד. דוגמה פשוטה מהמגזר הפרטי תמחיש את הדברים היטב: אחד הכללים הבסיסיים ביותר בכל שיפוץ דירה, אפילו הקטן ביותר, הוא בניית תקציב עם חריגה מובנת של 20%-15%, שהרי בתחום הבנייה תמיד יש תקלות לא צפויות ושינויים. כשמדובר בחברת בנייה, התקלות חמורות יותר, מאחר שלכל אחת כזאת נגררות עלויות מימון ולחץ מצד הבנקים.

בנוסף, חברות הבנייה יוצאות לפרויקטים ארוכי טווח וחשופות לשינויים בפרמטרים נוספים שעלולים להביא אותם להגדלת ההוצאות. מהסקירה הכלכלית של התאחדות בוני הארץ ליולי 2014, עולה כי שכר העבודה לפועלי בנייה זרים, זה שמשפיע דרמטית על הוצאות חברות הבנייה המבצעות, עלה ברבעון האחרון ב-10% עבור עובדים זרים וב-3.8% עבור עובדים ישראלים בתחום הבנייה למגורים - בעוד שהשכר הממוצע במשק מצוי דווקא בירידה. בנוסף, מדד תשומות הבנייה עלה ב-0.8% בהשוואה לשנה הקודמת וההוצאות הכלליות עלו ב-1.7%.

בענף מדווחים גם על איחור במועדי התשלום. חברות הבנייה נאלצות להסכים לאיחור מוסכם בחוזה בין היזם לקבלן, עקב תנאי התחרות הגוברים. מצב זה הוא גם תולדה של הקיפאון בשוק הדיור, שמקשה על תזרים מזומנים בתחילת הפרויקט.

נתונים ומדדים מרכזיים בענף הבנייה של התאחדות בוני הארץ

לפנייה בטבלה בגודל המלא לחצו כאן

"התנהלות ממשלתית המתעלמת מתנאי השוק"

בהתאחדות בוני הארץ טוענים כי התחרות בענף הנדל"ן היא תוצאה של התנהלות ממשלתית המתעלמת מתנאי השוק, רואה במדינה שחקן כלכלי לכל דבר, מאחר שהיא זו שנותנת אור ירוק להקשחת התנאים במכרזי הבנייה עבור המדינה וכן במכרזים לגופים מוסדיים.

"ישנו הליך של פגיעה חוזית המסכנת את חברות הבנייה", טוען בכיר בהתאחדות. "חברות הבנייה, שפעם היו ממוקדות בבניית תשתיות, פונות לכיוון הבנייה למגורים. התנאים מקפחים יותר, תנאי התשלום מגיעים בחוזים גם לשוטף פלוס 6 חודשים. הקבלנים הגדולים מגיעים למגורים, והקבלנים הקטנים והבינוניים מרגישים את המצוקה בצורה החזקה ביותר", הוא מוסיף.

עד לפני מספר שנים, חברת צ. לנדאו הייתה קבלן מבצע בלבד. עם השנים, לקחה על עצמה החברה גם פרויקטים למגורים כיזמית (בעיקר בקריית גת ובאשקלון). לנדאו גם מעורבת בבנייה לגופים ממשלתיים ומוסדיים, ובין היתר מעורבת בבניית בסיסי צה"ל.

אז האם הכתובת הייתה על הקיר? אם נשפוט לפי העובדה שלא ממש הופתעו בענף מקריסתן של חברות בנייה - התשובה היא בהחלט כן. מה צריך לעשות לפני הקריסה הבאה של חברת נדל"ן? נראה שבדרך לטיפול בהורדת מחירי הדיור, צריכה המדינה ליצור שוק שאפשר לעבוד בו, לדאוג לעובדים זמינים, למחירים ראויים ולתנאי תשלום לא מקפחים בענף. בינתיים, אפשר רק לחכות לחודש הבא, אז תעלה הצעת חוק לדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת, לפיה יוסדרו תנאי התשלום לקבלנים בשוק המוסדי.