רוכשים דירה בלי מתווך? תחשבו פעמיים
בארה"ב ובאירופה תהליך התיווך הוא עדיין חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת הדירה - אבל בארץ מדובר בשירות אופציונלי בלבד. בחלק מעסקאות הנדל"ן אפשר בקלות להסתדר בלעדיו, אבל במקרים מסוימים הוא חיוני ומשתלם. מה היתרונות והחסרונות של המתווך, ומתי כדאי להיעזר בו? מדריך לרוכשים
תהליך קניית דירה, על ההחלטות הרבות שבו, הוא ארוך ומורכב. עוד בטרם רכישת הדירה אנו מתלבטים לגבי היישוב בו נתגורר, השכונה המתאימה, המחיר אותו אנו מוכנים לשלם וכדומה. בכל שלב אנו גם משתדלים לוודא כי אנו עושים את הצעד הנכון עבורנו, תוך מינימום טעויות וכמה שפחות הוצאות מיותרות.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
תמ"א 38: הפרויקט נתקע? כך תתכוננו מראש
מלחמת שכונות: הרצליה הצעירה או הירוקה?
מוכרים דירה?
כל מה שצריך לדרוש מהמתווך
איציק מלכה
החלטתם למכור נכס - רגע לפני שאתם מפרסמים מודעה ברשת, קחו בחשבון שהטלפון הראשון יהיה ממתווך. האם כדאי להיעזר בו ומה לדרוש ממנו? מדריך
בישראל המצב שונה וברוב המקרים המתווך מרוויח את עמלתו משני הצדדים בעסקה. ההבדלים בין המתווכים הישראלים למתווכים בחו"ל נובעים מכמה סיבות, המרכזית שבהן היא הליך ההכשרה והבחינות, כאשר גם הקריטריונים לקבלת לרישיון תיווך גבוהים יותר בחו"ל מאשר בארץ.
למרות ההבדלים הקיימים בין הארץ לחו"ל, ישנם מקרים בהם הצורך בתיווך חיוני ומשתלם, ומקרים בהם ניתן להסתדר בלעדיו. במדריך הבא אפרט את היתרונות והחסרונות של השימוש במשרד תיווך, בכדי לנסות ולסייע למי שנמצאים כיום בדילמה הזו - ולמי שעוד ייתקלו בה בעתיד.
עלות התיווך: הנקודה הראשונה שעולה בשיקולי הרוכשים כאשר הם מתלבטים האם להשתמש בשירותי תיווך או לא, היא השיקול הכלכלי. מרבית המתווכים בישראל כיום גובים כ-2% ממחיר המכירה, גם מהצד המוכר וגם מהצד הקונה, כאשר התשלום מתבצע לרוב מיד אחרי החתימה על חוזה המכירה. מדובר בסכום לא מבוטל, שכמובן עולה ככל שמחיר הדירה עולה. ולכן, בעידן בו נדמה כי בעזרת אתרים כמו yad2 ודומיהם ניתן למצוא דירה בקלות, יש שמעדיפים למכור או לקנות את הדירה שלהם באמצעות מדורי החיפוש. אלו שיעדיפו שירותי תיווך יעשו זאת בדרך כלל משיקולי נוחות וגם משיקולים נלווים כגון מידע מעודכן על שוק הנדל"ן ופרסום מקסימאלי של הנכס (הצד המוכר).
בדיקה נוספת על איכות הנכס
מבחינת הצד הקונה, ישנם יתרונות אחרים לשימוש במשרד התיווך. משרד התיווך מכיר את מוכר הדירה ונמצא איתו בקשר רציף. בנוסף, הקונה יכול להיות בטוח יחסית באשר לאיכות הנכס משום שמשרד התיווך, או המתווך העצמאי, דואג למוניטין של עצמו ולא יסתכן במכירת נכס לא ראוי. בנוסף, משרד התיווך יכול לסייע לקונה למצוא את אנשי המקצוע הנכונים לייעוץ, כמו עו"ד המתמחה בתחום, ולסייע בהליכים הבירוקרטים.
צפו: גם בשוק השכירות (צלמים: אלי מנדלבאום אלי סגל אורי דוידוביץ)
גם מבחינת רוכשי הדירות, מתווך מהווה חסכון גדול בזמן. תהליך חיפוש הדירה לוקח זמן רב; שיטוט בין אתרים, צפייה בדירות רבות שמתברר שאינן רלוונטיות, היעדרות מעבודה ופעילויות מתישות נוספות. בהנחה שכולנו אנשים עסוקים ואין לנו את הזמן והסבלנות הדרושים ביומיום, נוח מאוד שהמתווך עובד בשבילנו וחוסך לנו זמן וכסף יקרים. מעבר לזמן, המתווך תורם לנו מהניסיון שלו, מבין אילו דירות יתאימו למה שאנו מחפשים ולא יראה לנו דירות שאינן מתאימות. הוא גם לאמור להסב את תשומת ליבנו להיבטים שונים שאנו לא מייחסים להם חשיבות רבה, אך עשויים להיות קריטיים בהמשך (בנייה באזור, סביבה ומוסדות חינוך עכשוויים או עתידיים, חזקה ברכוש המשותף, הכנה למעלית, דמי ועד בית גבוהים, מחסן נפרד או משותף וכדומה). זאת ועוד, היכרותו של המתווך ברמת המיקרו עם האזור בו הוא עובד מהווה יתרון גדול בזיהוי הזדמנויות להשקעה, מתווך טוב ש"חי ונושם" את השטח ידע למצוא לנו "מציאות" אמיתיות.
מנטרל את השפעת האגו על העסקה
מו"מ למכירת דירה: נהוג לומר כי "עסקה היא טובה כאשר שני הצדדים מרוצים ממנה". כל מי שעבר תהליך של קניית ומכירת דירה יודע שמדובר בלא מעט עבודה ותסכול. לרוב המוכר והקונה נפגשים איפשהו באמצע, אבל בלא מעט מקרים במהלך המו"מ שני הצדדים מתבצרים בעמדותיהם, לא נכונים להתפשרויות, ולמרות הרצון הדו-צדדי למכור ולקנות זה מפוצץ לא אחת את המו"מ בין הצדדים, וכולם מתחרטים על כך לאחר מכן. הגישה הרווחת בעולם הנדל"ן גורסת כי "מו"מ אידיאלי הוא כזה אשר מתנהל באמצעות מתווך". מעורבותו של המתווך מנטרלת את האגו והרגשות הכרוכים בהעלאת או הורדת מחירו של הנכס. דבר חשוב ואחרון, הוא עניין התמחור והמחיר, לרוכש ולמוכר, אותו יודע המתווך ולכן הוא מהווה גורם מאזן ומפשר במו"מ בין הצדדים. לעיתים המתווך גם מוכן להוריד מעט מדמי התיווך שלו בכדי שהעסקה תיסגר.
(צילום: Index Open)
לסיכום, נדמה כי להיעזרות בתיווך, עשויים להיות יתרונות משמעותיים, ולעיתים קרובות מתווך מקצועי יוכל לחסוך לנו זמן וכסף במחיר זניח יחסית לרווח מעסקת נדל"ן משתלמת. עם זאת, החיסרון הגדול בתיווך נותר "סעיף המחיר". אם החלטתם בכל זאת לבחור מתווך, הנה כמה שלבים לבחירת המתווך המתאים:
בדקו את הרקע המקצועי של המתווך. אחד החסרונות בענף התיווך הישראלי הוא נוכחותם של "חאפרים", מתווכים לא מקצועיים ולא אמינים. תופעה זו התמעטה מאוד מאז "חוק המתווכים", אבל עדיין קיימת, ולכן יש לבדוק את הרקע והנסיון של המתווך שאת שירותיו אתם שוכרים. חשוב לבחור במתווך שעובד במשרד תיווך מוכר ובעל מוניטין, כמו כן יש לבדוק את המוניטין הספציפי של המתווך ואת העסקאות האחרונות שביצע.
בדקו את רפרטואר העסקאות האחרונות שעשה המתווך, ואם לא מצאתם - שאלו אותו ישירות. המטרה היא למצוא הלימה בין סוג העסקה אותה אנו עתידים לבצע לבין העסקאות בהן היה מעורב המתווך. יש לבדוק את טיב וסוג הנכסים איתם עבד ואת סכומי העסקאות שנרקמו בעזרתו.
הפרמטר האחרון והחשוב ביותר שיש לבחון הוא המיקום. כפי שכבר ציינתי אחד היתרונות הגדולים שיש למתווך טוב להציע הוא הכרתו את השטח. חשוב לבחור במתווך שביצע מספר לא מבוטל של עסקאות באזור הרלוונטי. כך תהיה לנו אינדיקציה שהוא "חי ונושם" את האזור שלנו.
הכותב הוא בעלים ומנכ"ל משותף של MSN ייזום ושיווק נדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
צילום: Index Open
גיל מולכו
צילום: אפרת קופרשטיין
מומלצים
