מי ייהנה מהטבת המיליארדים של כחלון?
שר האוצר החדש מתכוון לוותר על רוב הכנסות המדינה מקרקעות, שהסתכמו ב-32.8 מיליארד שקלים בשנים 2009-2014, כדי לעודד הורדה של מחירי הדירות. אבל כמות הדירות שתיבנה לא מספיקה לכולם. מי יהיה זכאי?
אתמול הכריז כחלון על תכנית הדגל שלו: להפוך את כל המכרזים לשיווק קרקעות מדינה למכרזי מחיר למשתכן. למעשה, מתכוון שר האוצר להחליף את השיטה הנהוגה כיום, שבה קבלנים מתחרים זה בזה על הזכות לבנות על קרקע מדינה, כאשר הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר, בשיטה שבה מחיר הקרקע הוא קבוע ונמוך משמעותית ממחיר השוק. בשיטה זו הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה עבור הרוכשים.
תוכנית הדיור של כחלון - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- ההכנסות ממע"מ יקטנו ב-200 מיליון; חשש מפגיעה בשוכרים
- פחות משרדים בתוך דירות, העלאת מס הרכישה למשקיעים
- הממשלה אישרה את ההצעה לייקור מס רכישה למשקיעים
ההיגיון מאחורי התכנית מבוסס על האבחנה כי הכלי המרכזי שנמצא בידי המדינה ובאמצעותו ניתן להשפיע על מחירי הדירות הוא הקרקע שמנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). עליית מחירי הדירות מאז 2009 נובעת מהריבית הנמוכה, על כך אין מחלוקת. אולם ההתייקרויות מתחילות במכרזים לרכישת קרקע. השיטה שבה הקרקע נמכרת במחירי השוק והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר, גרמה לכך שהעלייה בביקושים מאז ירידת הריבית תורגמה לעלייה בשיעור דומה במחיר הקרקע.
עליית מחירי הקרקעות גרמה ללא מעט אנשים להאשים את המדינה, ובעיקר את משרד האוצר, כי אין לה אינטרס בהורדת מחירי הדירות, מפני שההכנסות ממכירת קרקע ממלאות את קופתה. לטענות הללו אין אחיזה במציאות. מהדו"חות השנתיים של רשות מקרקעי ישראל עולה כי בשנים 2009-2014 עמדו הכנסותיה ממכירת קרקעות על סכום מצטבר של 32.8 מיליארד שקל, כלומר, כ-5.47 מיליארד שקל בממוצע לשנה.
מתוך סכום זה, 6.73 מיליארד שקלים עברו לקרן הקיימת לישראל, בגין קרקעות שרמ"י מנהלת ומשווקת עבורה. יתרת הסכום הועברה לצמצום הגירעון בתקציב המדינה. בחישוב גס, ניתן לומר כי ההכנסות ממכירת קרקעות צמצמו את הגירעון בשיעור ממוצע של 0.43% מהתוצר בשנה. כדי לסבר את האוזן: היקף החוב של מדינת ישראל עומד כיום על כ-67% תוצר. תרומתן של ההכנסות ממכירת קרקע לצמצום הגירעון שקולה לתרומה שהייתה עשויה להיות להעלאת המע"מ באחוז בודד.
| שנה | הכנסות | העברות למדינה | העברות לקק"ל | העברות לרשות הפיתוח |
| 2014 | 5172 | 554 | 878 | 834 |
| 2013 | 5329 | 681 | 1005 | 115 |
| 2012 | 4433 | 115 | 825 | 810 |
| 2011 | 7360 | 2153 | 1417 | 2329 |
| 2010 | 6147 | 1879 | 1593 | 1305 |
| 2009 | 4404 | * | 1012 | * |
*לא נמצא פירוט בדו"חות של רשות מקרקעי ישראל
עם סכומים כאלה, אין זה מפתיע שלא ניתן למצוא גורם בודד במשרד האוצר שיתנגד לוויתור על ההכנסות מקרקע. הטענה כי המדינה מתעשרת מעליית מחירי הדירות היא מיתוס. יש מקום לתהות, עם זאת, מדוע לא ויתרה המדינה כבר ב-2009, או לכל הפחות ב-2011, על ההכנסות ממכירת קרקע. אם צעד זה לא פוגע בהכנסות המדינה, ותורם לירידת מחירי הדירות, מדוע לא עשו זאת עד כה? הרי מכרזי מחיר למשתכן קיימים כבר שנים רבות והרעיון שניתן פשוט ליזום יותר מכרזים כאלה אינו רעיון כה מהפכני? האם מקבלי ההחלטות שקדמו לכחלון לקו באדישות? בבורות? בחוסר רצון לסייע לציבור?
כיצד נמנעה מלחמת עולם בין החרדים לכחלון?
התשובה טמונה במאבק שמתנהל כבר שנים סביב הקריטריונים לזכאות במכרזים הללו. שיטת המכרזים הקיימת דוחפת את המחירים כלפי מעלה – אין ספק בכך. אולם היא גורמת לאפליה מינימלית בין רוכשי הדירות. היא רק מפלה בין אלו שיש להם יותר כסף לאלו שיש להם פחות. הקבלן הזוכה הוא זה שמציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, מחיר זה מגולגל על רוכשים דרך מחיר הדירה, והרוכש שזוכה בדירה הוא זה שיכול להרשות לעצמו לשלם את המחיר הגבוה ביותר.
בשיטת מחיר למשתכן, לעומת זאת, מחיר הקרקע הופך לנתון מראש ומחיר הדירה הופך ממחיר שהרוכשים מתחרים עליו למחיר שנקבע מראש במכרז שבו מתמודדים הקבלנים. אז עולה השאלה, כיצד יחליטו מי מהקונים הפוטנציאליים יקבל את הדירה המוזלת ומי ייאלץ לקנות דירה שנבנתה על קרקע פרטית ותעלה הרבה יותר? גם אם ייקבע קריטריון סף שלפיו רק חסרי דירה יכולים לקנות דירות כאלו (זה אכן מה שמתכננים לעשות), מדובר עדיין בכ-30-40 אלף זוגות חדשים שמתחילים לחפש דירה מידי שנה, כאשר על קרקע שמנוהלת בידי המדינה נבנות כ-20 אלף דירות בשנה בלבד. לא מספיק עבור כולם.
שאלת הקריטריונים במכרזי מחיר למשתכן הייתה סלע מחלוקת מרכזי בין מפלגות גם כאשר המכרזים הללו הקיפו חלק מזערי מקרקעות המדינה. עכשיו, כשעל כף המאזניים מונחות רוב קרקעות המדינה ורוב הדירות החדשות בשוק כולו, מדובר בדילמה גדולה אף יותר.
היה כאן פוטנציאל למלחמת עולם של ממש בין כחלון לבין החרדים. ההסכם הקואליציוני בין הליכוד ליהדות התורה ולש"ס קובע במפורש כי הקריטריונים שקבע שר הבינוי לשעבר אריאל אטיאס (ש"ס) ב-2012 הם אלו שיחולו על מכרזי מחיר למשתכן.
על פי הקריטריונים הללו הקרקעות מתחלקות לשניים: בחצי מהן תינתן עדיפות למי ששירת בצבא או בשירות לאומי ובחציין לא תינתן עדיפות כזו, והזכאות תינתן לזוגות שנשואים יותר שנים. בנוסף, הדירות יחולקו לפי מספר הילדים בכל משפחה, כאשר 45% מהדירות יוקצו לזוגות עם 3 ילדים או יותר, 35% יחולקו לזוגות עם ילד או שניים ו-20% יחולקו לזוגות ללא ילדים או לרווקים מעל גיל 35. הקריטריונים לא כללו, וזאת בניגוד לעמדת האוצר והמלצות ועדת טרכטנברג, תנאי סך של מיצוי כושר השתכרות (כלומר, שאחד מבני הזוג עובד במשרה מלאה או מקבל דמי אבטלה).
החלוקה של המכרזים לשניים נועדה למנוע מצב שבו חרדים וערבים יופלו לרעה ביחס ליהודים שאינם חרדים, מצב שעשוי היה להוביל לעתירות לבג"ץ כנגד השיטה כולה. אבל הפעם היה ברור כי הכללה של קריטריונים כאלה תעניק הטבה חסרת תקדים לחרדים ולדתיים, כאשר יותר מ-10,000 דירות בשנה יימכרו במחיר מוזל למי שנשוי יותר שנים ויש לו 3 ילדים או יותר. ללא העדפה למשרתים בצבא וללא חובת מיצוי כושר השתכרות.
מגזרים נפרדים – ישובים נפרדים
הפתרון המסתמן כעת הוא להבטיח את זכויותיו של כל מגזר דרך בחירה קפדנית של מיקומן של הקרקעות שישווקו לבנייה. בישראל 2015 המגזרים השונים חיים גם ככה בישובים נפרדים ואפשר לדעת מראש לגבי כל מכרז, האם הוא מיועד לערבים, לחרדים, לדתיים לאומיים או לחילוניים. לכן הוחלט בממשלה כי מוטב לזנוח את הוויכוח, להמעיט ככל שניתן בקריטריונים ולתת לגיוון ביעדי השיווק להבטיח את האינטרסים של המגזרים השונים שמייצגים הפוליטיקאים. לתהליך אישורה של התכנית יתלוו החלטות נוספות שיבטיחו כי היקף שיווק הקרקעות בריכוזי אוכלוסייה חרדיים – כמו ביתר עילית, בית שמש, אלעד וחריש – יתאמו את חלקם באוכלוסייה.אם תכנית זו תצא לפועל, נצטרך אנו, האמונים על זכות הציבור לדעת, לפקוח שבע עיניים על החלוקה הגיאוגרפית של המכרזים. גם בימים כתיקונם מפת השיווק משקפת לא פעם את זהותם הפוליטית של השרים. כעת, כאשר הנחה בשווי כולל של יותר מ-5 מיליארד שקל בשנה מונחת על השולחן, כל הסטה של בנייה מאזור אחד לאזור אחר, כל זירוז של תכנית בנייה אחת על חשבון תכנית בנייה אחרת – כבר שווה לכל אזרח חסר דירה הרבה יותר כסף.
סוגיה אחרת שעדיין עומדת בפני הכרעה היא האם לאפשר לרוכשים שמכונים "משפרי דיור" לרכוש דירות במסגרת המכרזים. מדובר באזרחים שכבר קנו דירה ורוצים לרכוש דירה גדולה יותר, לרגל הרחבת המשפחה. מצד אחד, מדובר באזרחים שנהנים לא פעם מעליית מחירי הדירות, מאחר שהם מוכרים את דירתם הראשונה במחיר גבוה בהרבה מזה שבו קנו אותה. כמו כן, הכללת משפרי דיור במכרזים תאפשר למשקיעים לרשום את הדירות שקנו על שם ילדיהם, ללא חשש שאלו יאבדו את הזכאות להטבה הגדולה של מחר למשתכן. אם כך, מדוע שהמדינה תעזור להם?
אולם בממשלה מודעים גם לפער הגדול שקיים היום בין מחירי דירות 3-4 חדרים למחירי דירות 5 חדרים ומעלה. החשש הוא שללא הסיוע של מכרזי מחיר למשתכן, יעמדו הורים ל-3 ילדים ומעלה בפני חסם בלתי עביר שימנע מהם להגדיל את מרחב המחיה. אם זוגות אלו לא ירכשו דירות גדולות יותר, הם לא יפנו את הדירות שבהן הם גרים וכך יקטן ההיצע של דירות 3-4 חדרים המתאימות לזוגות טריים.
מכשיר ההנחה על הקרקע עשוי להיות הפתרון למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים שהוריהם אינם יכולים לסייע להם ברכישת דירה. הוא עשוי להיות גם מכשיר להעברת הון ציבורי מידי כלל הציבור, לידי קבוצות לחץ בעלות ייצוג משמעותי בממשלה. מה הוא יהיה? זה כבר לא כל כך תלוי בהחלטה שיקבלו כעת, אלא ביישום היומיומי שלה.
לפנייה לכתב/ת 
