איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?

בשנים האחרונות נעשו בישראל אלפי עסקאות נדל"ן במתכונת של קבוצת רכישה. קבוצת רכישה היא, ברוב המקרים, התאגדות של אנשים פרטיים, לצורך רכישת קרקע ובנייה עצמית של פרויקט מגורים. נשאלת השאלה, אילו כללים חלים על המשכנתאות שניתנות לקבוצה זו על ידי הבנק?

• למחשבון משכנתא - לחצו כאן
  
• הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
  

חברי קבוצת הרכישה הופכים להיות מעין יזמים שבונים דירה בבנייה עצמית, כאשר המטרה העיקרית שלהם היא להוזיל את עלויות הבנייה, בהשוואה לעלויות רכישת דירה מקבלן. לדברי אילן שוורצזורגן, מנהל קשרי לקוחות תחום קבוצות רכישה במערך המשכנתאות בבנק לאומי, בשיטה זו חברי הקבוצה תלויים האחד בשני ופועלים לפי הסכם עליו חתמו.

הסכם זה מגדיר ומסדיר את שיתוף הפעולה בין חברי קבוצת הרכישה, וקובע את התחייבויותיהם ואת זכויותיהם בנוגע לרכישת הקרקע ולבניית הדירות. זאת באמצעות נציגות נבחרת המשמשת כוועד מנהל, שתפקידו, בין היתר, לקבל החלטות בשם חברי הקבוצה.

ארגון וגיבוש קבוצת הרכישה נעשה, בדרך כלל, על ידי גוף מנהל שמשווק את הקרקע לחברי הקבוצה, ולרוב מלווה אותם לכל אורך התהליך: החל משלב רכישת הקרקע, דרך מציאת מימון בנקאי, בחירת אנשי מקצוע (רואה חשבון, ייעוץ משפטי, ניהול, תיאום ופיקוח הנדסי וכו'), ועד לבחירת קבלן ביצוע ומסירת הדירות.

(צילום: index open)

רוצים לבנות? אתם זקוקים למימון בנקאי

כדי להבטיח שכל אחד מחברי הקבוצה יעמוד בנטל הכספי בגין חלקו היחסי בפרויקט, זקוקה הקבוצה למימון בנקאי. המימון הבנקאי יועמד על ידי בנק אחד, והוא אינו ניתן לפיצול בין מספר בנקים. זאת משום שהבנק המממן רושם משכנתא כוללת על הקרקע בשלמותה, לשם הבטחת כל התחייבויות המשתתפים.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• איך שולטים בהחזר החודשי של המשכנתא?
  
• גם רווקים יכולים לקחת משכנתא?
  
• משפרי דיור: מה עושים עם משכנתא קיימת?
  
• איך לוקחים משכנתא על דירה להשקעה?
  
• זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
  
• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
  
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
  
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
  
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
  

"המימון הבנקאי לקבוצות רכישה ניתן במתכונת של הלוואות פרטניות לדיור (משכנתא) לכל אחד מחברי הקבוצה, כאשר ההוראה לבנק לשחרור כספים מהמשכנתא, לצורך ביצוע תשלומים שונים שיידרשו לביצוע הפרויקט, נעשית לפי קצב התקדמות הבנייה, ומתבצעת באופן מרוכז על ידי נציגות הקבוצה", מסביר שוורצזורגן.

לדבריו, "הסכומים שישוחררו מהמשכנתאות הפרטניות של חברי הקבוצה מופקדים לחשבון בנק, אשר זכויות החתימה בו מוקנות אך ורק לנציגות הקבוצה. חשבון זה, המוגדר כחשבון הפרויקט, משועבד לטובת הבנק. הכספים מועברים ממנו לצורך ביצוע תשלומים שונים הנדרשים לביצוע הפרויקט, באישור הבנק".

שוורצזורגן מדגיש כי לקוחות שבוחרים לא לפתוח תיק הלוואת משכנתא, או לקוחות שלא אושרה להם משכנתא, יחויבו להפקיד בחשבון הפרויקט, מראש, את מלוא העלויות הנדרשות בגין היחידות שבבעלותם.

ההבדל בין משכנתא לקבוצת רכישה לבין רוכשים פרטיים

אז מה באמת ההבדל בין משכנתא לקבוצות רכישה לבין משכנתא לרוכש דירה פרטי? לדברי שוורצזורגן, "אשראי שנלקח במסגרת קבוצת רכישה נבדל ממשכנתא סטנדרטית של לווה שרוכש דירה מקבלן". שוורצזורגן מדגיש כי קיימים כמה סעיפים שמבדילים בין קבוצת רכישה לרוכשים פרטיים:

1. בחירת הבנק המממן נעשית על ידי נציגות הקבוצה/אסיפה כללית של חברי הקבוצה - ולא באופן פרטני על ידי כל אחד מחברי הקבוצה - שכן המימון לקבוצה ניתן רק על ידי בנק אחד.
   
   
2. ניהול המו"מ על תנאי הריבית נעשה באופן מרוכז על ידי המארגן/נציגות הקבוצה, כאשר תנאי הריבית ותמהיל מסלולי הריבית שנקבעים הם אחידים לכלל חברי הקבוצה.
   
   
3. שחרור כספי הלוואת המשכנתא צריך להיעשות באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה.
   
   
4. שיעור המימון נגזר מעלות הנכס לבנייה ולא משוויו כדירה גמורה.
   
   
5. לגבי עמלות המשולמות לבנק המעמיד את האשראי לקבוצת הרכישה, על חברי הקבוצה מוטלת עמלת ליווי פיננסי, הנגבית בגין פעילות הבנק לצורך אישור והעמדת האשראי, פתיחת תיקי הלוואה, עריכת מסמכים משפטיים (מדובר במסמכים שונים ומורכבים יותר ביחס למשכנתא סטנדרטית) וכן עבור הטיפול השוטף בקבוצה.
   
   
6. הריבית לקבוצת רכישה גבוהה מהריבית הניתנת בהלוואת דיור סטנדרטית. הפער נובע הן משיקולי ניהול סיכונים של הבנקים והן מהנחיות בנק ישראל.
   
   

"לאור מאפייני עסקת קבוצת רכישה והתלות ההדדית בין חברי הקבוצה, חשוב להבטיח שלכל חבר קבוצה יש מקורות כספיים מספקים לצורך השלמת הבנייה", מסכם שוורצזורגן. "לפיכך, כל חבר מחויב לפתוח תיק הלוואת משכנתא, או לחילופין להפקיד מראש את מלוא כספי העלויות העתידיות בחשבון הפרויקט - כדי להבטיח את תשלום חלקו בעלויות הפרויקט".