מחקר: למה עדיף לא לגור בשכונות עם מגדלים

כמה מוכנים לשלם רוכשי דירות עבור מגורים בקרבת תחבורה ציבורית, ועד איזו קומה הם מוכנים לטפס במגדל מגורים? על השאלות הללו ונוספות משיב מחקר אקדמי, שבחן את ההעדפות של רוכשי דירות המעוניינים לקנות נכס למגורים ב-3 השנים הקרובות,תוך שמירה על מאפיינים של עירוניות "בת-קיימא". כלומר, לשלב עם המגורים מאפיינים שישמרו על הסביבה.

• בתוך שנה: שיווק הדירות ביו"ש זינק פי 10
• האוצר והשיכון: שכונות במקום שטחים פתוחים
• עיריית בת ים: לא ניכנע לאיום האיחוד עם ת"א
  

המחקר, שהגיע ל-ynet ויוצג בכנס השנתי של המועצה לבנייה ירוקה שייפתח מחר (ג') בתל-אביב, בוחן את העדפותיהם של 520 רוכשי דירות פוטנציאליים המתגוררים במחוזות תל-אביב, מרכז וחיפה. בין היתר, נבדקו מאפייני מגורים "בני קיימא" כמו קרבה לשטחים ציבוריים, לרחובות מסחר ולתחבורה ציבורית, וכן העדפות לגבי מבנה השכונה ומאפייני מגורים שונים כמו גובה הבניין, מספר מקומות החניה ועוד.

את המחקר ערכה תמר פשטן, במסגרת לימודי תואר שני בבית הספר פורטר ללימודי הסביבה באוניברסיטת תל-אביב. אחד הממצאים העיקריים הוא, שהרוכשים שנבחנו במסגרתו, יהיו מוכנים להוסיף 206 אלף שקל יותר למחיר הדירה - אם זו תהיה ממוקמת בקרבה לתחנת רכבת או לתחנת אוטבוס. המטרה: להמעיט כמה שיותר בנסיעה בכלי רכב פרטי, כדי לשמור על איכות הסביבה.

(מתוך המחקר של תמר פשטן)

"אחת המטרות שאנחנו רוצים לעודד במסגרת עירוניות בת קיימא, היא הגעה ליעדים על ידי הליכה ברגל - כדי לחיות חיים בריאים יותר", מסבירה פשטן. "תחבורה ציבורית מציעה דרך נוספת להגיע ליעד במקום כלי רכב פרטיים ומעודדת את ההליכה ממקום למקום". הבעיה לדבריה, היא שכיום שכונות המגורים החדשות נבנות בשולי הערים וכדי להגיע למקומות העבודה, לקניון או לבית הספר - יש צורך בכלי רכב.

מי בכלל צריך מגדלים?

הנחת המחקר הייתה, שהמצב הקיים בפיתוח הבנייה למגורים אינו משקף את העדפותיהם של הרוכשים - מבנים רבי קומות, שטח ציבורי פתוח בלתי מוגדר, היעדר חנויות ושירותים במרחק הליכה ותלות מוחלטת ברכב פרטי. החוקרת ביקשה למעשה להוכיח, כי קיים שוק ליישובים עירוניים בני קיימא בישראל.

ובאמת, על פי הממצאים, הרוב המכריע של הרוכשים מעוניין לגור בבניינים בגובה של עד 4-6 קומות בלבד - בניגוד מוחלט למגמה השוררת כיום בשוק הנדל"ן למגורים, המתמקדת בהקמת מגדלי מגורים. לדברי פשטן, על דירות במבנים נמוכים יותר מוכנים הרוכשים לשלם 280 אלף שקל יותר, לעומת מגורים במגדלים, שבהם מוכנים הרוכשים לשלם תוספת של 180 אלף שקל על מחיר הדירה.

אבל איך מגורים בבניינים נמוכים מועילים יותר לסביבה מאשר מגורים במגדלים? "הבנייה כיום מאופיינת בהקמת מגדלים לצד שטח ירוק פתוח - מה שגורם לדיירי המגדל להוציא את כלי הרכב כדי להגיע ממקום למקום", מסבירה פשטן. "מחקרים מוכיחים כי שכונות עם מגדלים הן שכונות מוטות כלי רכב; בעוד בשכונות עם בניינים נמוכים כמו בתל-אביב, למשל, השטחים הירוקים קומפקטיים יותר - וזה מעודד הליכה. כשיש בניינים על הדרך, יש יותר נטייה ללכת ברגל ממקום למקום מאשר לצעוד ליד שטח פתוח".

(מתוך המחקר של תמר פשטן)

ממצא נוסף שמצביעה עליו פשטן הוא העובדה, שמרבית הרוכשים שלקחו חלק במחקר שמים דגש עיקרי על עירוב שימושים בתוך שכונות המגורים שבהם ירכשו דירה. "הרוכשים מעוניינים שבשכונה שלהם יהיו שירותי מסחר, בתי ספר ועוד במרחק הליכה מהבית", היא אומרת.

"לרוע המזל, אנחנו לא רואים מדיניות כזו כיום בצנרת תכנון, משום שלרוב מפרידים בין השימושים - למשל מגדירים אזור אחד לתעשייה, אזור אחד למסחר ואזור אחד למגורים. אבל יש שוק נרחב שמעוניין בעירוב שימושים".

"בנייה ירוקה היא תפיסה החורגת מההתבוננות על תפקוד הדירה או המבנה בפרט, אלא מתייחסת להיבטים סביבתיים, בריאותיים וחברתיים הנוגעים לכלל מרחב שבו אנו חיים", מוסיפה פשטן.

"מהבחינה הזו, מספק המחקר מידע הכרחי למקבלי ההחלטות, ובו עמדות הצרכן לגבי סביבת המגורים הרצויה עבורו. עמדות הצרכן תואמות את התפיסה של הבנייה הירוקה בארץ ובעולם, שעיקרה תכנון של מרחב עירוני קומפקטי המאפשר עירוב שימושים, הגברת נגישות להולכי רגל למסחר ושטחים ציבוריים וכן לתחבורה ציבורית - שהם הכרח לקיומה של חברה עירונית ובריאה".